浙江在线01月13日讯 引言：回望2010年房地产市场，似乎很难用一两个词来概括。调控频出、无房可买、房价疯长……究竟是政策“不给力”，还是市场“坚强”？走过2010年后，房企是如何评价这一年的市场？屡调屡涨的市场是那样的令人难以琢磨，那么，在业内人士看来，2011年台州楼市又将走向何方？

　　岁末年初，台州日报独家策划“台州楼市高端访谈”系列报道，对话台州多位重量级开发商老总，聆听行业内声音，谈房价论走势，听高望远，见仁见智，助你决策当前。

　　本期对话人物

　　王正初开元房产集团台州区域公司总经理

　　主要观点：

　　1、台州人购买力强，高端产品有市场；

　　2、通胀压力下，买房人重新活跃起来；

　　3、地价不断攀升，刺激开发商和消费者对未来的预期；

　　4、未来三年新盘“扎堆”，市场供应将现“井喷”；

　　5、明年房价很难大起大落，但可能出现楼盘打折促销；

　　6、投资本无可厚非，但房价已处于高位，风险较大；

　　7、未来市场预期不要过高，开发商拿地要理性谨慎。

　　台州房价疯涨

　　原因很多

　　调控向左，房价向右。尽管2010年国家出台了一系列严厉的调控政策，但是台州房价不仅没降下来，反而节节攀升。对此，王正初分析认为，台州的实际情况和其他很多城市有所不同，楼市遭遇调控房价却丝毫不受影响，也有多方面的原因。

　　首先，地价上涨是房价上行的强大推动力。

　　王正初分析说，随着土地价格的不断上涨，开发商势必将土地的成本加在房价中，而且地价的不断上扬也进一步刺激了开发商和消费者对未来的预期。以2010年春节前市区拍卖出去的几块土地为例，部分地块楼面价就已经超过6000元/平方米之间，自然2010年上市的大多数楼盘均价肯定就不会低于1万元/平方米了。

　　其次，台州市民确实具有强大的购买力。

　　经历了云顶佳苑热销、蓝庭花园的火爆，王正初对台州市民在房产消费方面的特点也有一些认识。“台州人有经济实力，敢闯敢拼，从不甘心落人后。在消费方面，则往往表现出一种‘攀比’心理。”王正初说，而从蓝庭花园销售的相关数据来看，台州市场中改善型住房的需求同样很大。台州人只要有能力，就想买更大更好更舒适的房子。“因此，高端产品在台州很有市场，楼盘品质越好，就越有人买。”

　　第三，通胀压力增加，房产仍是抗通胀首选。2010年开始的通货膨胀之风，已经直接影响到很多市民的日常生活。而这几年房价打着滚似地上涨，使得“当初没有买房”成为市民最普遍的一件憾事。因此，很多首次置业的刚需族在2010年都加快了买房的步伐。

　　同时，在负利率和通胀预期背景下，居民手中财富急需保值，使得很多买房人重新活跃起来。王正初说，相比对楼市调控下调房价的担忧，很多市民更担心货币的购买力下降，对于手握现金的投资者而言，房地产显然还是最为稳妥，同时又不需要太强专业性的投资渠道。“在投资渠道少、抗通胀等因素的作用下，房价在2010年的居高不下便有了最坚挺的理由。”

　　“以上种种原因，使得房地产市场中的需求大大增加，而客观上来讲，2010年市场上可供购房者选择的房源却相对有限，市场供需关系的矛盾突出，自然加剧了房价的上涨。当然，新开楼盘的品质提升也是房价上涨的原因之一。”王正初说。

　　未来三年新盘

　　供应将现“井喷”

　　2009年、2010年楼市持续火爆，但王正初对于未来台州楼市的行情却并不十分看好。

　　“从近两年市区的土地拍卖情况以及各家开发商的开发进度来看，未来三年内，台州楼市尤其是市区楼盘的供应量将出现‘井喷’。”王正初说，就拿开发区和椒江区来说，目前已拿地在规划或新建的楼盘就有十几个，而这些楼盘肯定都会在三年内开盘，到时候仅高层住宅的房源数量保守估计就将达到2万套以上。再加上很多开发商看好房市，现在还在不断地拿地，未来市场上的房源供应量肯定会非常可观。

