“凤凰岛”调查

　　投资不到30万，通过租赁15年就可以收回成本，每年还可以在千岛湖凤凰岛度假村自有产权的四星级酒店套房免费度假一个月。2001年前后，关于千岛湖凤凰岛度假村的宣传很多，这种“售后包租”、“分时度假”的新概念一时吸引了不少人。不过时至今日，购买的业主现在不但无法享受不到这些待遇，甚至于连回家都很困难，一起来看一下他们近几年来的遭遇。

　　业主的烦恼

　　2007年8月的一天，凤凰岛的业主陈文晶想要回到自己在凤凰岛上购买的住所，可是原本属于公共设施的摆渡轮船却并不让她上船。陈文晶说：“这时候还是上不了岛。那个去看的时候，他反正就是很船在那边接送游客就不接你，你一上来，他一看见你接近这个码头，他就船就往后开。”

　　在无可奈何之下，陈文晶这个柔弱的女人，只好选择自己游泳上岛。她说：“我是把游泳衣带上，不行，我游泳过去。然后还有一个业主说是，游泳救生圈也带了。”

　　好在凤凰岛距离陆地的距离并不是很远，陈文晶通过自己的努力终于抵达了岛上，可是即使是这样，她也无法进到原本属于自己的房子。陈文晶说“首先是你的身份证呢，你要进自己的房间，你的游泳带了身份证，我游泳什么东西都没带，然后后来当时公安有一艘水井船上去，我说你能不能搭我回去，我游不动了，他说你们自己买艘船，这个船我不能载你。”

　　想尽各种办法，来到了凤凰岛上，可是，陈文晶依旧没办法看到自己购买的房产，她感到非常的委屈。

　　她说：“我当时就是真的哭得一塌糊涂，好像被人欺负了一样，而且你还不能说谁欺负你感觉是这个样子，我自己的房子，三通，通船，通航，通水通电，我交钱好了，你怎么能让我不进自己的房间。”

　　事实上，陈文晶的遭遇和其他的150多位业主的遭遇基本一样，2011年5月10日，记者跟随一些业主来到了凤凰岛上，不过，当打开其中一间房间的时候，房间内的情况却让人大吃一惊。

　　倪海云说：“现在也不通水，不通电，我很久没回来了。这些都是老鼠屎。”

　　让倪海云和记者都没有想到的是，在这个房间的床铺上竟然赫然布满了老鼠的粪便，房间内也是到处布满了灰尘，这与窗外美丽的景色形成了非常鲜明的对比，人类的度假场所，如今却成为老鼠的家园。

　　倪海云感叹：“因为这中间也来过几次，但是因为自己的房间没水、没电，就没办法住，来转一下就走了。”

　　那么，房间内为什么会没有水电呢？这不是业主最基本的权益吗？由于倪海云担心老鼠的随时光顾，我们跟随另外一个业主来解答这个疑问。

　　这位业主说：“没水，它这是里面渗出来的。有阀没关紧，或者从阀隙里面进去了一点点水，把这放掉了就没水了，就变成空气了。渗的水进来。”

　　除了渗漏出来的一点带着铁锈的水以外，吴先生家里水源已经被切断，而且，在房间内的所有的电源也已经被切断。

　　吴先生说：“这是我们的电源的配电箱，这个是断掉了。二是2伏的，这个是电源，剪切掉。这有12户住户，只有两户跟他签约，剩下10户全部电源线剪掉了。这个很过分。”

　　记者和在配电箱前看到，每一层大概有10户左右的电源被切断，并且用绝缘线包裹起来，实际能够使用的房间也不过是两户。吴先生告诉记者，自己是2003年就拿到了这个房间的房产证，可是直到现在他还没有得到房间的钥匙。

　　吴先生说：“这个钥匙我一直没拿到过。到现在没拿到过，我是没有办法，我自己请锁匠把这个锁打开了，重新配了这把钥匙。”

