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60万买进 53万卖出 单身公寓还有投资价值否?
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严勇杰 绘

   浙江在线06月01日讯 2007年时,房东以总价约60万元在开盘时购入;前段时间,本地一家房产中介以约53万元的总价替房东售出——这是位于鄞州新城区的一套精装修单身公寓,三年多来的一次命运转换。

  在甬城二手房市场上,如此亏本甩卖的单身公寓不是太多,但常见的是不少单身公寓房东愿意以微利甚至原价转让,然而长期挂售始终乏人问津……

  到底有没有投资价值?

  购买者绝大多数意在投资

  一层有十几户甚至几十户、上百户,居住人群鱼龙混杂;套型多单面采光,南北不通透;有的甚至不通管道天然气……单身公寓建筑设计上的此类特征,决定了其不适合长期居家过日子。也因此,无论是单身公寓楼盘的销售人员,还是手头有单身公寓房源的房产中介业务员,对于此类房产的购买人群性质,都有着统一的认识:“基本上都是投资客。”

  低总价的特性,是单身公寓吸引投资客的最主要因素。目前,市区在售的单身公寓,多数面积为40平方米左右,总价低则50来万元、高的也不超过100万元——相比总价动辄上百万元的商品住宅,购买单身公寓的资金投入显然要小得多。

  同时,在当前楼市调控的背景下,那些土地性质为商务用地、土地使用权年限为40年的所谓“40公寓”——它们是甬城单身公寓中的“主力军”,因为不在限购、限贷之列,令其投资购置门槛更低。

  此外,大众投资渠道匮乏,而通胀又致银行储蓄长期处于负利率状态,这也让单身公寓备受投资资金青睐。

  短期内等待升值套利难

  投资房产,无非两种获利途径:一是等待升值后抛售;二是长期出租。“从这几年单身公寓的价格走势、出售难易度以及市场竞争情况看,想靠房子升值来获利很难。”南天房产总经理助理薛敏强表示。

  就甬城二手房市场上“40公寓”的挂牌价格看,相当一部分房源的价格与其当初的开盘价相比,只是微涨,甚至未涨。如鄞州万达广场边的一“40公寓”项目,三年多前开盘均价在1.3万元/平方米左右,而目前其房源在中介处的挂牌价格,很多也只是这个价。考虑到资金成本,这意味着房东很可能是在亏着卖的。

  而即便是房东不惜亏本出售,愿意接盘这类房产的人也寥寥。有中介公司负责人坦言,鄞州新城区内两个单身公寓项目,其挂牌的二手房源比较多、价格看上去也不贵,但今年以来,却一套都没有成交。

  更值得关注的是,当前市四区范围内的二手“40公寓”,其交易税费极高。“契税3%、营业税5.56%、个税2%、土地增值税5%,不算中介费,此类房源的交易税费要占到总房价的15.6%左右,一般买家根本不愿意承担——算上税费,还不如去买一手房划算。”薛敏强称。据记者从市财政局契税中心了解,市三区个人非住宅类房产的土地增值税于今年开始开征,而鄞州区则从去年7月底起即已调整此税种。

  而单身公寓房源供应量巨大,进一步限制了此类房产升值的前景。据本地房产代理机构华星房产统计,2007年至2009年这三年,单身公寓年均销售约为2700套;2010年此类房产销售形势上佳,当年卖了6800多套,但还是剩下近3000套;而今年全年,预计有5000多套单身公寓要入市。这意味着,今年有超过8000套一手单身公寓待售,难怪华星房产得出结论:“该类房产今年的销售形势相比住宅还要严峻。”

  长期出租或是更现实的选择

  对于单身公寓的投资者而言,尽管短期内靠房产升值来获利很难,但如果抱持长期出租以获取稳定租金回报的目的,则单身公寓的投资价值,还是比较高的。

  据记者从房产中介处了解,目前市四区范围内位置比较好的单身公寓,如鄞州新城区的“明天广场”、“48克拉”等,其40几平方米的房源月租金一般能达到1800元甚至更高。新买类似面积的一手单身公寓,按总价60万元算,则年租金回报率接近4%,高于现在银行一年期的定存利率。

  从租售比角度看,以长期出租为目的来投资单身公寓,相对也比较安全。按照目前房产界通用的界定,一个区域房产运行状况良好的“租售比”一般为1:300—1:200,即收200个月到300月的租金可以收回初期投资。如果“租售比”低于1:300,意味着房产投资价值相对变小,房价有泡沫;如果高于1:200,则表明这一区域房产投资潜力相对较大,房价有一定程度的低估。目前看,甬城“40公寓”用于出租,一般300个月不到应该就能收回当初投入的总房价。

  “从租金回报看,买单身公寓比买老小区二手房划算。”一些中介业务员也表示。目前老小区二手房挂牌单价和一手单身公寓相当,多在1.5万元/平方米左右,但房屋面积一般是老小区二手房大10几平方米——即总房价上老小区二手房在75万元左右。而从月租金看,一套两室一厅、有装修和家具的老小区二手房,普遍只有1600元左右。两相比较,单身公寓的租金回报显然高过老小区二手房。

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