在大量纸质的宏伟蓝图堆里，真正已经站在马路边上，开始服务于普罗大众的商业配套以及由此所形成的生活氛围，总是格外令人感动。尤其是，当这些配套的定位可谓高尚、规模又堪称巨大的时候，个中蕴藏的能量与机会，令人怦然心动。

　　“印象城的规模都超过5万平方米了，银泰也要开建了，边上还有家居城，而且印象城的沃尔玛也已经开业了，以后这里前途不可限量啊，”当几年前便开始购入申花路一带的房子解决“刚需”问题的人们纷纷开始入住的时候，他们也开始不由自主地将如今的申花路板块与文二路西城广场一带进行类比，并且轻易地得出结论：板块区域定位更加高尚、各种物业配比更加合理，等等一系列的结论。

　　比购房者们更具前瞻眼光的自然是永远“捷足先登”的房地产开发商。日前，当欣盛、保利等房企纷纷开始为他们去年标下的申花路地块新项目谋划新蓝图的时候，他们无一例外地将新项目定位着眼在了改善型、中高端等上面。显然，这与向以“专业刚需”板块著称的申花路板块形象，有着明显的升级换代意图。莫非，一场与板块有关的形象、品位“升级”大战亦将会随着楼盘间的竞争拉开序幕！

　　刚需形象深入人心

　　谈及刚需，说到板块。申花路或者是大多数杭州人心目中，最为首选的刚需板块。从本世纪初新浙大落户紫金港、浙大扩面、广宇“高价拿地”、沃尔玛、银泰纷纷抢滩、万家花城创下历史性旺销记录……人们无数次地把这个区域定格在了最佳的刚需置业福地之上。与此同时，杭州首批90/70物业上市供应、蒋村商住区背后的无缝延伸、城市次中心、经济适用房住区等等天时、地利的消息，也牢牢地把申花路与“刚需”绑定在了一起。

　　而从价格上看，从西城年华、万家花城等楼盘最初8000元/平方米左右的房价，到2008年中期的万元出头，申花路板块楼盘的价格也一路保持着相当“刚需”的水准。即便是2009年这样狂热的年份里，当申花路的二手房价屡屡触及15000元/平方米、20000元/平方米的时候，由于整体的距离感、配套以及户型等因素，申花路板块仍然可以在相对性价比的比较当中，明显胜出一筹。

　　商业氛围突飞猛进

　　但是，任何事物都跟能够吃饱了饭的人们，开始向往更有品质感的生活一样。一个板块，当它的成长已经到达一定程度之后，它必然也会向往更加体面的称呼、定位与形象。

　　单就今天而言，申花路板块目前所形成的公建配套力量和水准，除武林广场、黄龙商圈外，几乎已没有其他的区域可以与它媲美，当然，钱江新城投入后，将又是另一番局面。两年前，万家花城前面的萍水路还是一条坑坑洼洼的小路，如今却已是一条成熟的城市道路，边上还有音响市场、德泰御峰大厦等公建已经成形，不远处，赶在2010年农历春节之前，以沃尔玛为主力店的杭州印象城正式开业，这个总建筑面积为5.8万平方米，聚集了购物、餐饮、休闲、娱乐等等消费内容，辐射半径为2公里的购物广场，仅一个单体建筑的体量，便足以跟桂花城前面的西城广场相当。边上，银泰、欧尚等亦已先后开工。至于早在几年前便已开业了的新时代时尚家居广场，不知道在这样的进程中，已经圆了多少人的家园梦。

　　活跃的商业综合项目还不止这些。靠近浙大，紫金港校区的剑桥公社，有精装修小户型公寓、写字楼、商铺等多种物业类型，去年5月1000多套全部交付后，商街、酒店陆续开业，北面的斯坦福平方，是一个主力户型为50—80平方米的商住社区，西港·新界位于紫金港路，10栋点式联体办公楼，正售中。位于三墩路与申花路交叉口的同人广场，也是商住综合楼，有写字楼、公寓等。

　　在这样的氛围之下，申花路两边的社区商铺亦开始发力。赢商投资统计数据显示，主力面积80—200平方米之间的底商，去年的销售价格便已到了2万元/平方米—2.6万元/平方米之间，今年初，文鼎苑的部分商铺甚至达到了5万元/平方米。中介、美容、便利店等各种商家，更是纷纷抢滩布局于此。

　　俨然，一个以名校为依托，充分利用名校溢出效应，并就此展开一系列办公、商业、居住的新型生活区，已经成型。

　　它的未来还有潜力吗？

　　如今，人们对这个板块的期许是：申花路的未来还有潜力吗？

　　年初，围绕着文鼎苑的高价商铺，围绕着万家花城偶而出现的低成交价二手房，有人在小范围内展开了针锋相对的辩论。坚持“就这样”了的专业人士认为，申花路该有的都已经出来了，已经没有什么饼可画了。与此同时，万家花城近期出现的16000—17000元/平方米的低成交房源也成了他们的有力证据。

　　另一方面，对这个区域有着更加长远视野和期望的人们则认为，申花路未来还有更大的上升空间。“浙江大学的名校效应、大型商业配套的集聚与品牌效应、居住人群的素质，以及未来更多高品质楼盘的上市，都将持续演绎不同时间段的申花路板块。”

　　不过，争论终究只是争论。对于刚刚开始的2010年来说，申花板块还只是一个刚刚抛出的话题，等待人们进一步验证。