浙江在线03月18日讯 据《青年时报》报道 近日，一则题为《杭州黄金地块疑被贱卖》(以下简称《贱卖》)的文章在网络中激起浪花。文章称，3月11日杭州市出让的工联大厦地块被贱卖，矛头直指“定向出让”。

　　此后，“定向出让”这一敏感词汇一下子被推到风口浪尖。对此，相关部门认为，定向出让背后实际上存在各种原因，这么做很多时候也是为了迎合城市经营。“因为，这些地块一般属于重点规划项目，需要找合适的开发企业，才能真正实现当初的规划意图。”

　　不过，也有业内人士称，杭州连续出现的“疑似定向”，或与采取的土地出让方式有关。据透露，多年来，杭州大多采用土地挂牌方式，这种方式虽然在成交价格上更理性；但在“招拍挂”中，也只有挂牌方式才可以“即使一家企业参与，也能成功实现土地交易”。

　　3月11日，杭城共有4宗地块成功出让。

　　不过，一边是祥符板块火爆场面，一边却是延安路黄金商圈无竞价直接成交。差异引起关注，后者14425元/平方米楼面价，更成为媒体“贱卖”论有力证据。

　　“湖滨商业(工联大厦)地块，不要说14425元/平方米的楼面价，就是4万元/平方米也值。但这是政府老子倒手给儿子，没有任何参考意义。”3月11日的出让结束后，著名房产评论员丁建刚这样说。

　　浙江大学房地产研究所所长赵杭生，也表示了自己的看法：“这里可能是政府事先已做好规划，定向出让土地，其用途也有可能非纯粹商业用途。”

　　而在工联地块挂牌文件中，并未设置相关企业门槛。相反，项目有部分代建回迁房需开发商待建，再由政府回购。

　　“项目共有5.7万平方米建筑体量，其中4万平方米都将回迁给工联原有商户。”杭州市国土资源局宣教处处长张晓明告诉记者，剩下的部分楼层较高，很难做商城，只能规划为写字楼。

　　所以，一房产企业负责人分析，工联地块存在的情况，在一定程度上对开发商来说，很可能是亏本买卖。

　　“疑似定向”频现

　　此一事件后，“定向出让”这一敏感词汇冒了出来。

　　顾名思义，定向出让就是将土地安排给意向单位。据调查，在近几年杭州的土地出让中，由于没有竞争对手，被惟一竞价单位轻松竞得的案例屡见不鲜。

　　2008年1月，杭州首宗地铁上盖物业地块出让，由于无人书面竞价，杭州市运河综合保护开发建设集团有限责任公司以74720万元竞得，仅高出出让起步价20万元。

　　2008年12月，地处下城区创新创业新天地两个地块，也各自加价20万元直接成交，竞得单位为杭州新天地集团有限公司。截至目前，这一区域内共出让16宗商业地块，被新天地集团“包揽”。其中，仅一宗经历书面竞价，其余均直接成交。

　　此外，2009年1月，江干区凯旋路地块被江干区凯旋地区旧城改造指挥部竞得；同年3月，下城区三塘单元地块被下城区国有投资控股集团有限公司竞得；9月，拱墅区大浒弄地块被拱墅区城市建设发展有限公司竞得。

　　而上述出让信息有很多共同点：均加价20万元成交；多为商业用地；多为区块内有代表性的重点项目。有专家认为，商业用地不同于宅地，经营十分重要，因此在出让时比宅地更具有“定向性”。

　　“定向”暗藏规则

　　在全国市场，由地块定向出让引发的口水战不绝于耳。

　　“判定是否定向出让，要看相关部门设定的出让标准是怎样的，且达到这个标准的企业是否唯一。”双赢置业机构总经理章惠芳发表了自己的看法。

　　“如果只有一家企业符合相关条件，最后也只有这一家单位拍得这块地，那么这就是明显的‘定向’行为。”她说。

　　一位业内人士则透露，定向的背后其实有潜规则，“如有其他开发商想报名，但相关负责人会向其暗示，已有内定对象。”

　　知情人士透露，一般来说，开发商都会被“劝退”，这成为行业内部心照不宣的潜规则。

　　“要注意的是，依据挂牌文件，这些土地依然是正常的出让。”该业内人士表示。

　　“由于土地用途不一样，所以政府在进行土地出让的过程中，也会考虑到让一些有实力的开发商去竞拍。所以，竞拍前会设置一定门槛，在公开、公平、公正的前提下，保证土地竞拍取得良好效果，又能让土地持续、健康发展。”章惠芳说。

　　或为城市长远考虑

　　对相关部门而言，坐地单位拿地并操作项目，或许正迎合其需要。

　　“可以提高对项目的操控力。换句话说，大家坐在同一个地方煮同一锅粥，过程肯定更方便，味道也更好。”业内指出。

　　对此，杭州市国土资源局相关工作人员的说法，更具说服力。“首先不能认同关于‘定向出让’的说法。实际上，这么做的背后，存在各种客观原因。一是为了平衡区域资金流通，二为迎合城市经营需要。”

　　对以上说法，章惠芳表示认同。她补充，以一些商业地块(如新天地商圈)为例，商圈的形成可以说是政府行为，即使一些企业可以通过高价拿到土地，但是后期开发的成本要比政府行为高很多。这样一来，土地得不到有效利用和开发。

　　因此，她表示，“定向”也可视作城市规划必然选择。

　　-延伸

　　或因杭州多为挂牌出让

　　实际上，杭州土地出让市场连续出现“疑似定向”情形，与本地采用的挂牌形式出让土地不无关系。

　　2004年3月，国土资源部与监察部联合下发71号文件，要求从当年8月31日起，所有经营性的土地一律都要公开竞价出让，其中包括招标、拍卖及挂牌三种方式。

　　在杭州，土地市场后来多采用挂牌出让。相反，北京、上海、广州等地，土地市场均实行了拍卖模式。不过，拍卖途径在很多人看来，已是推高地价、房价“祸根”。广宇集团总经理助理任坚刚分析，拍卖中，开发商容易受现场激烈气氛影响，导致价格猛涨。

　　这一观点被业内普遍认同。

　　其被指“罪名”主要有：“价高者得”助涨了地价；加速大型房企，尤其是上市企业、央企、国企不断“囤地”，形成土地垄断；中小企业则连连败退，很难立足。

　　相比之下，挂牌方式被认为更理性。“挂牌虽也屡创高价，但至少每轮均有3分钟书面报价时间可供开发商考虑。杭州多年事实证明，这是最理性、最适合的方式。”任坚刚说。

　　对此，杭州市国土资源局相关工作人员观点一致。

　　然而，一个更深层的问题或许被遗忘。在“招拍挂”三种方式中，招标必须有三家以上企业参与才能进行土地出让；同样，拍卖需两家以上企业在场才能进行；而最后的挂牌方式，只要有一家企业在场，就能实现成功出让。

　　有不愿具名的业内人士直指，杭州近几年连续出现“疑似定向”事件，正是与杭州所采取的这一出让方式有直接关系。 （时报记者 王晋 余艺民）