杭州义乌小商品城银沙联合市场内部尚未完工。

　　 浙江在线05月26日讯 相信很多人都接到过这样的推销电话“九堡地铁站附近的商铺要不要？”

　　杭州人求女士就是在接到这样的推销电话后，经不住推销员的再三劝说，“买”下了地处九堡的杭州义乌小商品城银沙联合市场的一间铺位。

　　但最近她很上火，按照合同约定，去年10月1日是交房的日子，但当时开发商表示要将交房时间推迟到今年的5月1日。到了今年的5月1日，当业主们准备去收房时却又被告知，具体的交房时间还是定不下来。

　　没有产权的杭州义乌小商品城银沙联合市场，这葫芦里究竟卖的是什么药？

　　看中返租承诺，“买”下九堡无产权商铺

　　“我是2009年12月份买的，二楼，16平方米，总价36.25万。”业主求女士说，当时她接到杭州义乌小商品城银沙联合市场的推销电话，“很热情的，三天两头打给我，说是九堡这个地方以后肯定有发展。”求女士当时觉得，在九堡这个市场云集的地方做个义乌小商品城肯定有前途，所以尽管没有产权，她还是“买”下了15年的使用权。

　　也是在2009年，吴先生在自家的信箱中接到了杭州义乌小商品城银沙联合市场的宣传单，“我买的是三楼，也是16个平方米，总价23.34万元。”

　　在这两位业主的手上，记者看到了一份商铺使用权转让合同。业主们买的商铺实际上并没有产权，只是拥有从2010年到2025年间，这15年的使用权。

　　没有产权的商铺，这些业主们为什么还敢买呢？业主吴先生告诉记者，当时他看中了市场的返租承诺，最长可以返租六年，每年的回报分别是总价的5%、6%、7%、10%、12%、18%。“我选择的是返租四年。四年下来，回报有28%，怎么想想都是合算的。”

　　而在求女士的合同中，返租最长年限也是六年，不过每年回报和吴先生的不同，分别是3%、5%、7%、9%、11%、15%。和吴先生一样，求女士看中的也是返租回报，“6年有50%，当时觉得是不错的投资。”

　　假如事情一切顺利，这倒确实是个不错的投资。但不顺心的事来了：交房交不了。

　　交房时间一延再延

　　去年10月1日，到了约定交房的日子，但业主们却迟迟没有等到开发商的交房通知。找上门去，开发商说，市场还没有建好，要等到2011年5月1日。

　　让业主稍稍有点安慰的是，在去年年底，大家收到了市场方面的第一年返租租金，尽管有的按3%，有的按5%。

　　今年5月1日，眼看已经到了承诺交房的日子，但业主们还是没有收到交房通知。再次找上门去，开发商说，市场要等到明年才能开业。这次，连具体的交房日期都没有提及。

　　这个市场，到底进展到什么程度？上周，记者来到了地处九堡的杭州义乌小商品城银沙联合市场。

　　在该市场的外墙广告中，赫然写着“凝聚义乌30年发展，再创中国小商品市场”、“一个义乌，两种特色，义乌模式打造内贸桥头堡”的字样，似乎想和位于义乌的中国小商品城拉上某种关系。建筑外立面上，火热招商的巨幅宣传画，似乎正在描绘着一副未来商业物流中心的蓝图。

　　不过，美好只呈现在外部，当记者走进市场时发现，现场只有三三两两几个工人在施工，商铺的分割尚未完成。

　　工地上一位保安告诉记者，他也不知道具体会什么时间交付。在他的指引下，记者来到了不远处的市场招商部，招商专员胡丽明表示，具体开业时间是明年十月。

　　辗转多道关系，记者联系上了杭州义乌小商品城银沙联合市场的开发商，杭州银沙实业有限公司的老总沈弟，“没有交付是因为本来说今年地铁能开通的，现在地铁要明年10月份开通，我们市场也要到那个时候开业。”沈弟含糊地将没有交付的原因归结于地铁工程，不过他信心满满地告诉记者，“5700多个铺位，规定只能卖30%，现在已经销售了20%多了，形势非常好。”

　　这个九堡商铺不靠谱

　　那么，杭州义乌小商品城银沙联合市场为什么没有产权？这真的是个很有前景的市场吗？

　　一位知情人士透露，九堡的不少专业市场，像这家杭州义乌小商品城银沙联合市场，还有红星美凯龙金茂MALL，中国五金机电城等，其土地性质都是租用。“这几家的地都是租过来的，每亩地的租金大概在15万~20万元，租赁期一般也在20年以内。”这位知情人士说。

　　浙商市场研究院副秘书长李军辉认为，在九堡，类似的商铺，存在很大风险。“这些专业市场，都没有产权，一般都是通过中介公司代理销售，这些人的忽悠能力很强。”

