浙江在线12月24日讯 今年1~11月，杭州市主城区土地招拍挂市场卖出土地的总金额约553.5亿元。而根据杭州透明售房网发布的信息，今年1~11月，杭州市主城区共计成交商品房的总金额约916.6亿元。开发商用于拿地的资金已经占到销售回款总金额的6成左右。

　　从杭州今年拿地量数一数二的房企情况来看，在今年房企疯狂拿地的背后，其“荷包”并没有想象中的那么鼓：有些房企的拿地金额已经超出了其销售回款。那么，他们为何仍会这么胆大？

　　一个惊人的数字——

　　拿地资金占到销售回款的6成

　　杭州拿地的首付门槛普遍为10~30%，不同的地块首付比例各不相同。而“2-3-3-2”是通行的土地款支付模式。所谓“2-3-3-2”一般指“首付20%、半年后付30%、一年后再付30%，最后的20%余款在一年半后支付”。

　　“一般开发商拿地前只需备足首付，其余土地款靠销售回款和银行贷款支付。”杭州某开发商向记者如此介绍。

　　据杭州市透明售房网的数据，今年1~11月，杭州市共成交商品房1209.2万m2，交易均价11212.5元/m2，共计成交金额约1356亿元。其中，萧山区成交商品房200.6万m2，交易均价8364.6元/m2，余杭区成交商品房315.54万m2，交易均价8594元/m2。剔除萧山区和余杭区的成交金额，杭州主城区商品房成交金额达到约917亿元。

　　从土地拍卖上看，今年1~11月，杭州市主城区土地招拍挂市场卖出土地的总金额约553.5亿元。也就是说，土地出让金额占了商品房成交金额的60%左右。一般来说，房企用于拿地的资金不会超过今年销售额的50%，60%的数字已经“超标”。实际上，从今年拿地十强中的部分房企看，今年用于拿地的资金远比想象中的要多。

　　一个惊人的案例——

　　10亿的回款，拿了21亿的土地

　　对于开发商而言，今年疯狂的土地市场是不折不扣的牛市。“谁踩准了这一牛市的拿地节奏，谁就能在今后的市场中脱颖而出。”正是抱着这样的心态，我们在今年的土地市场中见到了不少因急进而资产迅速膨胀的公司。

　　B公司是一家中型公司。今年，该公司出人意料地拿了三块宅地，而且都是许多公司眼中的黄金宅地，总计21个亿。虽说第三块地只占了很少一部分股份，但21个亿对于一家中型公司来说，并不是一个小数字。可这家今年销售回款仅10亿、在许多人眼中实力并不是很强的公司，却在和许多大公司的抗衡中成为今年土地储备大战中的赢者。

　　B公司去年和今年在杭州只有一个在售楼盘。众所周知，对于一个项目而言，成本除了地价外，通常还包含建安成本和各种财务成本。一个售价在6000元/m2的楼盘，如果说地价在2000元/m2，建安及各种财务成本通常测算为2700元/m2，剩下的1300元/m2则是包括所得税的毛利部分。这些，都需要从销售款中开支。我们很难想象，这10亿元的回款怎么可以去支付21亿的土地账本？

　　“其实很简单，就是靠土地抵押贷款。”B公司相关负责人说，“在今年的牛市中，银行银根很宽松，很多公司都是靠银行贷款实现流动开发的。”

　　该负责人算了这样一笔账：第一块地首付20%，只要5亿元的土地款。靠今年的销售回款就可以付清。一旦付清土地款，四证齐全，就可以用土地抵押向银行贷到8亿元的开发贷款。这笔开发贷款刚好可以支付第一块地的开发费用和第二、第三块地的首期土地款。“第一块地今年初拿的，开发的是一个高端房产项目，明年年中预计就可以上市，可回收20亿元的销售款。而第二块地是9月份拿的，动作快的话，明年底也可上市，预计也可回收20亿元的销售款。明年底，刚好销售回款可以支付两块地的后续土地款。

　　就这样，5亿元的启动资金通过一系列的“滚动开发”，“套”出了40亿元左右的资金。当然，这样的理想状态是建立在明年市场行情较好的基础上。假如行情不好呢？该负责人乐观地说，明年的行情应该不会差。

　　拿地十强中，不少大牌公司——

　　拿地资金接近甚至超过销售回款

　　按照B公司的说法，今年的牛市状态下拿着一点点钱“套”银行资金的公司并不只他们一家。临近年底，各大房企今年的销售榜和拿地榜单都已出炉，记者对比了一些大牌房企今年的拿地总金额和销售总金额，发现拿地金额超过销售回款的公司不在少数。

　　宋卫平，被称为今年土地市场上的拿地狂人。绿城今年在杭州拿了喜得宝地块、新华集团地块、田园两地块、滨江区月明路北两地块共6块地，拿地总价共计约97.6亿元，位列房企拿地排行榜的首位。而今年，绿城旗下新绿园、丽江公寓、蔚蓝公寓、玉兰公寓、蓝色钱江、锦兰公寓、西溪诚园、海棠公寓等16个楼盘热卖，销售金额约151亿元。

　　拿地金额排名第二的滨江集团今年的拿地金额已经接近销售回款。今年，滨江集团旗下金色蓝庭、阳光海岸、新城时代、万家星城、万家花城共实现销售回款约54亿元。而滨江今年的拿地金额为47亿元。德信集团今年拿地约27亿，而杭州项目销售回款为20亿左右。

　　实体资金滚滚流入房地产

　　今年截至本周一，杭州土地市场宅地出让总金额已达到575.79亿，而历史上出让金额最高的2007年全年土地出让金额也不过568亿。毋庸置疑，以今年开发商的拿地热情看，若非借助外力，许多公司拿地的腰板不可能那么“挺”。一个大家关心的问题是，开发商拿地的资金究竟来自何处？

　　实体资金的流入是很大一个原因。绿城今年以自己名义拿的地块共有6块。但据记者了解，这6块地中，除滨江月明路两地块外，其他4块地其实都是和西子联合拿的地。西子在今年的土地市场上风头很健，除绿城名下的4块地外，自己还拿了3块地。这背后是以电梯起家的母公司西子联合控股的雄厚资金实力。

　　滨江今年斥资47亿元拿了草庄和黎明村3块地。近日，滨江集团发布公告称，2009年7月，滨江集团就黎明村2块宅地项目与浙江三花置业有限公司签订合作协议书，项目公司暂定名为杭州滨江三花房地产开发有限公司。公司注册资金3亿元人民币，滨江出51%，浙江三花出49%。滨江早在万家星城项目时就与三花有合资开发历史。浙江三花置业有限公司是三花控股集团的子公司，三花控股是做制冷空调控制元器件起家的上市公司。

　　事实上，联合拿地成为今年的流行。在高昂的地价面前，房地产公司选择联合拿地，合作伙伴共同参与竞价，即可避免抬价的风险，又可有充裕的资金，再说，万一明年市场不好，反正有大家共同担着，每家承担的损失也小一些。

　　而信贷的宽松也是今年土地市场高昂的原因。据某业内人士透露，一些实体和国企的资金很多是通过其他名义而非房产开发的贷款方式曲线进入楼市。四证齐全在往年银根收紧时很难以土地作为抵押申请到开发贷款，而今年一路绿灯。

　　“趁着银行门大开着，不能错过今年这么一个扩张良机。”一些房产公司抱着的这种“靠天吃饭”的心态让人担忧。万一市场不好，怎么办？