浙江在线04月22日讯 无论是去年4月的房产新政“国十条”，还是今年1月的“新国八条”，对房产交易来说都影响重大，不可避免造成了一系列关于买卖房合同纠纷：已签了合同的买卖双方反悔了或者贷不出款了，怎么办？有些人超过了规定的购房套数，买不成了，怎么办？

　　各级法院对这类官司如何处理存在较大争议。昨天，几经调研走访并十易其稿的我省法院《关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见(试行)》(下称《意见》)由省高院发布执行，十三条指导意见为这类纠纷划出了“是非线”。

　　房产新政并非“不可抗力”

　　司法界有一种观点认为新政属于“不可抗力”，认为买卖双方可以此为由，要求解除合同并无须承担违约责任。

　　但是高院《意见》认为，调控政策不属于“不可抗力”。因为根据法理，只有同时具备“不能预见、不能避免和不能克服”三大要件才属于“不可抗力”范畴，可是自去年“国十条”来，中央和地方频频出台政策，调控目标非常明确，完全称不上是“不可预见、不可避免和不可克服。”

　　对这种调控政策，高院认定为是“不可归责于当事人双方的事由”，也就是买卖双方都没有错，法院允许当事人提出解除合同，也酌情承担出卖人实际付出的费用等合理损失。

　　即使解除合同

　　也要支付合理的中介费

　　《意见》第九条规定，房地产经纪机构请求房屋买卖合同当事人支付其已实际支出的必要费用以及合理报酬的，应酌情予以支持；但对未予明码标价、虚假误导、混合标价、捆绑标价、炒卖房号、赚取差价，以及其它违反《房地产经纪管理办法》等规定的收费，不予支持。

　　“限贷”和“限购”

　　处理不一样

　　省高院民一庭庭长许惠春强调，对于“不可归责于当事人双方的事由”规则不能滥用，在现实中，有些买卖双方只是受新政的间接影响，却想借此转嫁自己本应该担负的交易风险，所以《意见》明确只有符合“纯粹因受限贷、限购、禁购等调控政策的直接影响，合同确实无法继续履行的”情形下，才可以适用这个规则。

　　这些纠纷，这样解决

　　就省高院出台的“十三条”，记者采访了相关律师，结合具体案例为您一一解读。

　　A：没约定按揭的，不能解约

　　《意见》：调控政策实施前订立的合同并未明确约定以按揭方式付款，买受人现以受限贷政策影响而无法履行为由，请求解除合同的，规定一般不予支持。

　　律师解读：这条比较容易理解，比如，孙某要买陈某的一套房子，已签了合同，但合同上并未特别约定用按揭来付款。新政出台后，孙某因为条件受限，贷不了款，希望解除合同，法院不支持。

　　B：贷款利率提高，一般不能解约

　　《意见》：国家进行房地产市场调控的大背景下，当事人应对此早有预见，且贷款利率提高本身一般不必然导致当事人不能继续履行合同，当事人买房前就应该做好资金方面的准备承担这类商业风险。

　　律师解读：这一条通俗来讲就是解决“如果银行提高贷款利率，能否要求解约”的问题。张某购买了第二套住房，签合同后新政出台，银行提高了其首付比例、且上浮了贷款利率。张某以此为由提出解除购房合同，法院一般不予支持。

　　C：无法按合同按揭，允许解约但要赔损失

　　《意见》：对调控政策实施前订立的合同明确约定以按揭贷款方式付款，现买受人举证证明其确因首付款比例提高、不能办理按揭贷款等导致其无法履约，并以此请求解除合同的，规定可予以支持；出卖人应当将收受的购房款或者定金返还买受人；出卖人请求买受人承担其为订立合同而实际发生的费用等合理损失的，可酌情予以支持。

　　律师解读：吴某夫妇去年3月买了李某在余杭的一套房子，已支付50万，新政出台后，银行不给第三套房放贷，吴某夫妇起诉，要解除合同，并让李某返还50万及利息，李某不服，反诉要求吴某夫妇支付违约金100万。

　　法院主持调解，双方解除合同，李某返还了50万，吴某夫妇也考虑到房价上涨等因素补偿了李某22万。

　　D：限购、禁购政策下，可以解约

　　《意见》：调控政策实施前订立的合同确因限购、禁购政策而无法继续履行的，当事人均可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款或者定金返还买受人。出卖人起诉或反诉请求买受人继续履行合同、承担违约责任或适用定金罚则的，不予支持；但出卖人请求买受人承担其为订立合同而实际发生的费用等合理损失的，可酌情予以支持。

　　律师解读：去年4月，刘某在宁波买了赵某一套房子，付了订金5万，后当地政府出台文件，禁止无法提供1年以上纳税证明的外地人员买房，刘某正属此列。法院判决刘某拿回订金，解除合约。