浙江在线03月21日讯
“最近的生意，只能算冷清了。”三亚凤凰岛发展有限公司销售部经理王槐基坦言，与去年春节如火如荼的楼市相比，目前三亚的大部分房产商都已经尝到“冰”的滋味了。
事实上，去年一年，海南楼市经历的也正是由热转冷的过程。而2月底新一轮更为严厉的限购令出台，更是让海南楼市一下子降到了“冰点”。
而在这一轮楼市调控下，在海南做地产的浙商开始不断寻求新的发展之路。
做高端产品：皇帝的女儿不愁嫁
虽然此次限购令来势汹汹，但在凤凰岛的售楼处，依然有不少来自全国各地的看房客。
王槐基回忆，2009年12月，推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见出台仅仅过去一个月，海南房地产市场便迅速从低谷冲上山顶。“其实不仅仅是浙江人，全国人民都往海南跑！”王槐基感叹，整个春节，他和下面的20个销售员，没休息过一天，午饭基本都是靠吃汉堡包解决。
“1月份，我们开售的两栋楼，均价是每平方米6.5万元，两个月内全部售罄。随后开出的3号楼，均价涨到了每平方米8万元，最贵的房子每平方米标价12万元，一套300平方米的房子总价要3700多万元。”但好景不长，去年2月一过，成交量就出现直线下滑。
王槐基说，尤其是从去年4月开始，国家出台相关政策，提高房贷利率，就有部分凤凰岛的客户遇到了资金问题。7月，三亚骄阳似火，也是每年楼市的淡季，新成交楼盘达到了一个低谷。到了10月，在全国各大重点城市陆续出台“限购令”后，让三亚和海口的楼市雪上加霜。
2010年12月份起，三亚凤凰岛发展有限公司就在鄂尔多斯、太原和杭州等7个城市，都投入了大量的广告和宣传，但收效不佳。而今年春节的成交量，让王槐基和同事们，尝到了“冰”的味道。
不过，尽管购房热潮退却，王槐基对海南的房产市场依旧看好。“凤凰岛上，我们总共有5栋高级公寓，目前已经卖出了2栋半，还有一栋可能会改造成豪华酒店。对我们来说，接下来还有2000套公寓要出售，我们只要在全国范围内找到这2000个人就可以了，因为凤凰岛打造的目标，就是少数人能享有的度假胜地，并不是所有人能享受。”
王槐基认为，其实在三亚购房，很少有客户会去考虑居家实用性，更多是把房子当做奢侈品来收藏。而凤凰岛，因为占据了绝版资源，所以多少有些“皇帝的女儿不愁嫁”的感觉。
打旅居概念牌：让资本迅速回笼
记者走访中发现，更多的浙江资本打出的是“旅居概念牌”，即“地产＋酒店”，或“地产＋旅游业态”，以此来让资金更快地回笼。
在三亚湾一线海景中心地段，由温州人潘伟光开发的产权式酒店公寓，占地127亩，建筑面积12万多平方米，拥有直通大海的隧道，是目前国内最大的滨海五星级酒店之一。
在三亚旅游业界，三亚国光投资置业有限公司董事长潘伟光也绝对算得上是个有故事的人。2004年，在海南尚未走出上世纪九十年代烂尾楼阴影时，潘伟光以每亩64.7万元的价格拿下这片海湾，要知道，当时三亚商业地价每亩普遍只有30万元，当时很多人都认为，“这个温州人疯了”。但仅仅半年时间，随着凯宾斯基等越来越多的大牌酒店进驻三亚，地价一下子翻番了。于是，业内又开始惊呼，“这个温州人赚大了！”
“全海景豪华客房再加上顶级别墅，一共1350间房，而当时海南还从没有建过这么大的酒店。”潘伟光说，这家酒店从一开始定位就是产权式酒店。“我的想法很清晰，因为在三亚，外地人买了住宅很可能成为一种负担，一方面要付物管费，一方面还要委托人家去照看房子。”
“我让我的客户，把公寓交给我们来经营和管理。”潘伟光为客户提供了三种合作方式。对于商务度假型的购房者，1年可以免费住35天，剩下的时间由酒店来管理，年底以35%的客房全年总收入作为客户的回报；对于有限自住型的购房者，全年可以免费住4个多月，但剩下7个多月交给酒店经营，全年收支打平；最后一种全自住型的购房者，每个月上交物管费，客房4.8元/平方米，别墅8.8元/平方米。
“客户可以根据需要，每6年选择一次合作方式。”潘伟光说，正是因为这样人性化的合作方式，获得了很多外地客人的认可，从2006年至今，每次开盘都立即被抢购一空，资金也迅速回笼。