　　那么，杭州义乌小商品城银沙联合市场和位于义乌的中国小商品城有没有关系呢？“我们在杭州任何一个地方都没有分市场。”义乌中国小商品城办公室的工作人员称，据他们了解，只是因为义乌商会的人和杭州银沙实业有限公司有合作，所以才打着“小商品城”的旗号。

　　“银沙实业公司只是打了个擦边球，正宗的小商品城的名称是中国小商品城，而九堡的这个，混淆了一下视听，叫义乌小商品城。”前文提到的知情人士称，其并没有像四季青服装市场或华贸鞋城那样的成熟经营模式。

　　另一个让这些购买了商铺的小业主不愿意听说的消息是，不久前，杭州市规划局公布了九乔市场群(位于九堡、乔司)规划，规划中将九乔市场群范围定为东至东湖路，南至德胜路，西至和睦港，北至绕城。

　　杭州市贸易局网点建设处处长吴坚表示，尽管详尽的规划还没出来，但杭州义乌小商品城银沙联合市场并不在九乔市场群规划之内，因为他们的土地性质，“这些土地不属于商业用地，要改变土地性质的话，需要相关部门批准才行。”

　　他建议投资者在投资商铺时，一定要看清市场的城市规划审批文件、土地性质、建设许可证，如果这些证件齐全，可以放心投资，没有这些，肯定有问题。

　　业内人士认为，九乔市场群范围的圈定，实际上意味着九堡一带有一些市场均被挡在了政府规划之外，商圈凭空多出这么多市场，今后的经营无疑是个巨大的问题。

　　记者手记

　　这样的电话营销很多人并不陌生：“想投资九堡地铁商铺吗”，“年回报率不低于8%”。

　　大多数人都会坚决地挂掉电话，并说上一句，“不要再来骚扰了，没兴趣！”不过总是会有人被勾起欲望。下单这里的投资者都沉浸在“城市东扩，九堡这里将是一个商贸中心”的宣传中，而开发这些专业市场的开发商们，也正是抓住了投资者的这种心态。

　　实际上，九堡商铺的类型鱼龙混杂，有的是有三证有产权项目，有的确实是市中心大型专业市场迁移，但也有相当一部分却是在打擦边球，出售所谓的使用权。

　　在采访中，杭州市贸易局网点建设处的吴坚说，他也经常接到海宁、桐乡、宁波等地政府工作人员的电话，称九堡这些专业市场去他们那里招商，来咨询能不能组织经营户去加盟，“我就告诉他们，一看有没有土地证，二看有没有建筑许可证，如果这两样没有，肯定没戏。”

　　从事专业市场研究多年的李军辉也告诉记者，不排除这些无产权商铺在其他市场的带动下火起来，但是产权不清晰、收益保障风险以及规划、消费、经营主体空缺等因素，都预示着这些市场的命运有很多的不确定性。

　　高回报背后

　　有法律风险

　　当年求女士和吴先生之所以下决心购买了商铺，是因为不高的投资门槛。求女士当时觉得，花不到40万的钱有个稳定回报的商铺，这样的项目很有吸引力。但她不知道的是，开发这个项目的公司才真正赚了一大票。

　　按照沈第的说法，5700个铺位已卖出了20%左右。保守点估计，按照每铺约30万元的价格，总的销售金额达到了3.42亿元。而成本是多少呢？

　　在业主的商铺使用权转让合同上，记者看到，该市场的土地面积为159.8亩。如果按“每亩地的租金大概在15万~20万元”计算，其土地成本仅约3200万元，只是总销售金额的约1/10。

　　而在业内人士看来，业主吴先生和求女士的返租回报之所以不同，也是代理公司的一种销售策略。“同样面积的商铺，二楼的总价要30多万，六年的平均回报率是8.3%，而三楼的商铺，总价20多万，六年的平均回报率却是9.6%，这明显是代理公司为了销售三楼铺位的一种手段。”一位业内人士说。

　　李军辉质疑说，该市场卖给业主的每平方米实际转让价格在15000多元~23000多元，而本身开发商取得土地的价格却非常便宜，承诺给业主的8%或9%的返租回报，已经体现在了售价中。

　　“8%或9%这么高的年回报率，已经和高利贷的利息差不多了，投资者怎么不想想，既然回报这么高，为什么开发商不去自己做这笔生意，让小业主来捞这个好处呢？”李军辉说。

　　“投资回报率被人为放大。如果开发商在描述产品时，除投资回报率外，基本不再提及其他属性和要素，而购买者也只关心其投资成本的回收，这显然和违规融资没有什么区别。”浙江德名律师事务所律师严从周表示。

　　严从周律师的依据是，中国人民银行在1999年发布的《关于进一步打击非法集资等活动的通知》中归纳出的非法集资种类第二类，就是对物业、地产等资产进行等资产进行等份分割，通过出售其份额处置权进行高息集资。

　　“买了类似杭州义乌小商品城银沙联合市场的业主们，应该拿起法律武器保护自己的利益。”严从周律师建议。