浙江在线10月30日讯 省第16届房博会历时四天后落下帷幕，在人们长达半年的“拐点论”猜疑之中，以成交1485套、超21亿的销售金额、同比增长84%的可喜数据画上了一个圆满的句号。

　　看似火爆的销售业绩背后，却是连续数月持续下滑的楼市成交，以及资深投资客的悄然“逃顶”。

　　时报记者几经周折，与三位有十多年炒房经历的投资者展开了深度对话。“任何投资市场都有风险，楼市也是如此，没有必要在高位接盘，因为短期涨幅过大的市场必然是非理性的。”投资客程先生如是说。

　　事实上，趋利避害是人的天性，投资客尤其如此。

　　>>>市场

　　市场成交量持续下挫

　　先翻看一下今年5月人居展至今的一组数据。5月份的商业用房和写字楼的总成交量比4月份增加了325套，增幅为49%，并且以2267套以及2863套连续两次创下单周成交历史新高。同时，二手房市场呈现量价齐升的态势，成交量以4864套环比4月份增长17.86%。

　　6月份成交数据继续一路飘红，一手房成交量32802套、二手房成交量20161套，甚至达到去年同期增长的三倍之多。

　　7月份，下挫迹象初显。其中住宅成交套数3918套，成交均价14243元/平方米。与6月份相比跌幅分别在38.40%和48.18%。期间商业项目的成交还保持着稳定的销售势头。二手房市场呈现量跌价升态势，源于杭州部分银行二套房贷的银根收紧，导致成交量首次下滑。

　　接下来的8月份，一手房成交量和成交价持续呈现下跌势头，住宅成交套数为2905套，成交均价15095元/平方米，环比7月跌幅分别在31.89%和25.78%。个盘的成交冠军也已经从5月份东方郡的近500套下跌为城东板块某盘的197套。同月，商业项目首次大幅下降，仅成交911套，与7月份相比下跌近4成。

　　而近在眼前就是传统的“金九银十”，“金九”首先就成色不足。“十一”黄金周，北京、上海、南京、广州等多个城市成交惨淡，杭州楼市却“这边风景独好”。黄金周8天944套的一手房成交量，是去年同期的近5倍。虽然整个10月的楼市依然呈现一派欣欣向荣，但是敏感的购房客都感觉到，不过是黄金周和房博会两管齐下才能支撑起楼市大盘小幅上扬。

　　有专家分析，先前楼市主要由投资型买家主导，改善型买家为辅，前者见利而动，价高利少自然收手。而连续数月的成交下滑，自然就是投资性买家悄然撤离的明显信号。

　　开盘现场也现“秋凉”

　　秋风一起天转凉，投资客的脸也悄悄跟着发生了变化。连夜赶路、漏夜排队、见房就买等等狂热“效忠”于楼市的现象逐渐褪去。

　　以房交会前夕开盘的金盛·曼城为例，17日推出99套房源，都是面积在80-130平方米的两房和三房户型，均价11000元/平米左右。虽然开发商临时搭建了8个等候棚，但现场人并不多，其间就有一组来自温州的购房团，但是他们也表示楼盘的价格有点偏高。

　　其中一位炒房客坦言：“房价高了，上涨的空间少了，对于我们这些用于投资的人来说，风险增加了。”根据透明售房网显示，曼城一个周末预定了83套房源，并没有延续“日光盘”的普遍热销现象。

　　于十月中旬开盘的南北·西岸推出的是最后一幢16号楼共130多套房源，户型面积为78-100平方米的二房、三房。单价最低的为一楼房源，也要17200元/平方米，最贵的一套单价为20800元/平方米。由于大部分房源的价格都在18000元/平方米左右，不少购房者对于较高的总价还是有些难以承受。部分开盘前领了号子的购房者，因为价格超过了心理预期而放弃了选房，其间大部分都是外地来杭的投资客。

　　记者在现场发现，这些原本“不差钱”的投资客都显得非常谨慎，并没有原本狂热下单的势头，并且犹豫再三，放弃了选房。本次房源共预定了60余套。只占到本次开盘房源的近50%。

　　>>>投资客的故事

　　“现在不是个买房的好时机”

　　从上世纪90年代初开始投资股票市场，到1997年开始买第一套商品房，程先生一直没有停下理财投资的脚步。从第一次为改善居住条件而买房，到现在手上有5套房产，程先生可以算得上代表先进买房理念的购房者代表。他的“买房经”是以投资的眼光买房，以自住的要求选房。

　　这大概跟程先生做股票投资经历有关。每天看行情涨涨跌跌，程先生更喜欢追踪房子的价格变化。比如说，他有一段时间，每天都要花时间来分析房地产的总体形势变化。所以一聊起买房经，他便会侃侃而谈。

　　程先生说，从今年年初开始，他就鼓励身边的亲戚朋友去买房，他的观点是，不要求在最低点买到最便宜的房子，只要在价格的底部区间去买就行了。

　　但半年多的时间，杭州的房价涨了50%-60%，程先生觉得，没有必要再追涨了。“现在是全民买房，大家都有了从众心理，好像不跟风买房就落伍了一样，这种心态已经是非理性了。”

