浙江日报3月2日讯 此前，承载社会民生性质的保障性住房，并不为追逐高额利润的开发商所“待见”，不过，随着政府对保障性住房建设的空前支持，面对着越做越大的蛋糕，杭州各大房产商对保障性住房建设的兴趣也越来越浓厚。每次政府保障性住房代建公开招投标，都有不少房产企业参加，竞争十分激烈。绿城、滨江、美达等各大知名品牌房企，近年来，都纷纷加大保障性住房建设力度。据不完全统计，目前杭州22个代建的保障性住房项目中，绿城一家公司就拿走了12个。
据了解，目前杭州开发商参与保障性住房项目的主要形式是“代建”，也就是“政府出钱，开发商代建”，政府同时会支付开发商一定管理回报。据杭州市建委介绍，杭州市的房产企业介入代建，是杭州市建委根据2008年杭州市委市政府出台《关于推行杭州市拆迁安置房项目代建制的实施意见》和相关法律、法规，结合杭州市拆迁安置房项目建设管理实际，以及杭州建委制定的《杭州市拆迁安置房项目代建制实施细则》进行实施的，是通过公开招投标等方式，选择专业的房产开发企业负责建设实施，按要求完成竣工验收后完整移交给使用单位的建设模式。
政府对于参加代建的企业具有严格的资质及相关要求：要求具备2级以上房产开发资质，注册资金在一亿元以上。目前全市共有25家房产企业具备拆迁安置房的代建资质。第二批准入企业报名工作正在开展，已经有10家左右企业来报名。
代建利润远没有大家想的这么多
既然有那么多的开发商愿意来争“代建”这块骨头，是不是“代建”这块骨头产生的利润丰厚呢？
“政府给了代建企业特别的扶持政策”、“代建很赚钱，一点也不比做商品房差。”关于代建利润丰厚的各种猜测，坊间层出不穷。
记者走访杭州建委相关部门得知，代建的管理费用是固定的，只有建设直接投入的3%，远没有大家想的这么多。
那么，是不是只要盘子足够大，利润依然还是很可观呢？
为此记者采访了美达集团。美达集团是杭州市第一个通过公开招标产生的政府拆迁安置房建设项目代建单位。该集团总经理任晓岗告诉记者，从薪酬与福利待遇角度来讲，房产企业的人均薪酬水平较高，故项目管理的人力资源成本也高，杭州市建委有关文件规定拆迁安置房建设项目代建收入最高不得超过建安工程的3%，按照《政府采购法》以及省市的有关法规规定，代建单位除了管理费收入不得有其他与利益有关的行为收入，扣除税金、保函费用，基本上能做到持平和略有盈余就已经相当不错了。
绿城东部建设有限公司副总经理施建民也发表了相同的观点：目前由绿城东部建设有限公司在建的8个安置房项目，完全是服务性代建，从设计开始到竣工交付，我们只收取委托方工程费用的3%作为管理费用。
争建保障性住房,图的是什么
企业代建保障性住房几乎无利可图！那为什么各大品牌房产企业还要争相加入代建的队伍呢？
“有能力的就要承担更多的社会责任；能力越强，责任也越大。我们参与代建也是为了更好地履行社会责任。实实在在为老百姓造好房子，让大家都能住上高品质的房子。”绿城施建民在谈到代建时说到，“我们参与保障性住房代建，不是为代建而代建，更多的是通过自身努力，让绿城品牌深入人心，为社会造更多更好的房子。”
对此，美达集团的任总也表示了认同。他告诉记者：“作为民企也在面临发展，要保持团队的持续扩张，参与保障性住房的代建不仅履行了企业的社会责任，也可以对团队起到储备的作用。商品房虽然有收益但是也有风险，保障性住房代建虽然没什么收益，但是也没什么风险。一个企业只有得到社会广泛的认可才能有更多机会，所以参与保障性住房代建就成了品牌房企必须要承担的力所能及的公益。”
虽然被访的房企都一致表示，争相参与代建是为了承担社会责任。但是绿城这样的巨头一口气拿下12个没啥利润的代建项目，如此解释还是很难让人信服。“尽管保障性住房利润远比不上商品房，但建设、运营、销售和融资的成本小，风险也小，相当于调控时的避风港。再从业务结构来说，开展不受政策调控影响的保障性住房代建，对于品牌房企来说是优化了自身业务结构。”浙江大学房地产研究中心主任、博士生导师贾生华教授在接受采访时指出。
“其实，参与代建保障性住房，最终目的是为了进一步占领市场。”一位不愿意透露姓名的房产公司副总揭示了其间的秘密，“目前这种形势下，随着银根收紧，房产企业融资普遍都很困难，很多银行关于房产开发投资的贷款都是不批的。所以参与代建不仅获得了一个新的融资平台，也有利于企业和代建项目所在地政府建立良好的关系，今后有好的项目一般都会优先考虑该企业，这对于该企业在该地区占领市场的效果不言而喻。也就是说你现在参与的代建项目越多，那么将来你占有的市场份额自然也就越多。”
