在短短一个月的时间内，楼市出现了冰火两重天的局面。4月16日房产新政之前，杭州楼市呈现出明显供不应求态势，“日光盘”和“被开盘”现象比比皆是，4000人抢购300套房源成为楼市的真实写照；4月16日之后，楼市成交量迅速下滑，开盘楼盘的平均销售率从房产新政前95%下降到15%，成交量从沸点降为冰点后，开发商推迟开盘，楼市发展似乎陷入停滞状态。

　　在日前举行的第十六届人居展上，本报与合创地产机构就目前杭州房地产市场的住宅需求及需求特征做了一次广泛的调研。本次调研通过一对一问卷调研的形式，共设问卷1200份，回收有效问卷1055份，其中对住宅有购买意向的有效问卷为978份。合创地产机构已经连续五年对人居展住宅需求进行跟踪调研。本次调研结果将与2006年、2007年、2008年、2009年的数据进行比较，以期通过动态的数据了解和分析近五年来意向购房者购房心态和需求的变化。

　　意向购房者对总价接受的最高比例峰值依然在100万元左右的水平，占比16%；其次为200万-250万元，占比13.5%。与历年调研相比，本次意向购房者总价接受度发生明显变化，虽然意向购房者所能接受的总价最高比例点四年都集中在100万元左右，但100万元以上的总价接受度从2009年10月37.1%上升至53.4%，为历年来首次超过半数以上的水平；200万元以上的总价选择率从2010年10月的11.7%上升到24.7%，说明意向购房者心理预期总价已经明显提升。

　　总价接受度与往年相比发生明显变化，预示着意向购房者的价格需求出现了变化，这种变化不仅仅体现在价格承受力的提高上，价格需求还出现了两个集中区间：部分首次置业群体的价格接受度集中在总价100万元的水平，而部分改善型需求群体的价格承受力相对较高，集中在总价200万-300万元的区间。

　　本次调研中，意向购房者接受的首付款选择峰值为30万元，占比21.8%，其次为80万元以上，占比16.4%。从历次调研的数据看，从2007年到2010年，30万元的首付款基本是购房者支付能力的一个门槛。受购房首付比例提高的影响，部分意向购房者能承受首付的额度也明显提升，首付80万元以上的比例从6.6%上升至16.4%。

　　首付80万元以上的比例激增

　　逾七成购房者推迟购房计划

　　受房产新政影响，目前意向购房者的购房积极性跌入近几年来的历史最低点，“一年之内明确要购房”的受访者比例从2009年10月的历史最高点69.8%跌至46.2%，下降23.6个百分点。房产新政颁布以来，尤其是对二套、三套住宅和异地购房的严格限制，使大量意向购房者陷入观望并推迟购房计划，这成为意向购房者购房积极性陷入历史最低点的直接原因。

　　新政的颁布对74.4%的意向购房者购房计划产生了较大的影响，其中：44%的人陷入迷茫和观望，表示看看情况再说；29.2%的意向购房者推迟购房，待楼市进一步明朗后才会有所行动；1.2%的意向购房者则直接放弃购房。对后市信心的缺失将导致大量需求的萎缩，而这种情绪在整个群体中的蔓延，则将成为楼市下行和价格滞涨的重要因素。

　　值得一提的是，房产新政后悲观情绪蔓延楼市，42%的意向购房者认为未来房价将下降，这个看跌的比例由2009年10月的15.9%上升至42%，涨幅巨大；这也是历年的调查中，意向购房者对楼市发展最悲观的判断。

　　25-33岁人群是主力购房人群

　　异地意向购房者缩水半数以上

　　本次调研意向购房人群中，25-33岁的人群占整体意向购房者的41.4%，较2009年10月有所上升，是目前购房的主流人群；34-38岁的意向人群占据11.4%的比例，为5年来的历史最高点；而20-25岁的小青年、50岁以上的老年人比例明显下降。

