浙江在线03月15日讯
物业篇
电动车被盗走物业不肯担责
2009年9月14日，金华市区江北某小区住户傅某将电动自行车停入自家车棚，锁好门。下午5时，傅某发现电动车被盗，遂向小区值班保安报告，并到派出所报案。由于案件未能侦破，傅某遂与物业公司交涉，要求对方赔偿损失，被拒绝。同年11月4日，傅某向人民法院起诉，要求物业公司赔偿其电动车损失2000元。
法院经调查认为，物业公司门卫未对进出小区的所有外来人员进行必要的查问，也未按合同约定予以登记，客观上造成盗窃行为发生的可能。其不作为的行为应对原告的财产受损承担一定责任。原告对自己的财产保管存在疏忽，使小偷轻易将电动车盗走，应承担主要责任。据此，法院判决物业公司赔偿原告傅某损失500元。
律师李强点评：物业服务企业的安保义务更多的情况下是一种注意、警戒、防范义务，它并不能完全保证业主财产和人身利益不受损害，而只能降低这种风险。保安的职责主要是在物业管理区域内为维护公共秩序和安全而采取一定的安全防范措施，包括：小区内巡逻、监控、对违法犯罪及时制止、保护现场和报警、对小区内的突发事件及时处理等。若物业服务企业的安保人员存在疏忽、懈怠或未尽职责等过错，则物业服务企业需要承担相应的责任。
当然，物业服务企业的安保义务与其收取相应的保安管理费是相对应的，因此在确定违约损害赔偿范围时，应当考虑安全保障服务收费、服务风险和服务责任之间的关系。
小区排水不畅车库内车辆受损
2009年，永康的梅先生入住义乌某小区后，发现小区下水道排水不畅。2010年6月中旬，一场特大暴雨，导致刘某位于小区较低位置的地下车库进水，停在车库内的马自达3轿车被水浸受损，汽车的电脑板、空调泵等诸多零部件损坏，直接经济损失达2万多元。刘某要求物业服务企业赔偿，物业服务企业以暴雨为不可抗力为由拒赔。后刘某起诉至法院，法院最终判决物业服务企业赔偿相应的车辆损失。
律师李强点评：物业服务企业不仅负有维护公共设施下水道通水的义务，同时还负有维护小区公共物业安全的义务。物业服务企业有义务采取措施有效预防小区火灾、水患或物业坍塌等重大事故发生。在事故发生后，物业服务企业还有义务采取有效措施减少损失。另外，物业服务企业在接收共用设施、设备之初还负有验收义务。若物业服务企业未积极履行以上义务，则应承担相应的赔偿责任。
业主暴力装修物业不管需担责
在现实生活中，业主有时会遇到这样的情况，楼上或楼下的业主进行影响房屋结构安全的暴力装修，邻居向物业服务企业反映，物业服务企业却不管，或者在向暴力装修者提出建议遭拒后，就没有采取其他行动。
律师李强点评：业主对专有部分行使使用权时，如果侵犯到相邻关系的第三人，或侵害到全体业主公共利益的，物业服务企业负有予以制止或者向相关行政部门进行报告的义务。物业服务企业如果未履行上述义务，应当就此向权益受到侵犯的业主承担违约责任。
中介篇
买卖未成还需支付中介费？
去年5月，小李通过金华市区某中介公司与小强签订了一份《房屋买卖合同》，约定小李向小强购买房屋一套，总价90万元。房款支付方式为先支付40万元，剩余50万元通过贷款支付。双方约定中介费为2万元，并约定由中介公司为小李代办银行贷款和房屋过户手续。但在办理贷款时，银行经审查，认为小李不具备贷款的条件，拒绝其贷款申请。
小李无奈，只能和小强解除了合同。但中介公司向小李主张要求支付中介费2万元，小李以合同未能实际履行，且事先双方口头约定由中介公司为其办理贷款和产权证过户，但中介公司两件事情都没有办成，所以，应当减少中介公司的报酬。该案件法院经过审理，判决小李支付中介公司全部报酬。
律师宋珩源说：从法律上认定，中介公司提供的是居间服务，买卖双方与中介公司达成的是《居间合同》，实践中，三方当事人都不会签订正式《居间合同》，只是在《房屋买卖合同》中表明居间方(中介公司)的居间报酬(中介费)的支付，而不会约定居间(中介公司)应该提供的服务内容及相应的义务。如果无具体约定，法律上一般不会认定中介公司有办理按揭贷款和办理产权证书的义务。
