明洋房产外景，其工作人员称可办理“直更名”。

　　 浙江在线06月13日讯 近日，东方论坛上的一则帖子引起网友关注。帖子称，北仑区横河路、新大路等地的房产中介均在大量出售一处名为惠金佳园的楼盘的房源，售价为每平方米8000元左右。“这么多没有面世的房源，怎么会跑到中介手中，成了二手房？”

　　该帖子更爆料说，早在惠金佳园开盘前，就有所谓的“关系户”，通过各种方式，取得惠金佳园数百套套型、位置都不错的房源，而开发商手里仅有1号楼部分朝向较差的房源待售，造成了开盘之日无房可售的局面。这些“关系户”将房源挂在北仑几家房产中介出售，通过“直更名”的方式卖出，转手就能赚取数十万元的差价。

　　现实情况真的如这位发帖人所说吗？惠金佳园房源究竟在谁手上？记者对此进行了暗访。

　　网上数据

　　成交备案的住宅不到三成

　　惠金佳园位于北仑新碶街道松花江路与明州路交界处，地处北仑区工业园区旁，开发商是新碶街道下属的新碶房地产开发实业公司。

　　透明售房网显示，该楼盘今年才拿到预售许可证，共有16幢楼，当期可售套数为663套，已售均价为每平方米5522.94元。根据网上提供的数据，截至6月12日下午2点半，该楼盘1到16幢住宅(不包含商业用房)当前纳入网上可售住宅套数为624套，当前(住宅)可售套数是462套，网上有销售合同备案的已售套数为162套，只占网上可售套数的26%。也就是说，按照网上数据，该楼盘才只有两成多的房子有成交备案。

　　售楼处说法

　　大量房源开盘前已被买走

　　那么，该楼盘的实际销售情况如何呢？近日，记者以买房人身份来到该楼盘售楼处。

　　这里显得有些冷清，进门处是楼盘的沙盘模型，后面是负责接待的三名女销售人员，她们正在闲聊，见人进来也不理会。

　　这里没有在售楼盘的具体介绍，也没有任何关于房源的标价，记者只在桌旁的一份楼书上了解，房源的房型有8种，从85平方米到183平方米不等。

　　“你们这里好点的套型还有吗？”记者问。一名年长的女销售人员回答：“好的房子都没了，只剩下1幢还有几套……”记者发现，剩下的房源不是朝西，就是楼层偏低，又位于交叉路口，这一情况，与透明售房网上显示的交易数据大不相同。

　　“其他的房源确实没有了吗？”记者追问。销售人员说，很多房源早在今年年初开盘之前，就被各种“关系户”分光了，由于他们买房目的基本上不是自住，房子还没有交付，自然就会不急着来签约登记备案，只是私下签有销售协议。

　　至于是谁拿走了这些房源，销售人员说不便透露。

　　中介搭讪

　　有好套型出售，可办“直更名”

　　就在记者和销售人员闲聊之时，一位操东北口音、胖胖的中年妇女主动凑上来搭讪：“小伙子要买房呀？这里好的房源都卖完了，如果你要，我这里有呀，可以给你联系。”说着，她递上一张名片，上书：明洋房地产中介服务中心，姓蒋。

　　蒋女士告诉记者，她手上有大量惠金佳园的房源，楼层位置套型都不错。“这些都是一些‘关系户’和‘内部人员’在开盘之前，甚至3年前楼盘刚开建时就通过关系挑走的，然后转手挂在中介，价格合适就出手……”

　　她说，因此造成了售楼处无房可售，中介却有大量房源的情况。这也侧面证实了网上的一些说法。

　　蒋女士说：这些“关系户”就是为了炒房挣差价，而现在房地产调控很严，因此他们都是私下和房产公司签订认购协议，并不进行网上备案登记，没有涉及到房地产交易中心，这样一来可以在倒卖时省掉过户税费，二来可以逃脱房屋限购的控制。

　　那么如何办理房源过户呢？蒋女士表示，在他们圈子里办理这种房源的过户叫“直更名”，具体交易流程是这样的：顾客相中哪一套房源，中介和“房东”去协商价格，双方觉得价格合适，到售楼处去办手续。买房人、开发商、“房东”三方在场，将当初“房东”与开发商私下签订的认购协议中买方的名字换成现在买房人的名字，再根据新的协议进行网上登记备案。最后，买房人把转让产生的差价补给“房东”，交易就结束了。