　　这个现象表明，在楼市快速发展、房价高企的市场态势下，经济收入水平和支付能力越来越成为主导市场构成的关键因素。在这些不同年龄层中，85后甚至90后的群体由于工作年限有限，手中购房资金有限，因此，对房价的敏感度最高，最易受到房价挤压，部分意向购房者会选择暂时离开楼市；而积累了一定储蓄的25-28岁的客户群体面临成家的需要，成为首次置业的主力群体；28-33岁的客户群体，拥有一定的事业基础，财富有一定积蓄，同时也面临家庭人口的增加、生活品质改善的需要，成为改善型需求的中坚力量。一部分50岁左右、有较多的财富积蓄并有相对稳定的退休保障的老年群体，出于养老、投资、给子女换房等多种置业目的，而成为市场不容小觑的力量，但本次调研比例下降。

　　同时，在目前以及未来的意向购房群体中，大学以上的高学历者已经占据了绝对的主导地位，居76.5%之多。这批受过高等教育的群体，无论在经济、投资、法律以及审美等方面都有较高的素质，消费观念超前、有主见，对房屋的理解和要求都相对较高，他们将主导今后整个房地产行业的发展趋向。

　　此外，三口之家是购房的主力家庭结构，其次为二人世界。调研显示，三口之家的家庭结构占据了绝对的主导地位，居46.7%之多，这与本次调研中大部分意向购房者为30岁以上的有关；其中“父母+未成年小孩”的比例为26.3%，这部分意向购房者主要以改善需求为主；“父母+小孩已成年”的比例为20.4%，这部分意向购房者以改善居住、为子女购房等需求为主；二人世界的比例为21.6%，基本为婚房需求；单身的比例为19.8%，主要是首次置业客户，比例大幅上升。

　　在房产新政影响下，异地意向购房者急剧减少，从2009年10月份的13.6%下降到本次的6.1%，缩水半数以上。在此基础上，杭州本地意向购房者的比例则大幅上升至93.9%，接近2008年10月的状况。整个鲜明的变化中，关于限制异地购房的政策起到了决定性的作用。

　　在为数不多的异地意向购房者中，有购房投资风向标之称的温州人只占到10%，仅为2009年10月份的1/3左右；此外在2009年曾活跃于杭州楼市的台州等地购房者也大幅减少。这批嗅觉灵敏的职业炒房客迅速撤离楼市，从原先的疯狂抢购变为按兵不动。有意思的是，在温台炒房客坐观的时候，来自金华的意向购房者以23.4%的占比成为近期楼市的异地活跃者。作为没有经历2008年宏观调控的这批新兴投资群体，在富裕之后手握重金的他们依然在楼市寻找更多的合适机会。

　　在93.9%的杭州本地意向购房群体中，居住区域基本以主城区为主。西湖区以31.4%的占比成为意向购房者居住最集中的区域；其次为下城区，占21.9%；再次为上城区和拱墅区。相对而言，目前意向购房者在滨江、下沙和之江居住的较少。

　　在所有受访意向者的购房动机中，为改善居住的需求以44.8%的比例占据首位，且是历史的最高占比；无房买房自住在2009年10月出现历史最低点后有所反弹，以19%位居第二；给子女购房较前两年略有下降，以10.8%排列第三；结婚购房保持较为稳定的比例，以10.4%位居第四。

　　以改善居住为目的购房比例的直线上升且占据首位，揭示了在房地产经过十几年的快速发展后，居住结构、市场需求及购房人群正发生微妙的变化和更替。虽然目前的政策对改善型的二次三次置业需求作了限制，但这些非刚性需求并未被政策所遏制，在对更好居住环境和品质的追求下，以其较高的经济实力成为房价达到一定高度时支撑楼市发展的中坚力量，并逐渐取代无房置业人群主导着楼市发展方向。

　　在高企的房价压力下，无房买房自住、结婚购房等需求比例明显下降，如2009年10月，但在每次国家进行抑制房价上涨的宏观调控期间，这些经济实力相对不高的刚性需求会再次抬头，政策出台使他们重燃了房价会下降的希望，这种希望使更多的意向购房者关注楼市并择机出手。