根据规定，居间报酬是居间人(中介公司)促成合同而产生的。房屋中介公司提供合同订立的便利和媒介，如果合同双方订立了合同，中介公司的居间服务就完成了，支付人就应当支付约定的居间报酬。这也是法院判决小李应当支付中介费的原因。
解决争议的办法是，在约定的时候，明确中介费的组成，如居间报酬是多少，其他费用是多少，并约定中介公司的义务。如果中介公司并没有实际履行相应义务，那么，委托人就可不必支付其他费用。
装修篇
装修选“游击队”维权难
记者日前从金华市装修装饰协会了解到，去年该协会共接到装修装饰类投诉20多起，其中2/3投诉无资质的装修“游击队”。
2011年元旦前夕，家住金华市区江北的林女士向金华市装修装饰协会投诉，其将江北某小区110平方米的房子装修工程承包给兰溪的胡某，双方约定装修费用总价为4.5万元，分两期付款，胡某保证林女士在春节前可入住。2010年12月初，林女士付清了全部款项4.5万元。但到12月中旬，给林女士房子做油漆的油漆工在还有两道工序未做的情况下，要求林女士将油漆款项结清，否则就将墙面划破。尽管林女士已经将款项付清，但找油漆工来做的胡某却早已找不到人，且林女士和油漆工对胡某具体的身份并不了解，只知其是兰溪人。
金华市装饰装修协会副会长、秘书长曹有余告诉记者，碰到这种情况，他们也很难处理。他提醒消费者，装修时要选择具有合法资质的装修公司和队伍，注意查看装修公司有无“三证”，即营业执照、施工资质证、安全生产许可证。另外，在装修前，最好对装修的材料及设计等方面的信息进行了解。市民如果需要帮助，可拨打市建筑装饰协会电话82477815、82477816进行咨询。
装修谨防几大陷阱
低价套餐不低价
一些装修公司为吸引消费者，经常打出套房全包装修只需3.8万元或每平方米388~600元全包等低价套餐。而实际装修过程中，许多项目不包含在套餐中，如消费者家明明有两个卫生间，而套餐中只包含一个卫生间的费用；套餐中吊顶面积限制在几平方米，若吊顶复杂点就得加钱等。就这样一点一点往上加，最后消费者付出的钱远远超出事先约定的套餐。
金华市阔达装饰有限责任公司有关负责人建议：消费者在咨询阶段要尽量详细了解套餐的具体操作方式，弄明白套餐包含哪些内容，并在签合同时，对这些内容进行明确约定，特别是对超出套餐需要另外增加的内容进行约定。
材料定品牌不定型号
一些装修公司在和顾客签订合同时，会将有关材料用什么品牌写到合同中去，但不写用什么型号。看样品时，看的是好的型号，而实际装修过程中，换用该品牌价格比较低的型号。一般消费者很难弄清楚这两者的区别，而实际上同一品牌的材料不同型号之间，每平方米或每桶价格可以相差几十元甚至几百元。
金华市阔达装饰有限责任公司有关负责人建议：消费者在签订装修合同时，以合同附件的形式对所使用材料的品牌、型号进行约定，并在材料进场时，对材料的型号等进行核对。如板材的品质和环保等级，瓷砖、地板的具体型号等。
水电安装少报
目前水电安装的收费分三种方式：按房间收费、按电位数收费、按米数收费。按电位数和米数收费时，有些装修公司在前期会少报电位数或米数，而在后期装修中，许多开关、插座等消费者由于不得不装，最后这些增项都多收费，有时可能比原先的报价多出上万元。
金华市阔达装饰有限责任公司有关负责人建议：1.在装修前，消费者在和设计师沟通时应尽量详细，并出具水路、插座、开关布置图。2.在水电安装上，消费者可选择按房间收费的方式(容易导致功能不到位)。3.用合同对水电单项费用进行增项约定，即本单项不得超过单项预算的多少(一般不超5%~10%)，超出部分由装修公司负责。
施工工艺少几道
由于很多消费者对于装修过程中的一些施工工艺不是很清楚，有些不良公司在刷乳胶漆、刮泥子的时候会减少工序，而一般消费者很难看出来，有些即使业内人士也需借助专业工具才能发现。
金华市阔达装饰有限责任公司有关负责人建议：有条件的，可以聘请专业人士进行第三方监督。如果不能聘请专业人士监督的，可以在了解有关工序的基础上，和装修公司就用什么泥子和乳胶漆、刮刷几遍等进行约定，并在合同上写明以《浙江省家庭装饰装修工程质量》为标准进行验收。尽管这类约定约束力不是很强，但至少可以试探对方在质量方面的信心。
购房篇
政策变化房贷办不出来
