近日，三墩荣邦嘉华公寓一位业主拨通时报热线说，4月份至今，小区没有物业管理已近半年，现在门没人看、信没人收、地没人扫，“请你们呼吁呼吁！”

　　荣邦嘉华公寓的管理真空状态，到底是怎么形成的？业主委员会为何难以改变现状？物业管理公司为什么退出？记者多日调查后发现，三墩荣邦嘉华公寓的困境，不是一个小区的个案，而是大多数“迷你小区”普遍的问题——嘉华公寓只有两幢住宅楼，共80家住户，由于业主太少，物管公司很难赢利，所以，这样的小区要找到愿意服务的物管公司，实在不容易。

　　事发A

　　和物业的矛盾产生了

　　“整个事情说起来，有一匹布那么长。”荣邦嘉华公寓现任业主委员会主任张菊芬，一开口就忍不住叹气。

　　荣邦嘉华公寓两幢住宅楼，底层加上二层的一部分，有近3000平方米的商铺，产权属于开发商。住家也就80户。

　　2006年4月，开发商把二楼北面一个商铺一分为二，分租给两家网吧。其中一家网吧，为让门面朝向闹市，擅自对一楼二楼消防楼梯进行改向。

　　楼梯附近住户怕施工影响楼面安全，屡次找到名家物业公司，希望叫停楼梯修改工程。但是，没有结果。

　　当年五一节，施工队开始敲打墙壁，楼梯附近的2幢一单元301室、701室住户不堪其扰，住401室的张菊芬(当时还不是业委会主任)进行投诉后，消防部门出面了。和物业间的矛盾，就这么产生了。

　　第二次矛盾接踵而来

　　业主们和名家物业的第二次矛盾，接踵而来。

　　网吧为了消防安全，必须有两个门，于是，朝向小区院子的那个门也打开了。一些家里有小孩的业主担心，网吧人员鱼龙混杂，孩子在院子里玩耍不安全。他们希望物管出面，制止打开这扇门。

　　张菊芬等业主要求名家物业协调，这间商铺不能用作网吧出租，以彻底解决安全隐患，但也无果。

　　矛盾，再次加深。

　　热心人高票当选新主任

　　名家物业和第一届业主委员会签订的物管服务合同，约定服务期到2006年8月15日止。

　　张菊芬由于热心维护业主利益，受到大部分业主的拥戴。2006年11月，她当选为小区业主委员会主任。

　　名家物业向业主收取2007年物业管理费，但业委会一纸不承认他们的公告，使矛盾加深。2007年1月1日，名家物业无奈退出嘉华公寓，但他们并非全身退出，实际上还留了一手。

　　物业承认商铺租金没有移交

　　退出之前，名家物业已偷偷跟商铺业主(也就是开发商)签定合同，接手所有商铺未来3年的物业管理。

　　根据浙江省物业管理条例规定，开发商必须腾出占小区全部面积千分之四的房子，用作商业用途，但收益归全体业主所有——有60多平方米的商业用房收益归全体业主所有，租金大约一年3万多元。

　　名家物业公司驻该小区的经理施丽娟在接受记者采访时承认，当时确实没有将商业用房收益移交给第二届业主委员会，因为“我们和第二届业委会始终谈不拢。”

　　嘉华公寓面积很小，物业管理成本相对较高，80户人家收取每平米0.5元的物业管理费，每年才5万多元钱。

　　但小区一年物业管理成本在10万元以上。商铺的物业管理费每平米1元，再加上商业用房的3万多元租金，两项费用补贴进来，物业才能维持收支平衡。而这两者费用都被名家拿走了，小区基本物业费难以平衡，几乎没有物管公司愿意入驻。

