日前，万科总裁郁亮高调约见杭州媒体，大谈万科的开发原则与发展目标。有趣的是，郁亮杭州媒体见面会的全程文字速记，当天晚上就出现了绿城集团管理层的办公桌上。一周之前，绿城集团董事局主席宋卫平再度放言“超越万科”：“为什么非要超越万科？从小学开始，我就没考过第二名。”中国房地产的龙头老大之争，其激烈程度由此可见一斑。而面对杭城各大媒体的众多提问，郁亮的回答中披露出的是万科的未来之路。

　　记者：这一年的调控，你觉得到底是否有效？

　　郁亮：今年调控政策的执行到位力度，是历次调控中所没有出现过的。我们可以看到10月份销售数据里面，一次性付款提高到35%，历史上最高都没有超过这个数字。同时，市场的紧张气氛得到很大缓解，比如投资客比例已大幅下降了。

　　更重要的是，政府已经厘清了对房地产的重新认识，就是政府和市场各自承担责任，各自发挥各自的作用去解决这个问题。明年的保障房建设是1000万套，这是代表中国社会巨大的进步，也是对我们行业最大的保护。如果说这个政策能够在未来“十二五”规划期间得到不折不扣的执行和落实的话，那么中国房地产行业的春天将再次来临。因为这个社会更和谐的时候，我们行业才有机会；如果说这个行业造成全社会焦虑的话，这个行业一定做不下去。规则的改变都带来一些机会，谁适应了谁就是在未来机会中能够胜出，谁不适应的话，那么谁就会被淘汰。

　　记者：万科集团董事局主席王石说，按照20%的复合增长率，到2014年万科的销售额恰好可以达到2000亿元，你怎么看？

　　郁亮：万科的目标从来不视为一个数字，万科的目标定为有质量的增长，不是一个数字，1000亿元只是一个结果。至于2000亿元何时实现的问题，我们说的是2014年，我努力按这个去做。

　　记者：你说拿地王在政治上是不正确的，那么它在经济上就是正确的吗？

　　郁亮：经济上有可能是正确的。万科是不拿“地王”的，这个决策是长期的。如果“地王”频现，那么行业的生态环境可能又将面临一次调整，这是不好的。

　　记者：万科一直倡导住宅产业化，你们自己判断这个路已经走了多远了，后面还有多长，对这件事是不是有很大的信心？

　　郁亮：产业化我们是绝对有信心的。产业化一定是一个趋势，比如深圳市中心有一个楼盘，上面楼还在盖，底下商场就开张了，用了全新的工艺。住宅工业化的前景越来越得到了政府的支持，有了行业标准之后一定会有更多配套的激励政策。比如北京明确了工业化建筑奖励3%的面积，我们在北京做工业化住宅把保温做在两片墙中间，不会出现类似上海火灾那样的问题。但这样一来，墙就变厚了，政府就鼓励你，这个墙不算面积，3%的奖励面积就是这样来的。现在万科的住宅产业化正在突破的前夜，光明就在前面了。

　　记者：万科是不是开始转型做商业地产？

　　郁亮：这是对万科最大的误解之一。万科做商业地产，那是为了更好地做好住宅，我们是为了住宅而商业。城市发展到今天，几乎很少出现纯住宅的土地了，都有一定的商业配套要求，如果万科不学会商业开发，怎么说能够把住宅做好？所以，我们并不觉得商业地产是有利可图的，但我知道不做好商业，未来住宅就做不好。今天一早我特意跑到万科·良渚文化村吃大饼、油条了。做商业地产开发，要从大饼、油条学起来。目前万科9%的资源在非住宅上，但是这个比例我相信未来会逐步提高，我们希望控制在20%以内。

