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　　限购细则影响

　　本周真正显现

　　浙江日报3月8日讯 本周是杭州限购细则出台后的第二周，但是杭州楼市、社会各界尚未适应新政细则。杭州“新政”颁布后的一周，杭州透明售房网基本停止“网上签约”(由于限购的出现，意向购房者购房前需要提供房产档案馆签署的住房情况证明函，但是萧山区和余杭区的房产档案馆暂未和杭州市档案馆住房信息系统连通，所以暂时不能开具住房情况证明函)，导致细则颁布后一周杭州楼市成交出现冰点，成交住宅16套，仅为新政前一周成交量的6%。从成交的绝对数据看，细则的出台对杭州楼市的成交形成绝对打击。但这些由于购房程序调整引起成交量的下降，并不能代表新政细则出台后市场的真正反馈。预计3月中下旬，随着杭州透明售房网恢复网上签约，新政细则对楼市的影响将从本周开始真正体现。

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　　宅地断供四个月

　　其实，杭州受新政影响并非从3月始。早在2010年年底，楼市政策再次调控的风声渐紧后，杭州楼市已经进入较为冷淡的状态。其后，随着2011年1月国务院颁布新国八条，2月杭州细则出台，“限购限贷限外”三限政策的强压下，加上正值1、2月份楼市传统的春节淡季，杭州楼市无论是供应、成交、土地出让，均出现近3年来的历史较低点，特别是楼市源头供应——住宅土地出让减量更为明显。2010年12月-2011年3月，杭州主城区已经连续4月无住宅用地出让。源头供应的缺失将直接影响2012-2013年上市新房源的供应。从2010年12月份下旬开始，杭州就无经营性土地推出，在持续了2个多月土地供应空白期后，杭州楼市在2月28日迎来了2011年第一次土地出让，4宗商业地块直接成交，冷淡的成交行情预示着土地市场的回暖还需时日。商业地块试水出让遇冷，直接影响了杭州主城区住宅用地的推出时间。而今3月已至，杭州主城区尚未有住宅用地挂牌出让公告，按照从挂牌公告公开到实际挂牌日约一个月的时间计算，杭州主城区真正有住宅用地出让最早会在4月中旬。这预示着2011年的第一季度杭州无宅地出让。

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　　土地供应下半年或有变化

　　2月28日杭州新政细则关于土地出让的明确规定，今年的商品住房用地供应计划总量原则上不低于前两年年均实际供应量”。根据2009-2010年杭州土地出让情况，2009-2010年杭州主城区总共出让住宅6270亩，可提供住宅总建筑面积1019万平方米，如平均2009-2010年的住宅出让总量，预计2011年杭州主城区可出让住宅3600亩、总建筑面积500万平方米左右。这个供应高于2009年，但低于2010年。在2011年第一季度未推宅地的情况下，占地3600亩、总建筑面积500万方的土地供应将会集中在第二、三、四季度。从时间节点看，新政细则在2月底出台，2011年3-6月将会是新政影响的第一承受时点，此时是新政影响最明显、最敏感的时期。细则伊始，特别是市场对限购条款尚未完全消化，购房者、开发商由于看不清楼市发展态势，观望心态均较为严重，开发商在此时点拿地积极性相对不高。而到了下半年，随着新政影响力的减弱，楼市成交的回暖时机也开始出现，开发商在上半年销售的基础上，也积累了一定的资金，大部分开发商会选择下半年计划拿地为下一年做储备。由此推测，2011年的土地供应大部分会集中在下半年。

　　同样新政影响下的2010年就是一个实例，2010年上半年受4月新政出台影响，宅地出让量较少，仅出让宅地11宗，下半年市场成交回暖后，出让宅地18宗，占年度出让土地数量的62%。同理，预计2011年的土地出让也会集中在下半年。

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　　余杭土地催热行情

　　相对于杭州主城区首次土地出让遇冷不同的是，余杭的土地出让倒是热闹非凡。余杭继2月23日兔年首场土地出让3宗商业用地受到热捧之后，2月25日下午迎来了6宗地块的集中放量，总出让面积将近303.7亩。其中，位于勾庄农副产品物流中心的三宗住宅用地受到开发商追捧，最终楼面地价突破7000元/平方米，达7242元/平方米，溢价率170.38%，创下该区域的历史新高。余杭住宅用地的火热出让为杭州楼市增添了些许春寒料峭里的温暖，或许也将成为杭州主城区宅地出让的催化剂。预计3月纯商业地块再次试水后，在余杭宅地出让热度的影响下，杭州主城区将在4月份迎来首次住宅用地出让。

　　惊蛰已过，春雷萌动，一切都将苏醒过来。杭州楼市亦是如此。3月，杭州将有超过2000套的新房源上市，4月预计将迎来住宅用地出让，在新房源、住宅用地上市的推动下，杭州楼市也将解冻苏醒，迎来明媚的春天。

　　(合创地产机构许小芳)