中新网绍兴5月12日电(记者 李飞云 通讯员 祝璐 史和新)农民住房抵押合同到底有没有效？近日，浙江绍兴市中级人民法院做出大胆尝试，出台《关于审理农村房屋抵押贷款纠纷案件的指导意见》(试行)当中明确合同效力认定：“对于不存在其他无效因素的农村房屋抵押合同，一般不轻易认定为无效”，并建议适度扩大抵押农房的受让人范围，审慎处理涉及集体土地使用权流转问题，促进农村房屋确权登记颁证制度逐步健全，为盘活农房这一“沉睡资本”提供司法依据。

　　农房抵押“破冰”困难重重

　　“积极探索确权登记后农民住房和用益物权进行抵押融资的有效途径。”十七届三中全会之后，浙江农房抵押贷款“破冰”正式提上日程，温州、湖州、丽水等地先后出现民间自发或政府推动型的农民住房抵押贷款试验。绍兴的诸暨、嵊州也首批“试水”，集体土地使用权证加农房产权证作抵押，两证齐全就给予贷款，贷款率为农房总价50%至70%。

　　但“破冰”之后人们期待的“小阳春”却并未出现，绍兴中院在农房抵押贷款的专题调研发现，“农房抵押贷款呈现政府积极推动、农户热情响应，但金融机构却反映冷淡的局面，实际发放率其实并不高。”绍兴中院农房抵押贷款专题调研组组长钱武生副院长分析说：“这样剃头担子一头热的情况，主要是因为法规政策成了绕不过去的一道坎。”

　　“核心争议在于宅基地，”钱武生副院长指出，“物权法对于宅基地这一‘用益物权’做了保护性的规定，但对于农民是否可以处置则采取回避态度。在这样的法律背景下，银行和农民签订的农房抵押合同是否有效？这个问题成了很多商业银行不愿涉足农房抵押贷款的首要原因。”

　　流转性差是导致金融机构冷落农房抵押贷款的另一个重要原因，钱武生副院长解释说：“农房通常只有集体土地使用权证，没有房权证，现在试点发放的房权证上面则写明‘仅用于金融机构贷款’；而且目前的政策规定农房转让必须符合两个条件，一是受让方必须是同一集体经济组织成员，二是受让方必须是无房、无宅基地的农户。也就是说万一出现贷款还不上要拍卖农房都很难卖出去，那银行就砸在手里成坏账了，所以除了农村合作银行，其他商业银行对农房抵押极少问津。”

　　而政府和法院面临的问题则是：国家法律政策规定农村一户只能有一处宅基地，农房设立抵押后，万一还不上需要拍卖、变卖或者折价，农民的基本居住权如何保障？一旦流离失所就将成为又一个社会问题。

　　司法界定农房抵押“行与不行”

　　历经半年多的深入调研，反复讨论、修改，2011年5月3日，绍兴中院《关于审理农村房屋抵押贷款纠纷案件的指导意见(试行)》正式出台。在这份被称为是法院在农房抵押贷款的司法实际操作问题上首次“亮嗓”的文件中，绍兴中院明确了合同效力认定：“禁止宅基地等集体所有的土地使用权进行抵押；但对于不存在其他无效因素的农村房屋抵押合同，一般不轻易认定为无效”，这一表态审慎的为农房抵押合同效用界定了“行与不行”的界限，给银行开了一颗定心丸。

　　《意见》同时规定农村房屋抵押贷款应取得集体土地使用权证和房屋所有权证。抵押应办理登记，抵押权自登记时设立。《意见》进一步对农村房屋抵押贷款中出现的合同无效情形下各方责任及抵押权与租赁权实现顺序进行了规定，并强调“尊重农村交易习惯、公平效率、调判结合”的理念。

　　与此同时，在绍兴中院副院长钱武生带领的专题调研组也对农房抵押中的主要问题给出了司法建议。在调研报告中，针对农房流转性差的问题，他们提出了适当扩大抵押农房的受让人范围，将试点乡镇乃至县级辖区内的农业户口人员都纳入其中，并且大胆的提出了探索“宅基地租赁权”制度，即一旦要实现抵押权，农房的买受人可以“买房租地”，对农房可以取得所有权，而对农房所占有的宅基地则可以取得“宅基地租赁权”，这样一来，农房买受人既可以占有使用该宅基地，集体土地所有人也能收取相应的宅基地租金，用于保障农民的利益。

　　与农村改革创新同行的必然还有风险，对此，绍兴中院在调研报告中同时建议设立“风险补偿基金”，从而保持金融机构积极性。