浙江日报10月27日讯 现在谈购房，确实是一个令人纠结的话题。不少人为屡失购房机会耿耿于怀，不少人为“错过了星星”，又“错过了月亮”，后悔不已。真的不知道什么时候才是购房的最佳时机！

　　“不是我不明白，这世界变化快”，这楼市的变化也真够叫个快。有时年头、年底冰火两重天，有时月头、月末成交大相径庭。有时新政空降，行情急转直下；有时地王频出，房价一夜爆涨。难怪老百姓买房总是踩不着节点。

　　不过近日杭州举行的一次地产金融研讨会上，地产大佬们的推盘内幕，带给购房者不少启发。房地产市场有周期，地产大佬们苦心追逐市场节点推盘卖房。怎样看这个周期，什么时候推盘，大有讲究。

　　也许，这些经验之谈，能够告诉购房者如何下决心，“该出手时就出手”。

　　明年上半年

　　房地产周期进入下行阶段后期

　　10月23日，一场题为“宏观经济跟踪与房地产金融模式创新”的研讨会在新侨饭店举行，浙江省房地产协会会长唐世定、中国民生银行地产金融事业部总裁杨毓、绿城房地产集团常务副董事长兼总裁寿柏年、滨江集团副总经理朱立东等专家学者和地产大佬齐聚一堂，并发表主题演讲。

　　会前，一份《宏观经济运行跟踪与房地产周期走势分析》在与会者手中传阅。这是省房协、中国民生银行地产金融事业部、浙大房地产研究中心当天共同出炉的报告，它向人们展示了中国房地产市场周期的秘密，并做出一些大胆的判断。

　　这显然能够吊起购房者的胃口。

　　报告称，从国家层面房地产市场运作的周期来看，1988年到1997年、1998年到2008年，房地产经历了两个为期10年的长周期。在每个长周期中，随着宏观经济周期波动和宏观政策的影响，又存在一系列以年度为单元的短周期波动。2006年到2007年一季度末，国房景气指数有一个小周期；2007年二季度到2008年二季度，又形成一个小周期；金融危机冲击之后，2009年二季度到2010年一季度，景气指数强势上行。2010年二季度以来，在刺激政策退出和房地产政策严厉遏制下，景气指数进入了下行行情。

　　特别需要强调的是，房地产周期波动是整个行业景气程度的循环，有可能表现为价格涨幅波动，但不一定表现为价格水平的波动。2005年以来70个大中城市房价指数走势可见，房价涨幅随房地产景气周期波动，但除金融海啸的严重危机时期，房价涨幅始终为正，说明房价的绝对水平是不断上涨的。

　　今年5月以来，主要城市房价涨幅逐月回落，说明遏制房价过快上涨的严厉调控政策已经产生效果，但目前房价仍然维持正增长，房价依然维持在高位。从过去10多年房地产市场发展来看，周期波动中房价绝对水平始终保持上涨态势，公众期待的房价水平明显下跌现象很少出现。

　　课题组认为：“在中国城市化快速、大规模推进的历史背景下，城市商品房供求关系紧张的局面在相当长时期都难以根本改变。因此，尽管存在周期性波动，政府抑制房价过快上涨的任务相当艰巨，期望房价水平大幅下跌，也是不切实际的。”

　　这份报告分析，今年四季度房地产景气指数将进一步下行，明年上半年基本完成自2009年二季度开始的短周期。市场成交量在四季度和明年上半年将维持低位，房价涨幅进一步回落。考虑到今年上半年房价处于高位，明年上半年可能出现房价水平同比下降。

　　这份报告最后的注脚，即末页上表格显示：“明年上半年，房地产周期进入下行阶段后期。”

　　现在房地产周期

　　像大自然一样或冷或热

　　而主题演讲中，有大佬直言这个房地产周期很难把握。

　　其发言指出，世界上任何的事物发展都是有规律的，人们总是想去看一看后边的奥秘。现在好像都在谈房地产周期波动规律，很热闹，但他感觉现在的周期跟现在的自然界一样，变得忽冷忽热。以前经济周期波动几次很典型，但现在的经济规律波动很难用四个阶段来界定，变化非常快。

　　“好像周期的四个节奏的规律不是非常明显，或冷或热。有的时候不要说几年一个周期，一年里都可能有几个周期。”

　　从杭州或者从全国的情况来看，2007年下半年房企非常喜悦，2008年上半年滨江万家花城房价从每平方米8000多元涨到1.2万元。所以2008年上半年，很多房地产开发企业的老总豪情万丈，当时提出年销售额1000亿的目标、500亿的目标。但是下半年9月份降价以后，市场整个降到冰点。2009年上半年很多房企主要考虑的问题是怎么保命，怎么勒紧裤腰带把日子过下去，可是2009年市场又是非常好，杭州一年销售6万套房子，创历史纪录。今年变化就更多了，一年里面变了几次。一到二月份市场平淡；三月份“两会”期间可能会出政策，结果没出，三、四月份市场很火；然后政策出台了，市场又变冷了；然后开始回暖，到了10月份市场又进行调控。近期的预定量萎缩了，市场可能又要向下行。所以，一年里面行情一二月份不一样，三四月份不一样，五六月份不一样，八九月份不一样，周期变化非常快。

　　“不要说普通的企业、普通的老百姓很难适应变化这样快的周期，就是地产高层也很难适应。这个周期是很难把握的。”他说。

　　那么，在这种情形下，开发商是按照什么样的节奏在卖房子呢？

　　滨江房产近年来在浙江地产市场表现颇为强劲。其代表称，他们做事的风格是，走稳步，不停步，抓住机会就跑步，总体上走稳健一路，所以屡屡能踩准市场节点。市场波动也好，房产周期也好，时机来的时候适当地把自己的产品推出去。什么时候推房源，他们的一个经验是，看别人售楼部的情况，卖得好马上推盘。今年八月份，售楼部的人多起来了，他们判断市场的确在回暖，马上接连推出万家星城的房子，一批接一批地推。回头来看，这次点子是踩准了。没有踩准那一波行情的房企，没有及时回笼资金，现在日子就难捱了。

　　滨江房产卖房子，不会一个项目卖很多年，不会捂盘。2008年年底市场情况不好，滨江万家花城开盘，房子卖得便宜一点。牺牲一个盘，为的是全盘，这样赶紧回收资金去操作另外一个项目。所以他们能屡屡在地价低谷时拿到地。最成功的例子是万家星城地块，当时行情不好，原先准备竞拍的几家退出了，结果，滨江加价20万元就拿到手。

　　开发商怎样踩节点卖房子，老百姓怎样踩中节点买房子，道理有点类似。