　　交易流程

　　83万元的房子给“房东”21.4万

　　记者以再考虑考虑为由留下联系方式后离开。随后，记者发现在北仑横河路、新大路上，还有不少类似房产中介，这些中介都有大量的惠金佳园的房源出售，并称只要买诚心要买，价格还可以商量。

　　记者根据这些中介提供的幢数和门牌号再次查询透明售房网，发现这些房源一套也没有备案登记。

　　此后，蒋女士反复给记者打电话，表示如果有意向不妨到她店里去看看，价格好商量。次日下午，记者找到了位于横河路的明洋房地产中介服务中心，在另一位工作人员推荐下，记者表示想看看3幢5楼的一套102平方米的房源。在实地看了这套房子以后，蒋女士继续游说记者：“买这套房最合适了，像这样的房子已经没有了……”

　　按照中介报价，这套房源售价83万元。“我如果要买，现在应该怎么办呢？能不能见见房东？”记者问。蒋女士一面安抚记者，称“有什么事情中介都会帮你搞定的”，一面拿出手机往店外走，“我给你问问房东”。

　　不久，蒋女士进来，一脸堆笑：“小兄弟，我给你交个底，当初这套房，房东买的时候是61.6万元，现在卖你83万元也不算贵，你诚心要，我再给你去还还价。”

　　随后，另一位工作人员交代了交易流程，并给记者算起了账：当初房东跟开发商的协议价是61.6万元，每平方米6000元多，现在卖给你也才8100多元，况且这不算二手房，不必缴纳交易税费，已经很划算了。“现在你首先要做的，就是把相当于转让费的21.4万元差价，直接给我们或‘房东’……”然后再按照蒋女士之前说过的方法，到房地产公司变更认购协议，接下去就跟“房东”没关系了。

　　售楼处认可

　　先把“房东”找来

　　再办理“直更名”

　　如果买房人要按揭，怎么办？

　　“也是按61.6万元的房价按揭。如果首付比例是三成，那么你还要一次性交给房产公司20万元多一点，剩余部分再按揭。”工作人员说，“等于只要拿出不到50万元，这套102平方米的房子就是你的了，还是一手房……你去售楼处看过了，剩下那么差的房子都要八九千元一平方米的。而且通过我们，二手房交易税费什么的一概没有，你哪里去找这么划算的买卖？”

　　“这样更名真的可以吗？开发商会同意？”见记者反复询问这个问题，这位工作人员显得有些不耐烦：这些能拿到房源的人，要不就是开发商的“关系户”，要不就是“内部人员”，反正他们都能搞定，这个不劳你费心。你所要做的，就是拿出2到3万元押金，然后我们帮你把“房东”找来，一起去售楼处办手续……

　　为了证明自己所言不虚，工作人员开始翻抽屉，表示可以翻出协议书给记者看看：“我们前两天才办过一个，和你的情况一模一样。”

　　或许是担心记者与“房东”碰面后会绕开他们，中介表示只有等记者交了押金后，才能见“房东”，并说由于都是私下行为，有中介参与，双方交易也好有个保障。

　　那么，中介说的“直更名”是否真的可行呢？记者又找到售楼处，向他们介绍了具体情况，表示自己有些不放心，这里的销售人员并未否认：“你去把‘房东’找来办吧……”

　　业内观点

　　不仅涉嫌违法

　　还可能涉及腐败

　　相关业内人士和律师均表示，根据我国《城市房地产管理法》规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，也就是说，没有取得房产证的房屋是不得转让的，该规定属于法律上的强制性规定。如果存在像惠金佳园这样的“直更名”现象，开发商的做法明显涉嫌违法。

　　此外，根据透明售房网上的数据，明明显示还有大量未曾备案登记的可售房源，开发商却称房源几乎售完，而中介又能一下子提供这么多代售房源信息，这说明开发商并未如实填报商品房实时买卖状况。这些房源既不上网备案也不公开出售，而是被一部分所谓的“关系户”内定，钻一手房和二手房之间的空当，通过中介倒卖牟取利益，这种行为既违反了相关法规，更严重的可能给腐败以滋长空间，减弱了国家的房地产调控政策执行力度。

　　记者追问

　　房源究竟在谁手上？

　　在“百度”上键入“直更名”，页面下方的相关热门搜索第一个跳出的词就是“惠金佳园直更名”，可见此事传播之广。

　　记者在采访中，心中始终存在疑问：这么明显的违规现象，北仑区相关部门为何没有进行调查和整顿？是真的不知情，还是装作不知情？

　　记者更想知道：惠金佳园的大量未备案却已出售房源，究竟在谁手上？

　　来源：东南商报