现在看来，中国银监会主席刘明康在博鳌论坛上的一句关于二套房首付六成的“比如”，并非空穴来风，昨天下午5点，国内各大网站不约而同地将这样一条新闻放在了首页的位置：“14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。”对于原本就非常紧张的房地产信贷市场，其影响无疑是惊人的。

　　按照以前的规定，二套房首付比例不低于四成，贷款利率则不低于基准利率。现在，两项指标都上浮了，居高不下的房价会下挫么？银行、开发商、购房者、卖房者又如何面对新的状况？而本周接连大幅下挫的地产股接下来又会有如何表现呢？

　　前期传言得到证实

　　据了解，在国务院总理温家宝14日主持召开的国务院常务会议上，研究部署了遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。会议确定了以下政策措施：一是抑制不合理住房需求。实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。地方政府可根据实际，在一定时期内采取临时性措施，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。

　　关于二套房首付比例的问题，其实各大媒体已经讨论了几天，原因就是博鳌论坛上刘明康先生的“比如”，真的是其无心之说吗？恐怕不全是。光大银行杭州分行专门负责个贷业务的客户经理，早在一周前，就已经听到小道消息在传了。“因为当时只是小道消息，所以我们在审批时，还是按照原先四成、基准的标准在做。我是临近下班的时候听说这条消息的，这条政策的影响肯定会有，等第二天上班开会讨论之后再决定怎么做吧。”

　　这位理财经理说的“讨论”就是，在接到人民银行以及银监会正式文件之前，他们如何应对有可能大量送进来的房贷申请材料。

　　“目前，我们的想法还是先把手头的案子结掉，如果新进来的材料太多，有可能会暂停受理新的贷款申请，以免出现纠纷。”他说。

　　不过另一家银行负责个贷业务的客户经理表示，这条政策一出来，有可能会出现短时间“疯狂审批”搭末班车的情景，就和去年年末一样。

    政策导向表露无遗

    深圳发展银行杭州分行零售信贷风险部主管杜志良昨天中午刚刚参加了某电视台有关最近楼市过热的话题性节目。“在节目里，我就已经说了，目前这种过热的市场环境下，国家为了维稳市场、控制信贷风险，肯定要出台相关政策的。没想到下午下班的时候就出来这样的政策。”杜志良说。

    杜志良自认自己还是看好楼市的一个人，但最近市场的变化，让他这个见惯大场面的个贷部主管也“慌”起来了。他举了一个例子，来说明他也觉得这个市场有点不大对头：4月1日前，有个购房者来银行问按揭事情，他说看中了凤起路上的一套房子，价格280万；前几天，这套房子正式成交，来我们这里办理按揭贷款申请，隔了两周时间，房价居然飙升到412万。“最后，我们没有受理这套房子的按揭申请，真是涨得太厉害了，信贷风险太大。”在杜志良看来，国务院出的这招还是比较猛的，对于房地产这种资金推动型的行业，直接通过金融手段掐住了他们的七寸。今天，深发展杭州分行将会与总行联系，看新政策出来之后，对于新业务受理是怎么一个态度。

    “先不论新政策最后的效果如何，但是有一点很明确，国家的政策导向更加明晰了，对房地产市场起到的实际效果还是其次，最为关键的是国家调控房地产市场的意图比以往更为明晰。所以现在还想买房的投资者显然要谨慎了，千万不要成为最后的接棒者。”中信银行杭州分行资深理财师丁志毅认为，而另一个层面，对银行来说，银监会显然已经意识到银行贷款可能存在的风险，新政的推出对银行资金的安全性是比较有利的。“我们虽然还没接到相关的具体操作细则方面的通知，但是一旦上面通知要执行也是很快的，对于房价多少会有抑制作用。”

    开发商认为影响只是暂时

    “对于我们房地产开发商来说，这条政策无疑是遏制市场投机行为，抑制过快增长的房价和地价。这是中央差别化政策，精确市场调控的表现，应该会起到积极的作用。”滨江房产副总经理朱立东是这样理解二套房新政的。由于飞涨的地价，开发商在历次楼市飞涨当中都扮演了“被抬轿子”的角色：“地价高，楼价就高，最后老百姓难以承受。”

    但朱立东对这个政策到底对抑制房价过快过猛增长能起到多大作用，还持保留意见：因为本次政策的出台很有针对性，二套房、多套房提高首付和贷款利率毫无疑问将抑制一定的炒房行为，对投资性购房也会有抑制作用。不过，对于改善性住房也产生同样作用。至于大量的投资性购房是全款，则完全不起作用。“过去也出了很多类似平抑房价的政策，阶段性是有用的。” 