　　整整8年的时间，吴先生现在是第二次进入属于自己的房产，有些悲凉的吴先生还不得不在自己的门口写上吴宅两个字。

　　吴先生说：“然后我们这个门上的字是我委托杭州的业主帮我写的，因为我们他们说有人在用。有人在用，我说你给我写两个字，写两个字叫做吴宅，这样写了字以后，人家就不会住了。”

　　有家难回、断水断电无法居住，即使是这样也无法让他们拒绝千岛湖旖旎的风光，这也注定让他们陷入更深的纠结之中。

　　“我们一直很迷恋，人家都说，美好的东西都是邪恶的，我不希望是这样的。这是千岛湖的，可以说风景最美丽的地方，风景最美丽的地方，面对着大湖，再往前面走就是安徽黄山了，顺着这个湖往上就是安徽黄山。”

　　室外的风景是美丽如画的千岛湖，室内的环境与设施也是非常的优雅，凤凰岛的这些房屋业主也是合法的房产所有人，投资这样的房产本来应该有非常好的回报，但是为什么他们都需要自己游泳才能看一眼，好端端的为什么看上去就想废弃了一样。我们现在就来了解一下这个事情的前因后果。

　　事件梳理

　　“那么当时就是想，在这里的话，就说像父母什么，年纪也大了嘛，到这边就是可以，或者一些朋友什么的，就到这边来经常来渡渡假什么的。因为夏天了，这里的气温也要比杭州要低一些。”倪海云这样说。

　　2001年，倪海云在看过广告后，被凤凰岛的风光所吸引，考虑到自住度假、投资的需求，她投入了33万元，在这里购买了两套住房，并且与当时的开发商杭州千岛湖凤凰实业有限公司签订了颇为诱人的租赁合同。她说：“可以拿两万块钱。自己还有30天的自住。那我两年的话就有60天可以住。当时真的是，还发给我们每个业主一张金卡，就凭着这张金卡的话，在这边餐厅娱乐什么的，就是都打折。那么也的的确确，就是我们也过了两年的好日子。”

　　按照这个协议，倪海云每年每间房可以拿到两万的租金和30天的免费自住的权利，截止到2003年底，凤凰岛陆续销售了452套类似的住房，来自全国各地、世界各地总共300名业主成为这些房间的实际拥有者。而在期间，资金的返还和自住度假的时间都能够按照租赁合同履行，只到2005年8月份，很多业主突然发现租金一直没有到账，大家开始产生了怀疑。在多方打听之后，了解到开放商因为经营不利，拖欠银行贷款，凤凰岛项目将要被所在地淳安县人民法院拍卖，业主当时就对这个拍卖表示了自己的强烈不满。

　　一位业主说：“那么当时我们也是，就是提出异议，说这个房子，把这些公用设施什么，都没有划分清楚，那我们作为业主的话，我们有业委会，有千分之一的办公用房，还有什么东西，就是都没有搞清楚的情况下，你不能拍卖。我们在拍卖现场也提出了异议。”

　　由于当时的凤凰岛上的土地性质、产权划分等诸多因素没有确认，在业主多次的坚持之下，三次拍卖全部流拍，然而在2006年11月23日淳安县法院还是将凤凰岛的项目进行了拍卖，最后的成交的拍卖物品包括：地处杭州千岛湖凤凰岛综合楼、接待楼、7套别墅套房总建筑苗木及约559平方米的房屋所有权和30466平方米的国有土地使用权以及办公交通设备、经营用具等动产使用权，买受人是杭州富阳宾馆有限公司，总成交价格是2610万元，在拍卖之后，新的实际经营者淳安千岛湖新凤凰休闲度假村有限公司以重新装新为名，拒绝任何业主上岛，直到2007年8月份，向业主开出了新的租赁条件与老凤凰签订的收益与免费度假时间大幅缩水：酒店经营者每年付给业主的租金由原来每年两万元降到每年8000元，每年免费度假时间由一个月缩短到10天。

