“今年的主城区土地市场上都是陌生脸孔。”8月16日，在走出土地出让现场后，不少业内人士如此感叹。2011年过去将近8个月，回头看看今年拿了地的公司：名宸科技有限公司、温州东日房地产开发有限公司、澳门万城投资置业有限公司、温州天元房地产投资有限公司、德越有限公司、新加坡番尼西瓦私人有限公司……除了德越为远洋子公司、新加坡番尼西瓦为凯德旗下公司，绝大多数公司都是第一次出现在杭州市场中，而昔日的拿地大户绿城、滨江、万科、德信、保利等房企大佬则绝迹今年的主城区土地市场。

　　去年、前年豪掷几十亿的公司今年集体静默

　　有媒体统计，2011年1-7月杭州主城区共出让土地25宗，与2010年同期相比，减少29%；成交总面积为584319平方米，同比减少44%；成交金额117.5亿元，同比减少53%。

　　总量与往年相比大幅缩水，就连每次出让现场的气氛也足以让人能直接感觉出平淡来。2009年、2010年，有绿城集团董事长宋卫平亲自坐镇夺地，有滨江集团总经理朱慧明率团队亲临现场竞价，光场面就是热闹不已；反观今年，往往媒体观摩席里的人气比竞价席还要旺，对于每场出让会都到的媒体来说，今年竞价席里的每张脸孔都是那么陌生，加上竞价轮次少、时不时还出现直接成交，渐渐地就连媒体都少了关注的热情。回顾过去这7个多月的媒体报道，鲜有热点，大多以“平淡”、“遇冷”、“理性”等词汇作结。

　　据统计，2009年整个主城区卖地收入785亿元，仅绿城、滨江、龙湖三家公司就分食了1/4，绿城以97.6亿元高居榜首，滨江和龙湖的拿地金额也分别达到了64.1亿元和35.7亿元。如今绿城的明月江南、兰园、田园牧歌、滨江的金色黎明、龙湖的滟澜山等项目都是2009年各公司在土地市场上的斩获。

　　2010年则是外来大公司大举进驻杭州主城区的一年，在土地市场上与本地公司分庭抗礼。央企巨头中国铁建以28.06亿元一口气拿下两宗杭汽发铸造车间地块，打造今天约1600户、总体量达200万平方米的中国·铁建国际城。同在香港上市的宝龙地产和碧桂园也是强势进驻，同时相中下沙板块。以商业见长的宝龙以22亿元拿下3宗地块建宝龙城市广场，更将下沙商业土地单价推至10276元的高位；碧桂园虽只拿下一宗宅地，但11.4亿元的总价和6196元/平方米的单价也不低了。

　　外来大鳄来势汹汹，杭州本土企业也不遑多让。去年，滨江集团以50.171亿元仍占据拿地金额榜首位，巨资收获两宗黄金地块——杨家牌楼地块、采荷商住地块。相比之下，绿城稍显逊色，没有单独拿地，分别与西北海航、西子、紫元等公司合作夺下蒋村地块、田园地块，出资金额12.834亿元。

　　今年的土地市场上，这种一下豪掷十几亿元甚至几十亿元的场景几乎绝迹，到目前为止，除了远洋地产以10.44亿元拿下江干科技园地块、凯德以11.1389亿元取和睦地块，其他已出让地块总价均未超过10亿元。众所周知的房企航母、旗舰不见踪影，我们熟悉的绿城、滨江、万科、保利、德信、欣盛、中海等公司集体静默，撑起2011年杭州主城区土地市场的绝大多数是小规模的外地黑马。

　　市场冷淡，高地价项目陷入出货难、定价难的窘境

　　上周日，中国·铁建国际城公布了一期房源开盘均价：127平方米户型折后约23000元/平方米，88平方米户型折后均价约22000元/平方米，与区域内在售的万家星城三期房源价格基本持平。多数人讨论铁建国际城与万家星城的定价时，两者拿地价几乎相差一倍的差距也引起了大家的关注(滨江2008年拿下重机厂地块，折合楼面价5000元/平方米；中国铁建2010年拿下杭汽发铸造车间地块，折合楼面价10000元/平方米左右)。

　　面粉与面包的话题始终都绕不开。在楼市行情好的时候，地价往往成为助力，夯实板块房价，推高周边在售楼盘的价格；行情低迷时，高地价又可能成为负担，关系到房地产开发商如何定价、如何顺利出货以及公司的资金运作问题。

　　今年从中海·紫藤苑裸奔发起“千人大团购”开始，楼市量价博弈就表现得特别明显：新房、二手房价格倒挂，新开楼盘价格逼近区域拿地价格等等现象也层出不穷。经历2008年行情低迷到2009年“V”字形反转行情，各大开发商在2009年拿地的数目特别多，而这些项目，也已在去年或今年纷纷亮相，那些曾经被当作香饽饽而竞相争夺的高价地，如今正成为烫手山芋，面临着定价难、出货难的窘境。

