老周(最前面穿西装者)带领大家在小区参观
为打造学习型和谐社区、争创文明社区，快报在3月15日推出互动新闻“杭州最小区·欢迎你来学”活动，经过十来天的酝酿，第一场“最小区学习团”昨天出发，来到兰桂花园实地观摩、取经。
“最小区学习团”一共20人，分别来自拱宸新苑、湖畔莲花港、金都华府等小区，有业委会成员、物业工作人员，还有几位热心业主及所属社区工作人员。
网球场屋顶要装广告牌
昨天下午一点半，在周国柱的带领下，学习团全体成员先参观了兰桂花园的“五大工程”：
一、多层公寓全部换上了新的信报箱，信报箱容量翻了一番，杂志报纸都能塞得进去。旧的报箱太小，报纸常被卡在里面，有的业主拿报纸的时候还划破了手。这项工程去年11月底完成，花费约4万元。
二、小区北面围墙防护栏加高到1.6米，所用材料十年不锈，不少业主都说这些防护栏既漂亮又安全。这项工程投资8万元。
三、运动场旁边增设了16件健身器材，地上还加铺塑料软地毯，万一老人、小孩不小心摔倒，也不会磕伤碰伤。
四、原本功能单一的网球场已经完成翻新，改造成了“三位一体”综合运动场——场上有篮球架、网球栏和夜间照明灯，既可以打篮球，又可以打网球和羽毛球。
“利用率增加了10倍。”周国柱说，新网球场改造虽然花费较大(30万元左右)，但很值。
五、最后一项工程是小区游泳池改造，打算过几天就正式开工，“游泳池要夏天才启用，迟一点开工，能节省约1万元的日晒等设施自然损耗费。”
到了夏天，小区每户人家可领到一张价值200元的游泳卡(可游泳20次)。
参观时有这样一个细节——周国柱在介绍了网球场后透露，接下来，业委会打算在网球场西面的屋顶上安装广告牌，“每一寸能创造收入的地方，都要尽可能利用起来。”
几位学习团成员听后，纷纷竖起大拇指。
闲置房出租合同该怎么签？
参观结束，大家来到小区会所，老周传授心得，学习团提问踊跃，有的还边听边记。
老周说，小区增加经营性收入主要靠以下几招：一是将小区会所出租；二是把白天闲置的地面停车位，有偿向小区周边的商户开放，收取停车费；三是盘活临街的垃圾房、水泵房等闲置用房，出租后收取租金。
话音刚落，一位学习团成员马上提问：“闲置用房的租赁合同要怎么签？是物业出面与经营户签，还是业委会出面签？”问话的是铭雅苑小区业委会筹备组成员陈先生。
老周微微一笑：“我们采用三方协议的方式，业委会、物业和承租人三方都要签字。建议你们小区也这么做，可以避免很多不必要的麻烦。”
“我老周不碰钱”
湖畔莲花港小区业委会余主任准备了一大堆问题，第一个问题是：“经营性收入属于全体业主，这些钱都是业委会主任你亲自管的吗？”
老周答：“全部由物业代管，我老周不碰钱。物业每个月向业委会提交一份经营性收益报表，而每一笔费用的支出，都要经过业委会的签字。”
余主任追问：“你们小区的经营性收入，是放在业委会的账户下，还是物业的账户下？”
答：“放在物业的账户下。虽然这样做，我们有点亏——这些钱放在物业的账户下，要缴5.5%的营业税，如果放在业委会账户下，这笔税费是可以免去的，但我们业委会不想管钱。”
余主任又问：“费用的支出，业委会怎么管？”
答：“我们小区的《业主规约》规定，5万元以下的支出，业委会主任一个人签字就可以动用，5万元以上的支出，需要业委会全体成员签字才能动用。”
业主大会开不起来？
那就采用实名制投票
铭雅苑小区业委会筹备组成员陈先生问：“我们小区的业主大会总是开不起来，因为很多业主不到场，致使小区里很多问题得不到及时解决。请问你们小区有什么办法？”
社区毛书记(注：这个问题由毛书记代答)：“遇到需要由全体业主决定的事项，可以采用实名制投票的方式收集意见。如果是委托投票的，记得告诉业主，不要委托业委会成员或物业工作人员，同时做好所有投票的备案工作，这样可以避免引起一些不必要的纠纷。”
物业维修基金
轻易不要动用
拱宸新苑小区业委会成员朱女士问：“我们小区业委会今年年初刚成立，一些业主家里漏水，会直接找到业委会主任，要求解决。我想问的是，你们小区的物业维修基金有没有动用过？”
老周答：“我们动用过，小区每年也会有五六户业主家里需要补漏。但我们只动用利息，本金一直留着。动用维修基金程序十分麻烦，如果数目不大，建议你想其他办法，譬如从经营性收入里开支。”
采用腾挪转移法
小区停车不再难
学习团成员、逸盛物业陈经理问：“听说你们小区里，私家车数量超出车位数四五十个，但没有一辆车子停在小区外。请问你们用的是什么方法？”
兰桂花园小区物业苏经理答：“我们用的是‘腾挪转移法’——我们有三位保安班长，他们对小区所有车子和车主了如指掌，哪辆车子出差了，去多少天，他们都一清二楚，然后就会指挥其他业主，把车子停到那些空位上。”