　　其实在程先生看来，任何投资市场都一样，当价格飙高到一定程度时，投资者就需要防范风险。

　　“很多人问我现在能不能买房，这个其实也不能一概而论。”程先生说，现在小年轻要结婚，必须买房，那就把总价控制住，先满足居住需求；想要改善居住条件的，可以先买后卖，这样比较安全；对于投资的人来说，现在必须谨慎。

　　“短时间内大幅升值的前景不明朗”

　　从事医药行业的王先生可以算得上是较早投入杭州楼市的成功人士代表了。从1998年至今，王先生从初涉楼市到拥有文一路、文二路和古墩路的六间商铺以及5套房产，和温州、台州炒房团不同的是，王先生更擅长稳健型投资。

　　目前，他却减缓了投资动作，“当下，房价正处于高位阶段，短时间内大幅升值的前景并不明朗。”所以王先生今年卖掉了名下的几处住宅，也没有大规模投资的打算。“在目前高房价的背景下，投资获利的机会不多，因此还是以观望为主。”

　　他认为，投资住宅首先应选择地段成熟的房子，交通便利、生活配套齐全，转手比较快的同时租金也比较稳定。如果是品牌开发商开发，面积比较小，靠近学区或者靠近风景区，就越发有投资保障。

　　但是目前的杭州楼市逐渐呈现出一种平稳为主的发展趋势，和2009年初楼市低迷适合入市的行情相比，现在已经比较具有投资风险了。

　　“杭州房地产业经过上半年的持续回暖已经很热了，这很大一部分得益于国家优惠政策的扶持，对于后市还是要抱有谨慎的态度来对待。”

　　“温州投资客的一波热潮又降下去了”

　　自住在春江花月的卞先生是最典型的温州投资客大军中的一员。“我们主要就是看一个楼市大环境，还有就是开发商的品牌、口碑而决定是否下单。”和数次利落干脆的房产品投资买卖一样，卞先生提起自己的投资经历也是言简意赅。

　　“上半年有很多温州亲戚朋友都和我打听杭州的房子，钱江新城的阳光国际、西溪的和家园、滨江的彩虹豪庭等等，都很关注，而且购买程序也比较紧凑，只要是新开的盘就来看，觉得合适马上买。”卞先生这样形容当时的买房情景。“的确像外界传的比较狂热。”

　　都说温州投资客就是楼市的风向标，从一定意义上来说，这个说法也有一定的代表性。从7月份之后，有强烈购买意向的温州客就减少了，同时7月份楼市成交量也开始下滑。

　　“他们都有些犹豫了，问我买房最好的时机是不是已经过去了。”对此，卞先生也提出自己的看法。

　　他认为，每轮经济周期的盘整，市场都有一个从高点走向低谷的过程和运行规律，市场不会永远保持高热，必然会有一个下降的节点。虽然当时无法看清楚市场发展的最终模式，但是谨慎是必然的。所以卞先生通知了身边的朋友，不要继续追高，采取观望态度。

　　“之后，下降趋势越来越明显，证明我当时的判断还是有道理的。房交会虽然带来一次小热潮，但不保证市场还会有动力上扬。很多人的观点和我相同，因此，温州投资客的一波热潮又降下去了。”

　　-专家观点

　　趋利避害是人的天性

　　投资客尤其如此

　　杭州的楼市已经从年初热到了现在，能否再火下去，还能火多久成为很多人心中的疑问。浙江大学房地产投资研究所所长赵杭生表示，出于抑制房地产过热的考虑，国家已经开始收紧各项扶持房地产市场发展的各项政策。这使嗅觉灵敏的投资客意识到楼市投资的风险增大了。

　　“近期经济发展的趋势已明显好转，投资的渠道也逐步增多。楼市不再是人们投资的唯一选择，买房保值的需要不再像之前那么急切，人们对买房的热情自然就有所下降。这就促使一些人把资本从楼市中抽出来，去投向发展前景更好的行业。”赵杭生认为。

　　中国指数研究院杭州研究分院研究总监曹旭东表示，楼市得以快速回暖的一个重要原因是国家政策的支持与鼓励。但当下国家关于房地产市场的许多优惠政策已经取消或更改，这无疑引发了人们的猜测。房地产政策的不确定使人们的投资步伐放慢，纷纷持币观望。

　　另外一个重要的原因就是房价重新站上了高位，从短期看房价更上一层楼的可能性较小。毕竟房价不可能无休止地涨上去，而高房价下投资获利的空间已经很有限。而房市的暴利时代已经成为过去时。至少在现在看来房价在现有基础上大幅上涨的可能性不大。这就减弱了楼市对投资客的吸引力。投资客不再一拥而上进入楼市也就是顺理成章的事了。

　　投资房地产的风险与房价是成正比的，房价越高，风险越大。现在杭州的高房价意味着楼市投资风险的增大，一些投资客处于规避风险的需要暂时离开楼市也就不难理解了。

　　“一年前房价快速下跌的情景使人们认识到楼市的投资也是有风险的，目前楼市发展前景的不明朗促使很多人卖楼套现。这种在投资上的谨慎是可以理解的。”曹旭东认为。