记者了解到，特别是去年“国际旅游岛”概念抛出后，三亚的海湾更是成了天价海湾，出让价甚至十倍于当年。如今，占尽地利的国光豪生已成为三亚接待能力最强、影响力最广的酒店之一，而潘伟光也在新一轮国际旅游岛开发中占得了先机。
布局二三线城市：没有城也能造出一个来
和许多浙江的小城镇一样，万宁市并没特殊之处，在这里记者感受不到海口的高楼林立，也没有三亚的热闹喧哗，并不宽敞的马路很多还在建设中，但是这座相对宁静的城市，却成为最近浙商们投资的焦点，生机无限。
随着海口、三亚的“限购”条件出台，不少人的目光转向周边市县，包括澄迈、博鳌、琼海、文昌、陵水等。而事实上，浙商早已经在这些地区部署，这从万宁市可窥见一斑。
为什么选万宁？“从海口到三亚，中间的必经城市是万宁市，自从海口到三亚的高铁开通后，万宁成了海口和三亚的中枢纽带，在气候上冬天比海口热，夏天比三亚凉，处于亚热带与热带的交界。”中汇宏基地产执行总裁谢伦定说，“只要有好的资源，浙商一来，没有城市，也可以造一座城出来。”
谢伦定透露，在万宁市人民公园旁，中汇宏基的一个住宅项目已经开始预售。由于交通便利且房价比海口三亚要低，很快便售完，“他们眼光很好，选中了这么好的地块，前些天有个香港人过来买下了一幢楼。”一位知情人士向记者透露。
离万宁市18公里的兴隆镇，原先在杭州卖皮鞋的台州人朱岳海，同样在一片荒山野岭中开山辟地，投资50亿元开建了一个山坳中的“野奢”度假村“石梅山庄”。而这已经是他在海南的第三个项目。
“这里将建成全国最大的OUTLET。”海南嘉地置业有限公司董事长朱岳海手一挥，指着自家楼盘的最南端，“方圆10公里内，未来将建成10个高尔夫球场和15个五星级酒店。”三面环山一面靠海，房子都建在山坳和山坡上，而正对面的两公里处就是在《非诚勿扰2》中大放光彩的石梅湾。
而三年前拿下这个项目时，3000亩土地，周围什么都没有。为了保持原生态，建养生住宅，朱岳海花了不少心思，“不能造路，因为一修路生态就破坏了。所以石头都是一块块背下去的，为了不改变原有的土质，只好加大人工成本。”
此外，在规划里，朱岳海将百年一遇的水灾也考虑进去，因此去年的海南水灾，他的楼盘并未受到影响。除此之外，为了让小区更舒适，他从兴隆引进温泉，并请来了万象城的物业团队，“不光造房子，还要做好服务。”
采访中，朱岳海总是刚接完手机电话又响起，他兴奋地告诉我们，“生意不错，光这几个电话就成交了7套房子，买主是个北京人。 ”
进军海南中西部：
将是一片新天地
“海南人很悠闲，看不懂浙江人的拼命，他们的生活观念特别享受，今天赚20元就先去喝老爸茶(海南当地最有名茶文化)。”王水耀等许多浙商一开始来海南，很不习惯，因为这里的节奏很慢。而向来嗅觉灵敏的浙商在这个悠闲的城市，执行力就显得更加雷厉风行。“我们都被称为高端流浪汉啊。”三亚瑞亚房产董事长王永安自嘲说。
国际旅游岛能给海南带来什么变化？能给浙商带来什么机遇？一年前海南省出台的国际旅游岛政策，提出了到2020年，将初步建成世界一流的海岛休闲度假旅游胜地的目标。这也意味着未来的海南岛商机无限，顿时全国的资金再次涌向海南。事实上，当人们还在热衷探讨三亚和海口的热土时，浙商的触角早已经伸向海南岛中西部。
朱岳海向我们透露，虽然石梅山庄全部完工还需要至少5年，但他已经开始向海南岛西部部署下一个项目，“在海南岛西海岸的洋浦港附近，刚刚拿了200亩地，准备开发全海景公寓，周围已经有高尔夫球场项目启动。”朱岳海喜欢比别人先行一步，2007年在石梅湾看地时，他便预料到未来5年后的繁荣，“现在中西部还不算稀缺，一旦成了稀缺，就已经过了投资最好的时机。”
离石梅山庄不远的兴隆镇，一直是海南最有名的温泉圣地，可因为当地酒店都开始老化，一直处于低端消费状态，浙商孙超文看准了这块宝地，于2007收购了一家经营不善的国营酒店改成温泉酒店，并开发了小户型的产权式酒店兴隆明珠温泉花园，“让人们以最少的钱享受到海南的空气。”孙超文透露，目前在海南中部屯昌县也已经拿下一块土地，下一步重心将往西转移。