　　“说实话，我们现在也是有点担心的，不知道未来市场到底能消化多少量？”王正初说，开元房产目前也有位于洪家的银河名苑、三水润园两个项目正在开发，规模都比较大，房源也比较丰富。除去银河名苑的部分排屋会在今年下半年推出，大部分房源会在2012年推出。

　　而当大量房源集中上市，开发商的日子必然会变得越来越不好过。那么，怎样才能让房子不愁卖呢？王正初的对策是“造最好的房子，造大家都想买的房子”。

　　“致力于提升产品品质，开发商及其楼盘的市场竞争力会更强。”他认为，明年国家调控会加大对经适房、廉租房的保障力度，这意味着中低档的商品房将面临巨大的竞争压力，而高端住宅以及排屋等稀缺产品市场反而不会受到太大的影响。

　　台州不排除

　　打折卖房的可能

　　市场供应即将迎来“井喷”，未来房价会否受到影响呢？对此，王正初认为，当台州楼市中的供需关系重新调整，过去“只要有房便不愁卖”的火爆行情将成为历史，房价会渐渐止住上涨的步伐，但是因此大跌的可能性却并不大。

　　“楼市跟股市是不同的。股市像‘过山车’，难免会大起大落，而楼市则应像‘爬楼梯’，稳步发展前行。”他说，伴随着市民生活水平的提高，大家对房子的要求越来越高，楼盘的品质也在逐步提升，房价渐渐走高也是理所当然的。但是2009年、2010年的市场实在太过疯狂，已经远远超出房价每年上浮的“理想幅度”，2011年以后恐怕很难再涨上去了。“伴随着市场供应量的增加，台州楼市会逐渐结束疯狂逐渐平稳，市场会变得更加理性，价格也会渐渐止住上涨的步伐”。

　　“当然，也不排除会出现楼盘打折促销的情况。”王正初说，虽然在历次调控之下，台州还没有出现过杭州、上海等城市那样楼盘降价促销的情况，但是“变相降价”也非没有先例。比如，一次性付款买房就打折、买房送车、半价卖车库等，是这两年部分楼盘也在使用的“销售策略”。

　　再加上台州“房票”事件发生后，政府加强了对商品房预售的监管力度，各种违规操作的买卖行为都被严厉制止，商品房买卖变得更加透明和公正。“一旦房源出现滞销，开发商的资金实力将受到巨大的考验，为了尽快回笼资金，打折销售也是极有可能发生的。”

　　未来，在台州高价

　　拿地应该说有风险

　　理性看待楼市之外，王正初也预见了其中的风险。“不论对于开发商，还是个人，房地产投资都不能过于不计后果，要谨慎理性，还要从长计议。”

　　“房地产市场逆转，政府供地节奏明显加快，不少开发商看楼市形势大好，对未来市场预期过高拼命拿地，其实是有很大风险的。”王正初说，自2009年以来，市区土地交易一直很活跃，极少出现流拍现象，拍卖地价更是屡创新高，使得很多项目的楼面地价明显抬升，最近椒江新拍出一块地，楼面地价甚至超过8000元/平方米。照此计算，两年后的开盘价会是多少呢？而这个价格到底能为多少台州购房者接受？现在还是个未知数。

　　“所以，我认为谨慎拿地是必须的。这是对开发企业本身负责，也是对市场负责。”王正初告诉记者，自从2009年底以总价17.8亿元拿下洪家两块地后，开元房产今年很少参加土地竞拍。“市场供应大增，地价节节攀升，而市场的消化能力毕竟有限，现在再高价拿地风险实在太大了。”

　　而对于购房者来说，王正初的建议是，如果手头确实有钱，而又确实需要住、需要改善，那么该出手时就要出手，随时都可以下单买房；如果根本不需要住房，还要付出更高利息成本去贷款，买下二套房甚至三套房来作投资，那是有很大风险的。“市民有投资需要本来无可厚非，但毕竟现在房价处于高位，未来走势也不确定，加上政策调控、风险系数、银行利息等，投资房产不一定划算。”　　

　　据台州日报 肖梅梅