　　此外，投资需求是受政策影响最大的一种需求，在经历2008年10月宏观调控期的谷底后在2009年楼市火爆期一路走高，直至本次房产新政来临，再次下降，降至7.8%，在投资需求中，18%来自外地购房群体，而外地购房群体的大量减少是投资需求减少的最重要原因。投资需求的大幅度下降预示着楼市需求泡沫将被挤压，杭州楼市将呈现出更多的理性。

　　“改善型需求”达到历史最高占比

　　本报告其他重要结论

　　滨江区受支持率骤降

　　地段、房价分别以22.9%和20.8%成为意向购房者最关注因素

　　在受访意向购房者最关注的因素中，地段和房价分别以22.9%和20.8%的占比位列第一、二；地段再次超越房价成为首选。结合历史数据分析，在楼市下行、房价开始滞涨时，意向购房者往往更关注地段；而在楼市快速上行的时候，在房价高企的压力下意向购房者对房价的关注则是首位的。

　　报纸、房交会仍是获知信息最重要的两大渠道

　　报纸、房交会、电视，网络成为意向购房者获取信息最重要的四大信息渠道，分别占20.6%、20.1%、19.1%和13.3%的选择比例。其中，电视成为近年成长最快的媒体渠道。

　　精装修支持率依然保持较低水平，1000-1500元/平方米精装修标准最能接受

　　超过60%以上的入群更愿意接受毛坯房而非精装修。在可以接受精装修的人群中，接受精装修标准有所上升，1000-1500元/平方米成为最能接受的精装修标准价格。

　　整体面积需求有下降趋势，主力面积需求集中在90平方米

　　本次调研显示：与2009年10月份相比，意向购房者的面积需求有所下降，在户型面积区间中，选择100平方米以上户型面积的选择从2010年10月的42%下降到本次的36.3%；户型面积区间选择的最高比例点出现在81-90平方米，以18.3%的比例占据首位。在整个市场的舒适居住需求被抑制的情况下，面积需求下降成为一个明显的信号。

　　银行按揭仍为支付主流，但一次性付款比例明显上升

　　本次调研显示：银行按揭仍是当下意向购房者首选的主流付款方式，占比62.3%；而受房产新政影响，部分有一定支付能力的改善需求客户群体开始考虑一次性付款，占比18.6%，也是历年最高比例。

　　意向购房者区域的选择发生了较大的变化,市中心因其稀缺性以及商业、配套的成熟度和价格抗跌性成为最受欢迎的区域，以24.3%的占比取代城西占据首位；城西以19.3%退居第二，但依然是购房者青睐的宜居之地；城东和城北因区域的全新规划、配套的逐渐完善和居住环境的日益提升，成为近年来受关注的区域，分别以10.6%和8.5%位列三、四名,并上升至历史最高水平。

　　在区域选择中变化较大的是滨江区。前几年，滨江一直位居意向购房者选择的前三名；而在本次调研中，此项比例大幅降至8.5%，成为历年最低。近两年随着杭州车辆的快速增多，钱江一桥和三桥交通情况堪忧，成为居住在滨江最大的障碍，也是不少人选择离开滨江的重要原因。同样，三墩因在售楼盘的稀少、九堡因房价的快速上升，区域关注度均有所下降。

　　与此相反的是，闲林、下沙等近郊板块由于配套的日趋完善、交付楼盘的增多，居住的可实现性日渐提升，因此，区域的接受度有逐渐升高的趋势。

　　两房户型的需求比例大幅上升

　　两房和三房户型仍是市场需求的主流选择，分别占50.6%和37.4%。不断增加的首次置业者对两房保持较高的兴趣，而大部分改善居住需求的二次置业者依然青睐三房。因此，两房和三房的户型格局各有所需，始终保持着较高的比例。

　　对比历次调研数据，本次调研中两房的需求比例出现大幅上升，成为2007年以来最高峰；而三房户型的需求虽仍占有较大比重，但持续两年的上升态势被打破，形成了2007年以来的最低点。两者反向的发展态势预示着楼市的需求发生了一定的改变，从原本较为舒适的三房需求转向满足单个家庭基本居住需求为主，这是部分二次置业客户受房产新政影响放弃购房而首次置业群体回归楼市的直接结果。