2010年4月5日，应某在兰溪市某小区预订了一套住房，定价3500元/平方米。当时签订了一份购房意向书，并付款3万元。后因政策有变，非本地户口不能办理房贷，应某无法支付全部房款，要求退房并返还3万元，与开发商协商不成。
后经12315举报申诉指挥中心调解，开发商将3万元购房款全部退还给了应某。
金华市工商局消保分局副局长陈智慧：贷款办不出来的原因是政策有变，责任不在购房者，应某也是始料未及，能否顺利退房和返还已经交付的款项就只能同开发商进行协调了。建议在签约时能在合同条款中予以明确：因政策调整无法顺利取得房贷致使不能履行合同的，可解除合同，双方互不追究责任。
因此，消费者在购房时应考虑自己的购房能力，需要按揭贷款买房的消费者还应当注意以下问题：1.注意银行等政策的变化，特别是对贷款的比例、利率问题进行了解。2.最好先到银行核实一下自己的个人信用，以防发生因信用问题而无法贷款的情况。
售楼广告是不是合同？
张先生准备买房，一直在关注金华市区某房产公司的售房信息。2009年8月20日，张先生看到该公司的售房广告，写明“8月20日至31日，凡购买××公司房屋的业主均享受免契税优惠”。张先生认为这是个好机会，便叫妻子李女士去购买。李女士与该公司签订了《商品房买卖合同》，在合同签订当日，付清了全部购房款，并支付了购房契税。事后，张某得知开发商向妻子李女士收取购房契税，就拿着当初的广告，要求房地产公司退还契税。而房地产公司认为，售楼广告不属于合同，而不愿意返还。2010年1月，张先生在向律师咨询了有关情况后，再次找到房产公司，房产公司退还了契税款。
律师严小燕点评：张先生有权要求房产公司退还契税款。因为房产公司的售楼广告内容明确具体，法律上已经构成要约，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，该广告内容应当视为合同内容，××公司收取契税款属违约行为，应当退还。
值得提醒的是：房产商的售楼广告不是当然地能够成为合同内容，而是要视具体情况而定。如写有“该楼盘附设豪华会所及立体停车场，两项总面积为5000多平方米”的广告，其对规划范围内的附属设施及面积进行了明确，就应当视为合同的一部分。但如果只是用言语美化，如“依山傍水”、“商机无限”等，就不能视为合同的一部分。
建议消费者在签订《商品房买卖合同》时，将销售广告中所做的相关承诺内容一并列入合同，或另行签订补充合同，以避免产生不必要的纠纷。
不签《商品房买卖合同》零风险？
2010年4月，金华市区的陈某与某房地产公司签订了《房产认购协议书》。双方约定：陈某订购该公司开发的位于二环南路附近的商品房一套，并在签订协议时支付定金1万元；如陈某不履行该协议或不在2010年4月27日前与房产公司签订《商品房买卖合同》，陈某所交定金不予退还；如房产公司不履行该协议，应当双倍返还所付定金。2010年4月19日陈某以房屋地理位置不佳为由，未与房产公司签订《商品房买卖合同》。房产公司没收了陈某的定金。
律师严小燕点评：陈某与房产公司签订的《房产认购协议书》合法有效，陈某在签订合同时就知晓商品房的地理位置，现陈某以此为由拒签合同。鉴于双方约定以定金方式作为担保，房产公司有权根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定没收陈某的定金。
但值得提醒的是：消费者一定要跳出“签了认购书，不签《商品房买卖合同》零风险”的误区，以为认购书不是《商品房买卖合同》，可以随意签，或者说签了认购书就等于买了房。
其实，认购书从性质上说，是为将来订立《商品房买卖合同》而签订的一种预约合同，但其与《商品房买卖合同》之间不是附属关系，它也是一个独立的合同。如果不履行认购书约定的内容，也会面临风险。
另外，认购书与《商品房买卖合同》是有明显区别的。认购书是以“谈判和签约的行为”为内容，是双方就将来签订《商品房买卖合同》事宜的相关约定；而《商品房买卖合同》以“房屋买卖”为内容，以房屋所有权转移为合同目的。简单地说，确定消费者已购房屋并有权要求交房的合同依据是《商品房买卖合同》，而非《认购书》。