    不过杭州另一知名房产公司老总并不看好这一政策，原因是它“一刀切”，一定程度上抑制了“刚需”。“此次房贷新政本质上是抑制需求的政策，尤其是抑制改善型需求，当然也会对投资投机性需求有一定影响。但第二套房毕竟是改善型需求所占比例更大，这种一刀切的政策会对改善型需求抑制很大，它对一线城市房地产的成交量的影响会比较明显，但对一线城市房价影响非常有限。”

    “另外，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%，我认为也不尽合理，如果这条政策没有后续出台的话，房价最后肯定还是要持续上升。”谈到开发商后期的定价问题，该老总表示，“和之前的定价比不会有太多的改变，价格并不是最为关键的。能买得起的，全部付清的很多。”地产股短期内下跌空间或不大

    “新政出来，虽然消息面上是利空的，但对于地产股而言，短时间内或许是利空出尽，要跌都已经跌过了。”中信金通证券定安路营业部投资主管杨飞鸣认为，房地产市场和地产股的表现从今年的走势看，一直是分开独立的，所以对于房地产市场的确不是好消息。但是对于地产股而言，说不定就是最后的利空，周五可能就是最后打压一下，然后就企稳了。“毕竟前期打压得很凶悍了，差不多快到去年年底的位置了。对于大多数房地产企业来说，今年的整体业绩非常不错，再加上，新政只是进一步增加了买房人的成本，真正投资的人现在卖不卖也无所谓，随着油价、原材料等成本不断提高，房价要大幅下挫可能性较小，这一次真正打击的是想改善住宅需求的中产阶层。所以对于房地产公司而言，压力会有，但还不至于不能承受，股价再跌的空间已经非常小。”

    “不过地产股短期内要有大的反弹也不是易事，而地产股又是和银行股捆绑的，地产股没有上佳表现，银行股也不会有，那么大盘蓝筹股也应该会表现平平。所以股指期货的推出不会对市场有太大的影响，估计市场会相对平静。”杨飞鸣同时提到小盘股的行情做头的迹象也十分明晰，即便是回抽也是出货。

    北方某私募人士观点则完全相反，对于房地产股，延续大半年以来一贯的不看好。暂时难以有靴子落地的效果，因为这次的调控是组合拳，谁能保证这是最后一只靴子？

    后期效果到底有多大？

    “政策的出台说明政府动真格了。如果说2007年底楼市是考虑踩油门还是踩刹车的问题，现在的楼市，就好比汽车行驶在高速路上，既没有油门也没有刹车，完全失控了。密集调控政策的叠加效应，以及全行业所呈现出来的极不理性的表现，业界关于楼市调整的预期已经形成，只是时间早晚而已。”房产业内分析人士表示，其实大家都知道疯狂了，也一直是在等新政。“二套房首付提高到5成，对楼市需求方来说将是一剂猛药，毫无疑问会为楼市起到迅速降温的效果。不过他也指出对于刚性需求和改善型需求的人杀伤力也很大。

    关于此次政策的推出究竟会带来怎样的效果，大家分歧很大，也有人分析，“2007年9月底出台了首个二套房贷政策，直接促成了上次的房价大调整。这次的调整幅度暂时难以判断，但上涨趋势的告一段落却是可以肯定的。估计调整不会像2008年那样猛烈，因为当时刚好与全球经济危机相重合，而且现在还有人民币升值预期和通货膨胀预期来对冲政策调控。”

    某国有银行信贷科主管的观点则是，房价究竟会不会降下来，政策并不是最关键的。而是要看房价的涨究竟是因为资金推动还是通货膨胀的原因，如果是前者的因素大，房价会受到不小影响，如果是后者的因素更强一些，那么效果就很难说了。

    西南证券研发中心房地产行业研究员肖剑对国家强调差别化的住房信贷政策尽管表示认可，“这会对未来的高房价有一定影响。”不过他认为，从长远看，住房信贷政策还难以压住“高涨”的房价。“如果继续收紧二套房信贷，那么这与现在整个的货币政策将不协调。如果货币政策快速退出，那么很有可能造成经济的二次探底，国家想大幅度退出货币政策也不太可能。在此背景下，即便是房贷有所上升，但对房地产商的资金链供应的影响不会像2007年和2008年那么明显，因此房价的‘高涨’还很难以被压制住。

    至于后续还会不会有相关政策出台，大家普遍认为，如果首付50%还不能抑制住人们对房价上涨的预期，国家可能还会继续提高首付比例，或采取其他措施。(每日商报 记者 洪叶 楼志文 实习生 漆滢)