　　业主陈文晶描述说：“我们只有这个合同，要么签，要么就走人，你一个字都不能改。”

　　吴先生说：“在这个条件我认为不能接受，第一个我们买这个房子主要是想自己度假用的，第二个就是这么低的租金，我们认为也是不合适的。就是我们拒绝给他签约。我选择自住。”

　　由于租赁条件的缩水，当时有200多业主选择了自己居住，然而这也成为他们噩梦的开始，当他们再次回到房间的时候，却发现不但上岛的轮船已经无法使用以外，房间的水电也被切断了。

　　陈文晶这样说：“然后找法院，找政府，就没有一个部门能够对我的这个水电，我三证齐全的水电进行一个说法，都没有。我当时就傻了，这怎么办，这个房子就像鬼住的”

　　在信访、协商无法协调情况下，未签约业主代表又在开始了漫漫的诉讼之路，前后已经经历了9次官司：2009年9月30日向淳安县法院提起了排除水电妨碍的诉讼。在2009年11月12日的法庭审理中，新凤凰公司承认进入业主房间侵权的事实，一审法院以涉案房屋性质为产权式酒店及原有水电欠费是新凤凰公司支付为由判业主们败诉，2010年7月12日，杭州中院则认定水电配套设施是动产，应当属于拍卖资产之范围，而且明确认定新凤凰公司对水电配套设施享有所有权，值得注意的是，水电等公用设施已经从拍卖确认书中的经营用具等动产所有权，转变为新凤凰公司对水电配套设施享有所有权，这几个字的变化，让已经身心疲惫的拒绝签约的业主感到了彻底的绝望，他们决定妥协，与新凤凰公司签约。

　　陈文晶回忆说：“我们四十多个业主全部写协定，我们想跟你投降，有这么一段，因为我们也太没有这个经历，他后来说，我们房子够了，我们不需要你的房子。委托管理也不行，这个时候又没有路了。”

　　那么，这家新凤凰公司的经营情况又是如何呢？记者在一份公开的募集说明书中了解到，新凤凰公司是浙江富通集团的下属公司，截至2009年末，净资产8,227.80万元，2009年度实现营业收入2,037.35万元，净利润250.65万元。2010年 9月末，净资产8,436.32万元，2010年 1-9月实现营业收入1,800.52万 元，净利润208.52万元。每年有两百多万的净利润，经营情况还算不错，那么新凤凰为什么还是要拒绝与这些业主签约呢？

　　陈文晶认为：“他看中的是整个岛屿整个设施，他觉得2600万太便宜了。我逐步逐步地把每个房间都可以租下来，变成自己的一个培训中心。然后变成一个自己的一个私家花园一样。”

　　在陈文晶看来，新凤凰的目的就是希望能够将整个凤凰岛据为己有。

　　她说“大部分杭州业主也接到了他们的当地中介公司的电话，有的就是说我出价30万，或者是原价加5千，或者原价加一万，我给你买下来，但是它的前提条件也是要一栋栋卖，如果单个单个卖，我就要贱价。有一个业主是12万卖一套，当时是20几万卖来，因为他生病，躺在床上，实在缺钱了。”

　　那么，对于这些业主的强烈不满，新凤凰公司究竟又是什么态度呢？记者见到了新凤凰公司的一位负责人。他说：“说到底，我们没有精力，只能应付官司等到官司结束以后再说”

　　而且，这位负责人在拍卖之后就已经将水电等设施视为公司所有，并且承认业主房间的水电是新凤凰公司切断的，同时他也在抱怨是法院将水电公共设施等强行拍卖了公司，给他的经营添了很大的麻烦。“以前的纠纷我买来了完全产权，难道还为你服务，不可能的对不对，这个道理大家都知道的，但是他们曾经在老凤凰那里得到了高额回报。找个人接手政府找到了我们，给我们增加了很大的困难，所以我们深受其害。 ”