最后，该副总还为我们算了一笔账：“按照2010年全国7800亿元的保障性住房投资额来推算，预计2011年1000万套保障性安居工程投资将超过1.3万亿元，投资规模接近全国房地产投资规模的四分之一。保障性住房建设不仅可以大幅对冲商品房投资回落的预期，同时，在年前‘国八条’的严厉调控之下，规模大且风险小的保障性住房领域将成为企业的‘避风港’，无论是出于主动承担社会责任的目的，抑或是调控之下的‘无奈之举’，越来越多的房地产企业开始加入到保障性住房开发建设的行列中来。”
代建保障性住房
品质是试金石
2009年,杭州保障性住房曾深陷“质量门”。杭州市某经济适用房小区，一期工程800多套房子已经交付，但是其中有500多户业主要求维修。这些房子存在空鼓裂缝、楼顶渗水等11处质量问题。据了解，类似存在大面积质量问题的经适房在杭州不止一处。的确，人们很难想象本是政府保障性住房的经济适用房，竟然出现如此大面积、而且是非常明显的质量问题。
2009年杭州保障性住房的“质量门”事件闹得全国皆知。时隔一年多，这些由品牌房企代建的杭州保障性住房质量又如何呢？记者实地走访了由绿城代为建设的安置房彭埠家园。
印象中的保障性住房总是灰头土脸，院子里没有几棵树。不过彭埠家园却给人留下了全新的印象：不论是外观、户型，还是景观，一点都不输商品房。不由让人感叹：普通老百姓也能住上绿城的好房子了。
绿城东部建设副总施建民告诉记者：虽然保障性住房投入资金有限，但是只要是绿城出品,我们都是采用同一个质量标准，也正是这个严格的标准保证了房子的质量。从规划设计到质量管理再到建设节点,全都是采取和商品房一样的标准，小到钢筋、混凝土、粉刷，每一个环节都有严格的管控要求。并且由集团公司参与评审，宋卫平董事长亲自审批。我们绿城造的保障性住房一定是同一区域最好的房子。
杭州建委宣传处的翁焕明处长告诉记者：这几年杭州市积极引入绿城、滨江、美达房地产集团等一些实力强、品牌优、社会责任感强的优秀房产企业，充分借助其资本、技术、人才、经验等优势，显现优秀企业实施代建的品牌效应，有效提升了安置房的建设档次和品质，安置房优质工程不断涌现。杭州高新(滨江)区安置房项目获“2008年度中国人居环境范例奖”；西湖区蒋村花园、西溪花园项目获“杭州市第二届最佳人居环境奖”；拱墅区阮家桥C地块、西湖区庆丰三期等8个拆迁安置房项目荣获2009年度杭州市建筑工程“西湖杯工程质量奖”。安置房品质在获得拆迁户认可的同时，也大大促进了征地拆迁工作的进展。如地处核心地段的下城区武林广场百井坊区域改造，共需拆迁居民1300余户，因安置房源由绿城房产集团代建并已结顶，拆迁主体组织拆迁户现场踏勘后，40天内就有约600户居民签订了拆迁协议。
对于代建的保障性住房如何保证质量，美达的任总也给出了他们自己的答案：认真。他觉得2009年的杭州保障性住房“质量门”就是不认真造成的。目前美达参与建设的保障性住房，也是和商品房采取一样的质量体系。而且公司认为保障性住房的品质比商品房更重要，商品房质量不好最多不卖，而保障性住房的质量一旦出了问题，那损失的就是公司的社会形象。
虽然政府不断增加对保障性住房的投入，但是保障性住房的建设规模、速度还远远不能满足社会需求，这是我省保障性住房建设中的主要矛盾。日前召开的省“两会”上，不少代表、委员建议：可以尝试推行代建制，让一些品牌好、有实力、资质高的开发商来代建，政府只需做好监督管理工作。如此，既保证了质量，又提高了效率。看来，不久的将来，不仅杭州，恐怕全省各地都会掀起一股品牌房企争建保障性住房的热潮。
2010年，杭州市各类保障性住房共实现开工500多万平方米，其中主城区廉租住房开工5.33万平方米、经济适用住房50.24万平方米、创业人才公寓和外来务工人员公寓17万平方米、拆迁安置房441万平方米、危旧房改善面积25.5万平方米；廉租住房保障范围由低保标准2倍以内扩大到低保标准的2.5倍(含)，主城区全年保障3188户，经济适用住房保障范围从上年度人均可支配收入60%以下的低收入家庭，扩大到上年度人均可支配收入80%及以下的中低收入家庭，主城区全年销售7742套、50.22万平方米，公共租赁房保障工作正式启动，推出600套房源。
目前除了代建，杭州还有不少民企也加入到公租房的投资建设。杭州市建委的数据显示，目前杭州有12个公租房项目由民营资本投资建设，已累计开工28万平方米，占该市全部29个面向新就业大学生和外来务工人员公租房项目的22%。杭州的公租房由市本级建设的公租房和由各区政府(管委会)为责任主体建设的“两项公寓”组成。前者主要为解决“夹心层”的住房困难，后者主要面向新就业大学生和外来务工者提供租赁住房。其中，后者本着“谁投资、谁受益”的原则，吸引了不少民资介入。