　　记者：你如何看待物业服务在万科发展中的地位？

　　郁亮：物业管理是万科的独门秘籍。今年广州曾经大雨，很多地下车库给淹了，万科的小区没有一辆车被淹，是万科具有训练有素的应急系统，半夜立即通知所有人立刻上岗，挨家挨户叫上业主把车移走，同时启动备用电源，立即抽水。我觉得未来房子会造得越来越同质化，因为一个创新的产品别人几个月就学会了，但是服务这点东西即使告诉你标准，别人也未必做得到，我们会加强做下去。比如今年我们准备推出一项服务，我们发现小区里的老年人通常不太愿意花钱去请家政，都要自己去做家务，因为他们舍不得花钱。所以我们现在有一种卡，可以由子女预先购买，这样老人就不会不舍得用了。同时在提供服务的过程我们会有一些关怀，老人最希望有人跟他说话。因此这种服务还是很受欢迎的。

　　记者：万科说要在纵深做量，纵深的范围有多大，深入到县城？

　　郁亮：前年我去重庆看抗战遗址，我就发现中国为什么没有亡国，因为祖国拥有幅员辽阔的大后方，否则可能就得在国外成立了流亡政府。中国如此幅员广阔，为什么把目光只集中在东南沿海？祖国何处没有发展机会？而且中西部又是国家发展战略。所以，万科两年前就开始做战略纵深的部署，我们不是简单分一线、二线或三线城市，我们是依托中心城市进行纵深发展，现在万科进入的最小城市是镇级城市，比如长安镇和虎门镇，这两个镇都有百万人口。我相信我们在浙江也可以找到这样的镇级城市。浙江也是适合全省发展的，但必须依托中心城市，否则带来管理上很多的麻烦，首先员工就不愿意去。万科和别人不一样，我到了这个地方是不走的。赚点钱，做一票就走人了，这不是万科的做法，万科是要做下去长期做下去。目前万科只进入了40多个城市，中国有662个城市。

　　另外，我关注汽车往哪里卖，中国汽车也超过千万辆，而且目前的主要增长地区在农村，在大城市中心市周边的农村。那五年之后，是不是去农村做房地产呢？

　　记者：在你看来，杭州是属于一线城市还是二线城市？

　　郁亮：这个问题我就不敢回答了，因为你的答案是很清楚的，如果迎合你的想法、提法，我就显得不够真诚。如果真诚表达我的看法，杭州当然不是一线城市，因为它的总量太小，它所容纳的房地产品种太单调，一个一线城市容纳的房产品种是多种多样的，包括体育、会展、文化、娱乐、工业地产等，各种各样产业用地都应该能够相得益彰。现在杭州的复杂度还不太高，杭州可以成为一线城市的后花园，但是我认为这一点不应该是杭州的定位。尽管不是一线，却有一线的潜质。

　　记者：能不能分享一点经验和心得给其他的开发商？

　　郁亮：给别人提意见，我没有这个时间，其实同行的任何长处我们都在学习，但更主要的是研究自己如何做得更好，所以没办法向同行提出建议。但是唯一一点要说的是我们需要看清形势，这点很重要。

　　记者：不得不提一下绿城，绿城的一个目标是赶超万科。你怎么评价？

　　郁亮：我们做人要厚道，我觉得不应该去评价我的同行，对同行好的东西我们要学习。其实要把房地产行业做好，是需要像万科这样的一批公司，靠万科一家一枝独秀是不行的。所以我们希望每家公司，每个同行都能够做得很好，而且我相信每个公司都有自己独特的优势和它独特的做法，很多东西也值得我们学习和探讨。所以我想这件事情就到此为止，我不想多说什么。

　　记者：万科杭州公司已经是一个非常本土化的公司，特别是这两年以来在杭州市场上已经获得了非常不错的口碑。你是如何看待万科杭州公司以及杭州市场的？

　　郁亮：我可以透露一下对万科杭州公司管理层的要求：第一个目标，我们希望在浙江的产品品质与服务品质，不能输于任何一个对手；第二个要求，我们要在人文关怀方面比任何一个对手要强，为主流人群盖更多品质更好的房子；第三我希望我们浙江万科南都公司能够在行业的某些领先方面做些努力，比如说在绿色环保标准建立方面，我希望在杭州每一个项目都可以做到绿色三星标准，今年全国约40%的绿色三星项目是万科一家做的。