开发商做市场还是真集资？

　　“售后返租”涉嫌吸金

　　事实上，这些高价铺位的热销背后隐藏着一个“强大”的销售团队。

　　商报记者发现，每个市场都有一个独立的营销公司从中为销售推波助澜。如红星美凯龙金茂MALL有浙江大众志成房产营销策划有限公司，恒大国际建材家居博览中心则有杭州鑫宏房地产营销策划有限公司。

　　一位业内人士透露，这些市场的销售团队颇为强大。一家营销公司的销售团队本身就有100来号人，当接下项目之后，公司会在各地设下100多个代理商，销售人员可达数百人至上千人不等。

　　他们每天不停打电话、贴广告，在房交会门口拉客户去看房。有的则预约义乌、宁波、温州等地的客户，并开车接送。让客户基本集中在一个时间段看铺，造成火爆的场面。

　　不仅如此，营销公司时不时提高商铺价格，促使客户产生紧张的心理，促使早下单。

　　如此一来，到这些销售团队完成任务时，商铺的价格已经高得吓人了。

　　以恒大国际建材家居博览中心为例，这家市场自称总投资8亿元，营业面积为20万平米，如果按照市场销售均价为15000元/㎡计算，那么可回笼资金30亿元。

　　浙江君策律师事务所林忠再律师表示，某种程度上来说，这就是变现的金融投资产品。由于长期返租回报，对小业主而言，商场后续是否持续运营已经不再重要。

　　《中国人民银行法》、《商业银行法》以及《非法金融机构和非法金融业务活动取缔办法》和国务院办公厅的多部文件已经涉及过非法金融机构和非法金融业务的内容，并在《关于进一步打击非法集资等活动的通知》中归纳出的非法集资种类第二类就是对物业、地产等资产进行等份分割，通过出售其份额处置权进行高息集资。

　　“现在通过委托第三方经营管理公司，开发商游走在合法与非法之间的灰色地带。”林忠再律师表示，但这种做法实质上就是在“返租”外衣下的“非法集资”。对于出售商铺产权的“售后返租”违反了《商品房销售管理办法》规定，属于违规营销行为。但如果将商铺使用权租赁给小业主后，再返租回来，这种做法其实就是“非法集资”。

　　今年1月5日，最高人民法院就对存在虚假宣传内容的“售后包租”现象做出专门规定：“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的”，将按刑法第176条有关规定处罚，最高可判十年有期徒刑。

　　投资者面临产权、收益、货币贬值风险

　　“这对于开发商来说，百利而无一害的。”浙江大学管理学院徐金发教授说，这样的营销模式，几乎已经把所有的风险都被转嫁到投资者身上。

　　然而对于投资者来说却风险重重。徐金发认为，只要是投资房地产项目，首要因素就是要有产权。只有使用权就意味着，投资者花再多钱也只是一个“二房东”。如果遇到政策、产权方的变化，投资者就束手无策。

　　“这些各种各样的保底收益也难有保障。”浙江中原中介部总经理赵燮和在商业地产界摸爬滚打十多年。他认为，从经营的角度来说，新建市场7%乃至9%的收益率不可能实现，能达到2%已属相当不错。

　　虽然开发商承诺给客户7%的年收益，但能否一直兑现却是个问题。可能前两年会兑现，但是一旦发生资金链紧张，“售后返租”的项目就可能出现有头无尾的情况。

　　赵燮和认为，开发商提前得到了这笔钱，然后再逐年返还给小业主，之后即可全身而退。不过，开发商一般收到钱后不是存在银行里生息返租，而是不断地进行开发周转。一旦其中任何一个环节出状况，不仅返租无法兑现，整个项目的资金链也将出现问题。

　　与此同时，投资者还面临着货币贬值的风险。徐金发表示，像“五年之后，原价回购”这样的条款，看似让投资者没有风险，但五年之后货币贬值已经吞噬了投资者的利益。

　　早在2001年6月1日我国实施了《商品房销售管理办法》第十一条规定“房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”

　　这一规定填补了我国对售后返租规定的空白。我国有这样的规定完全是对历史经验的总结，像海南房地产业的泡沫，主要是因为以未建成的项目对外出售，返以高回报，投资者争相购买，在项目未竣工前购房协议已转经几手，价格也已高得惊人。开发商无力履约就卷款而逃，剩下烂尾楼和无休止的诉讼，给海南经济带来了极大的打击。