　　由于管理公司的债务纠纷，业主们的房子被拍卖，让业主感到气愤的是作为房屋的产权所有人他们居然一点权力都没有。不但不能够阻止房子被处理，而且还被剥夺了回家的权利，记者在采访中了解到在凤凰岛上还有更加离谱的事情。

　　管理乱像

　　业主叶正中说：“没有的，对。我的房间是旁边是这个房子，他给我，给我应用的部分，就是中间，不对了。他给我的这个房子不存在这个房子，而且位置也不对。”

　　记者在采访时发现，叶正中的房产证上所标示的房子与实际情况根本不相符合。

　　叶正中说：“是啊，他多出六间房子了，他这里六间房子了。我拿的房子，我卖的房子是存在的，这个图纸上的东西不是我的，他现在写的是我的。这就是问题，发现这个问题，不是我的东西说是我的。就是他给我的房子和房产证上的房子不是一个房子。”

　　水电的问题没办法解决，原本想将房子出售的叶正中，发现自己房产证上的房子在现实中不存在，这也就是意味着他现在根本无法销售这个房子。

　　叶正中还说：“我找过相关部门吗，我时间耗不起，他说我给你测绘，一个礼拜还没有去测绘，我等不及，我还要回杭州，不可能。”

　　据了解，凤凰岛上的业主现在很多都已经拿到了手续齐全的房屋三证，大多数的土地性质是住宅，可是怪异情况还有一些：土地用途是商住，可是使用年限却是70年，这与商住用房最高50年的规定严重相悖，而还有的三证里面，有的土地性质是住宅，有的却是商住。那么，凤凰岛上的土地用途到底是什么呢？为什么同样的业主会有这些不同呢？

　　业主孙建平说：“很清楚了。就是旅游用地变为住宅用地，产权由40年延长至70年，就是完全变成住宅了。对我来说完全，交纳15000块钱的土地变更性质的钱。然后交一万五千块钱。是2002年11月。”

　　孙建平告诉记者，在2001年他购买的购房合同中，凤凰岛的土地用途是旅游开发，而在2002年，他收到了老凤凰公司的一个函件，在缴纳15000元之后，土地的用途就改为了住宅，在不到两年的时间内这些住宅的性质已经悄然发生了变化。

　　孙建平还说：“也是住宅，也是土地使用年限也是70年，私人住宅。都是2003年一起颁发的。”

　　在采访中，记者了解到，几乎全部的业主都认为法院将水电等公共设施的拍卖，存在很大的异议。

　　陈文晶说：“如果全体业主共有资产进行拍卖的话，我作为一个公民来说，我觉得应该大家要表决一下，三分之二以上通过，才能对属于全体业主公共公司进行拍卖，你怎么能没有这个前置条件就进行拍卖了呢？”

　　同时，在拍卖前，淳安县县国土资源局在2007年8月15日曾经向相关的公司出具了这样一份文件：在对凤凰岛项目符合验收的时候发现，存在着违规开发等诸多问题，并以告知县法院，建议土地问题处理完毕后，在进行资产拍卖，以免留下后遗症。然而很不幸的是，县法院并没有采纳土地局的建议，依旧进行了拍卖，这次拍卖也成为现在诸多矛盾中的焦点。

　　房产被随意拍卖，住宅水电说断就断，土地性质也让人一窦丛生，美好的投资理财就这样变成了一场噩梦，而当地的职能部门再也到这些问题的时候，他们始终拿不出一个明确的说法。

　　职能确实互相推诿

　　5月11日的上午，记者首先来到了供电局，时任营销科长的张小军对于凤凰岛上的供电情况，非常的了解。：“切电源我们居民这个，一般是不采用的，而且我们现在还想不停电，一般停电居民来说一般都是欠费停电，我们都想尽量不停电，而且要做到不停电，现在做到是，尽量朝这方面努力。但是你说法律上欠费一个月当然要停，反正我们都是按照《电力法》，供电营业规则，按这个条文去规则去做。”

