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婚姻法最新司法解释出台 道理很朴素 谁出钱就归谁
婚前婚后四种情形的三个杭州案例分析
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  8月12日,最高法院发布婚姻法最新司法解释。

  8月13日,婚姻法司法解释生效实施。

  这次公布的司法解释共包括19条内容,其中,对夫妻离婚后的财产分割,尤其是房产归属问题作出了详细规定。

  司法解释第五条:明确夫妻一方个人财产在婚后产生的收益,除孳息和自然增值外,应认定为夫妻共同财产。一般而言,夫妻一方财产在婚后的收益主要包括孳息、投资经营收益及自然增值。孳息:银行的利息。投资经营收益:如房屋出租得来的租金。自然增值:房子买来100万,一年后涨到120万了,涨的20万就是自然增值。

  司法解释第七条:明确婚后一方父母出资为子女购买不动产,且产权登记在自己子女名下的,应认定为夫妻一方的个人财产。

  司法解释第十条:明确离婚案件中一方婚前贷款购买的不动产应归产权登记方所有。

  婚前买房

  情形一:一方婚前全额付款买房,房产证上仅署自己的名字。

  不管是根据过去的审判实践,还是根据最新的司法解释,这种情形下,房子都属于婚前个人财产。房子涨价属于自然增值,增值部分归户主个人所有。如果房子用于出租,租金属于投资经营收益,归户主个人所有。但出租行为如果发生在婚姻存续期间,租金属于两夫妻共同财产,应当平分。

  如果一方婚前全额付款给对方买房,房产证上仅署对方的名,明确赠与对方,那么两人即使离婚,房子也是对方的。

  杭州案例

  买房:小张(男)户主:小张

  2010年:93万购入一室一厅47方

  付款方式:婚前全额付款

  1年后,小张离婚,房子涨价至107万,房子归谁?

  以前:此房属于小张婚前个人财产。不管涨价不涨价,涨多少,不管他离不离婚,房子都还是他的。这套房,小张用于自住,不存在投资经营收益。如果结婚时,这套房用来出租,租金属于他和妻子的共同财产,妻子也有份。

  现在:同上

  情形二:一方婚前贷款买房付了首付,房产证上仅署自己名,婚后二人共同按揭。

  新司法解释第十条是这样规定的:夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。

  依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时由产权登记一方对另一方进行补偿。

  也就是说,根据新司法解释,离婚时夫妻两人先商量房子的归属,如果仍不能决定,法院可判决房子归户主所有,还没有还清的贷款也属于户主的个人债务。共同还掉的按揭以及按揭增值部分,户主要对另一方进行补偿。

  事实上,杭州基层法院在这个解释出台前也一直是这样操作的。首付款由婚前一方付的,产权也在这一方名下。离婚时,一般法院判决房子登记在谁名下就归谁所有。按揭是夫妻共同偿还的,这共同还掉的部分就属于共同财产,离婚时要归还一半给另一方,按揭增值的部分也要偿还给另一方。

  自然增值:按揭部分增值属夫妻共同财产,离婚时一方要对另一方进行补偿。首付和剩余按揭部分增值,属个人所有。

  投资经营收益:婚姻关系存续期间,房租属共同财产,两人平分。

  杭州案例

  买房:小邱(女)户主:小邱

  2005年:婚前购入上城区一房屋,房屋总价40万元。

  付款方式:小邱付20万元首付,婚后和丈夫共同按揭。

  2010年,小邱离婚,婚姻存续期间按揭还款为77206.17元,房子涨至93.3万元。房子归谁?

  以前:法院判决,此房为小邱所有,她要支付给丈夫婚后共同财产还贷部分的一半金额38603.09元,以及房屋增值部分的补偿金额7万元。

  现在:也按此操作审判。

  婚后买房

  情形一:婚后父母给子女买房,房产证上仅署子女的名字,无子女配偶的名字。

  新司法解释第七条是这样规定的:婚后由一方父母出资为子女购买的不动产,产权登记在出资人子女名下的,可视为只对自己子女一方的赠与,该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。

  由双方父母出资购买的不动产,产权登记在一方子女名下的,该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有,但当事人另有约定的除外。

  这和以前有很大区别。根据以前的婚姻法司法解释,婚后如果一方父母出资给子女买房,即使产权只登记在出资人子女名下,也视为夫妻共有财产。离婚时,未出资的一方也能分到一半房产。

  自然增值:以前都属于共有财产,现在增值部分也属于出资人子女一方所有。

  投资经营收益:婚姻存续期间的租房收益属于夫妻共有财产。

  这也存在一个举证问题,出资人的打款凭证要保存,将来才能证明房屋确实是由父母一方购买。当然,如果房产证上署有夫妻两个人的名字,房屋仍将被认定为是夫妻共同财产。

  杭州案例:

  买房:小方父母户主:小方(男)

  2009年:小方婚后,他父母花150万元全额购入一房屋

  付款方式:父母付

  2010年,小方离婚,房屋涨价至180万,房子归谁?

  以前:此房属于小方和妻子婚后共同财产,离婚时,妻子也能分到一半。

  现在:房子是小方父母只对小方的赠与,属于小方的个人财产,离婚时不参与共同财产分割。

  情形二:婚后一方父母买房,房产证上仅署另一方名字。

  这种情形比较少见,婚后公婆买房,房产证上只写儿媳的名字。这种情形,新司法解释没有作出特别说明。一般而言,都默认为是夫妻共同的财产,两人均分。除非有明确的约定,此房屋只赠与儿媳一人。

  关于新司法解释的评论、解析,是这两天网上的热点。

  新浪微博@张磊CYU:

  “从此,老公约等于房东。

  男人今夜扬眉吐气,女人今夜无眠。

  男人们,赶紧挣钱吧,一定赶在结婚前把房买了。

  女人们,努力挣钱自己买房吧,男人从此是浮云。”

  “公证人视角”的新浪博客摘选:

  ……新婚姻法司法解释三的议论犹如滔滔江水。从多种迹象分析,对公证业务有可能带来微妙的影响,主要是涉及不动产的公证事项有可能增加。

  一是许多情侣在结婚时,要求在房产证上共署双方的名字应成为必然的趋势。嫁个有房的老公不表明你就有房子了,有你的名字才是真的,切记结婚时要在房产证上双方共同署名。

  二是父母们或许会在心态上有所改变。此前,有观点戏称,是“丈母娘”们推高了中国的房价。今后,女方的父母很可能愿意拿出更多的资金为女儿置办一所名下的房子,或在女儿结婚前就把房子过户到女儿名下。也许我们需要为他们办理更多的借款合同、房屋买卖合同、赠与合同等公证事项。有些过去我们不办的业务,是否现在可以办了,如证明父母为子女买房的协议。

  据都市快报 作者 段静 尚法 辛成

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