　　规划、消费、经营主体空缺隐现

　　也许在很多投资者看来，专家们所说的风险是否会出现，还是个未知数。但事实上，隐忧已经渐现。

　　就在投资者们沉浸在“城市东扩，九堡这里将是一个商贸中心”、“地铁、高铁、客运中心、商贸物流集散地、四大核心商业中心”、“这里将是世界商贸走廊”等这些开发商的“高谈阔论”时，政府的规划已初现轮廓。

　　前不久，杭州市规划局公布在九乔市场群规划中，将九乔市场群范围定为东至东湖路，南至德胜路，西至和睦港，北至绕城。规划提出，九乔市场群的开发总量约为800万平方米(其中受交通条件的制约，专业市场适宜发展规模约为200万平方米)。

　　规划将九乔市场群定位为杭州综合性市场园区和物流园区，“一城多区，产业集聚”的空间布局框架思路。

　　杭州市贸易局网点建设处处长吴坚表示，尽管详尽的规划还没出来，但这些土地性质特殊的市场并不在九乔市场群规划之内。他建议投资者在投资商铺时，一定要看清市场的城市规划审批文件、土地性质、建设许可证，如果这些文件齐全，可以放心投资，没有这些文件，就要斟酌。

　　一位业内人士认为，这意味着九堡、乔司一带的这些无产权市场可能均被挡在了政府规划之外，商圈凭空多出这么多市场，这无疑对当地商贸环境形成了巨大的压力。

　　“消费需求、经营主体将成为这里最大的空白。”杭州汽车东站小商品市场总经理陈根生说，九堡商圈目前已经面临着市场过多、同质化竞争问题。

　　陈根生认为，目前九堡很多已经开业的市场招商步履维艰，而更多的市场还在不断兴建扩张，且不说消费需求不能满足这么多市场，就连经营主体也出现了很大空缺。

　　商报记者的调查证实了部分市场面临招商难的困境，像去年11月1日开业的杭州瑞纺联合市场，尽管开业已经数月，但是整个市场门庭冷落，经营户的空缺让市场只开出了1楼、3楼两层，其余楼层的开发仍是未知数。红星美凯龙金茂MALL虽然市场早在2009年就已建成，但是迟迟未能开业。

　　与此同时，这些市场都将面临着同质化竞争问题，如家居建材类有恒大国际建材家居博览中心、红星美凯龙金茂MALL、美沙家具市场、华东家具城、闽发办公家具市场等，其定位大同小异。

　　服装类有新四季青服装大市场、玖宝精品服装城、杭州瑞纺联合市场。

　　小商品类有新客站商业城、杭州东大门商品交易中心、义乌小商品城银沙联合市场。

　　汽车、汽车配件则有东部国际汽车城、国际汽配用品城。

　　机电类有中国五金交易市场、机床交易市场。

　　在陈根生看来，产权不清晰、收益保障风险以及规划、消费、经营主体空缺等因素，都预示着这些市场的命运有很多的不确定性。

　　经营户，关键还是优质的经营户

　　一个市场商铺的价值要有所体现，必须建立在市场繁荣、人气旺盛的基础上。陈根生表示，要经营好一个市场，培育市场人气，最关键的就是经营的主体——经营户。

　　一般来说，新建市场经营户早就应该在前期准备好，而不是等到市场建成开业后才来招商。

　　像杭州东站小商品市场，当初因为市区的环北市场要拆迁，为了安置这批经营户才兴建了这个市场，所以市场一开业就已经注入大量经营户，尽管一开始经营不是很理想，但确保了市场能正常营业，后来才慢慢有起色了。

　　有了这些经营户以后，市场今后的工作基本上都是围绕着经营户去做。在杭州东站小商品市场初期，由于交通问题，经营较难起色时，市场管理方千方百计花了数十万元，为市场申请开通公交线路。

　　陈根生每天的工作就是周旋在经营户之间，为了避免空置率，市场硬性规定，经营户必须自己来经营，不得转让。

　　现在，他们每年还会选出优质的十强经营户，出钱让他们去世界各地考察，学习国外的市场经营之道。今年4月份，他们将到越南去考察市场。

　　如今，杭州东站小商品市场是全国最有名的辅料市场，市场的经营户身价都在千万元以上，较好的商铺转让费也高达一百多万元。而在市场建成之初时候，几千元一个商铺也没人要。

　　陈根生表示，即使在汽车东站搬迁之后，市场生意也未受影响。原因是市场已经为经营户开办了物流公司，已经不再依赖于汽车东站。