　　张小军明确的表示，凤凰岛上住户被切断的电源，不是供电局所为，凤凰岛上的供电一直是正常的，不过从法律角度上说，切断电源也是只有供电局才能够采取的强制措施。对于将供电这样的基础设施拍卖的情况，张小军也表示了自己的不理解。：“他这个如果这一块移交，要通过它业主委员会通过，或者是如果有些可能没成立，没成立的话，有些业主都要通过，要书面的签字通过我们才能办理移交，拍卖这种情况到现在为止从来没有碰到过，只能说现在移交这种情况，有这个事情。”

　　随后，记者又赶到了淳安县国土资源局，遗憾的是，这里的工作人员拒绝了记者的正面采访，不过国土局确实曾经建议县法院不要进行拍卖。“当时我们也跟法院沟通了很长时间，从出发点来讲，我们是不赞成法院处置这块土地，因为国家政策成面上对产权式酒店这个东西政策上规范的东西也没有法院处置吊事有后遗症的，确实有后遗症”

　　在交谈时，姜松涛表示，凤凰岛上的土地性质确实比较混乱，时至今日，因为官司的缘故，岛上的土地性质依旧没有明确的划分。

　　“法院的原因，我们也不知道是哪一块，到现在没有划分。”

　　同时，姜松涛谈到，当时由于淳安地处偏僻，为了吸引投资，在管理方面确实存在不妥当的地方。

　　“和现在相比，当时的要求很低，只要那个老板看中，是不是那个时候的要求也没那么高，有这个事情。”

　　姜松涛告诉记者，凤凰岛上的土地性质现在总体上是商住，分为住宅和旅游业两部分，至今没有明确的划分，可是当记者提出查阅土地用途变更等相关的档案时，姜松涛拒绝了记者的要求。

　　“只能这样跟你讲，要么是司法部门取证需要，普通公民是无权查阅的。”

　　离开国土局时，姜松涛建议记者可以去淳安县规划局进一步了解情况，不过在淳安县规划局，这里的工作人员的答复却更是让人大吃一惊。“你要去开发区，规划局成立的时间很晚。2009年以前的资料还在搜集，现在凤凰岛的资料，我们这里根本就没有。”

　　回答的简单干脆，由于成立的时间不长，淳安县规划局现在根本就不掌握凤凰岛，这个应该属于淳安县规划治下的土地规划情况，那就更加的谈不上监管的问题了。哭笑不得的记者又先后两次赶到了当时负责拍卖的杭州资产拍卖有限公司淳安公司了解情况，连续两天都只见到了两位财会人员，主要领导一直没有出现，还是无法了解当时拍卖的真实情况。最后，记者又赶到了淳安县法院，法院以此案正在办理为由，直接拒绝了记者的采访。在淳安县相关的职能部门记者无法得到准确的答案，陈文晶说：“我的孩子那时候还小，我带他们去上岛的时候，那边还有秋千，还有那个滑艇，他非常开心，他说妈妈，这个房子我们再没钱也不能把它卖了，到后来，妈妈我们把房子给卖了吧，你每天去开会，他说你买这个房子，就感觉是一个买回的权利。”

　　半小时观察：

　　业主才是房子的主人，管理公司只是代为经营，就好比租了业主的房子进行经营。租户只有使用权，决没有权利随意处置业主的财产。但是我们看到，凤凰岛业主的地位和管理公司恰恰颠倒过来，不但把业主财产说卖就卖，而且还让业主无法在自己家里生活。这样的越俎代庖实在让人匪夷所思。

　　淳安曾经是一个美丽的千年古城，有着深厚的文化积淀，1959年由于兴建新安江水电站，古城被淹，变身千岛湖。千岛湖自诩拥有最纯净的水质，我们也希望千岛湖的房产纠纷能拿到太阳下，以纯净的方式使问题得到解决。