　　B

　　经历

　　业委会自管三个月后放弃

　　2007年1月，新一届业主委员会无奈之下，业委会宣布实行自管。

　　但3个月下来，业委会5名成员就垫进去15000多元钱，张菊芬等人感觉到吃不消管，最终放弃了。

　　入不敷出，物管公司呆不长

　　在嘉华公寓所在的兰里社区的协调下，2007年4月4日，名家物业再次接管小区，但业委会提出20多条整改意见，要求名家真心维护业主利益。

　　但2007年9月30日，名家物业公司再次宣布退出。施丽娟经理对记者表示，再次退出的原因，是业主委员会要求降低物管费用，双方谈不拢。

　　嘉华公寓小区物管费每平米0.5元，而周围小区物业管理费每平方米0.35元左右，有业主要求降低物管费。

　　所以，业委会要求名家物业减少一点费用，但名家公司表示，小区太小，收费过低没法维持。所以，名家公司选择退出。

　　2007年10月1日，新物管——宏兴物业进驻小区，但只维持了一年，但因为没有租金的支持，光靠业主物管费用，根本入不敷出，只能离开了。

　　住户自发管理失败了

　　2008年10-12月，小区再度处于真空状态，公共空间没人打扫，收发室没人；大门洞开，门卫也没有。

　　眼看小区一片狼藉，住户杜师傅跟另两位业主组建了一个自管小组，于2009年1月1日起，接管这个小区。

　　杜师傅已退休了，他自任小组长。自管小组聘请了3名工人，小组每个成员每月只收300元津贴。

　　自管小组向业主收取半年物管费，每平米只要0.35元，但仍有20%的业主不肯缴。但到今年4月份，自管小组收支没法平衡，宣布解散。

　　第二届业委会主任张菊芬表示，杜师傅等人的行为始终都没和她商量过。

　　杭州市房管局物业管理处处长谢小敏也说，这个做法出发点是好的，但很遗憾，杜柏兴等人的自管举动，未经过业主委员会认可，是非法的。

　　小区失去管理半年了

　　今年4月，小区管理再次陷入真空。一直到现在都没有正常的管理，住户们苦不堪言。

　　出路

　　C

　　房管：物业做法违规了

　　其间，张菊芬等人不断奔走，杭州市房管局、西湖区房管局、三墩镇兰里社区，都多次出面协调，均没有结果。名家物业，依旧拿着小区所有业主的63平方米商业房租金不放。

　　兰里社区党委薛书记说，名家物业拿着小区业主的商业房租金不放，这涉嫌民事侵权行为。

　　西湖区房管局物业科陈科长说，商铺业主跟名家物业所签定的合同，只能认为是商铺业主自己家里请了个保姆，而整个小区的物业管理合同，必须经过多数业主同意后，才能跟业主委员会签。

　　今年年底，名家物业和商铺的服务合同就将到期。

　　近日，杭州市房管局在物业公司的年度资质审核时要求名家物业交出所有账目。

　　社区：业主们做法不符法定程序

　　近日，业主委员会刚刚结束对接管账目的清查，但部分业主没等他们重新开始聘请物业管理企业，就发难了。

　　杜师傅等人召集了29位业主签名，要求业主委员会召开业主大会，重新选举业委会。

　　8月22日，杜师傅等人贴出告示，公布29名业主的签名，要求召开小区业主大会。

　　9月19日晚，50名业主参加大会，张菊芬在会议进行了一个多小时后才出现。

　　最终，50名业主中，45名同意罢免现在的业委会，1户反对，1户弃权，4户不表态。第二天，又有7名业主补签了名，总共52名业主同意选举新一届业委会出来。

　　杜师傅对记者说：“业委会协调得很辛苦，大家都看在眼里，但关键是工作没做到点子上。套用一位业主的评价，本届业委会不称职、不作为、没能力！”

　　但兰里社区并不承认这次业主大会，兰里社区党委薛书记说：“因为程序不合法。20%以上业主要求开业主大会，理论上就可召开业主大会，但必须由本届业委会召集，不是某些人说开就开。况且，会议之前必须经过15天的公示期。”

　　薛书记说，符合法定程序的前提下，小区业主可以罢免业委会，但面对矛盾，首先可以坐下来好好沟通。（据青年时报讯 记者 田晓晋 文 漫画 赵舒静）