　　2009年7月，滨江集团以近万元的楼面价拿下黎明村地块，其项目滨江·金色黎明自今年5月开始，便频频传出项目开盘信息及定价，记者也多次前去售楼部,得到的开盘时间都是尚未定，而通过各大网站所爆出的一期房源开盘均价也有很大的差距。显然，如何定价已然成为一个艰难的课题。

　　而一贯定位为开发高端住宅的绿城集团，伴随着限购、限贷政策的持续深入，楼盘销售同样面临困境。近两年来，绿城集团在主城区拿地金额约110.45亿元，主要为明月江南、田园牧歌及兰园项目，这些项目多数户型大、总价高，在面对如此冷淡的市场行情及限购限贷政策的夹击下，多数目标客户都没有“购房资格”，如何顺利出货或许是摆在绿城面前的一道难题。

　　因为行情惨淡，导致高价地成为负担的又何止绿城、滨江这样的本地大公司，很多外来公司面临着同样的难题。

　　早在今年6月，位于下沙金沙湖板块的德信·中外公寓爆出首次开盘均价14800元/平方米，当日去化八成，重塑了金沙湖板块的价格体系；这个楼盘继续向东，分别是以10281元/平方米拿地的宝龙以及楼面价为6196元/平方米的碧桂园项目，参考与宝龙、碧桂园最近的保利·江语海价格，目前也在14000元/平方米左右，不论是宝龙还是碧桂园，如何定价都需要斟酌。

　　除了下沙板块在价格战与高地价的夹击下变得水深火热外，申花板块同样不能幸免。目前在售的保利·香槟国际、中顺·尚上庭均价约23000元/平方米，而雅戈尔在去年11月30日分别以18114元/平方米和17751元/平方米的楼面价拿下了该板块两宗地块，如果按现在的市场行情，亏本卖都未必卖得出。

　　资金链紧张、行情差或成大鳄缺席重要原因

　　对于地产大鳄的集体缺席，有人将原因归咎于新实行的配建保障房制度与出让地块条件不合适等客观原因。

　　今年，杭州主城区土地市场首推配建保障房制度，到目前为止，出让的47宗宅地只有3宗地块未配建保障房。面对新政，很多本地大公司也不愿做“首个吃螃蟹的人”，更多的是采取观望的态度。一位房产公司项目前期负责人就表示，对于商品房地块配建保障房所涉及的今后小区配套、管理等对开发商来说都是全新的问题，购房客户能否接受这类项目住客类型不同，谁也预见不了，所以目前还是“看看再说”。

　　同时，宅地体量比较小，最大的建筑面积也不过10万平方米左右，比较难入本地大公司的“法眼”，反而适合资金实力不太雄厚或是初涉杭州市场的小开发商、外地开发商。

　　不过，根据目前杭州土地市场实行的勾地制度，这些并不能成为各大房企集体“隐身”的主要原因，目前市场整体行情及开发商本身的资金问题才是关键。

　　2011年，伴随着房地产调控的持续深入，市场整体行情较为冷淡，在限购、限贷政策的双重夹击下，又限制了一大部分人的购房需求。而当年高价拿地的地产大鳄，多数也面临着定价难、出货难的窘境。对于市场的研判，阻止了不少开发商拿地的步伐。没有开发商会主动承认自己资金紧张，但是从今年开盘楼盘的去化程度来说，大多数不是很理想。而在6月到8月这段时间，低价开盘似乎成为了现下撬动刚需的唯一砝码。人们越来越相信，随着时间拉长，限购政策的影响将会更为深远。

　　除了政策方面的原因，开发商本身的资金问题或已成为其缺席今年土地市场最重要的原因。摆在眼前的事实是，开发商资金越来越紧张。经历了2009、2010年的频繁拿地、扩张，开发商本来就需要快速的资金回笼，但目前开发贷款已全面告停，银监部门要求信托公司严控房地产信托业务风险，对于房地产信托余额较大的信托公司，要求“规模要实现稳中有降”；对于房地产信托新增规模较大的信托公司，要求“把握好节奏，严格控制增速”。同时，拿地门槛也不低，首付就要五成。“销售局面打不开，资金调动困难，首付又高，谁还有能力拿地呢？”即便土地储备越来越少，开发商还是无能为力。

　　土地储备减少

　　不少大牌房企主城区市场份额将缩水

　　到目前为止，2011年主城区的土地出让金额创了5年新低，不少在杭大牌房企虽然在其他二、三线城市攻城略地，却一年多没在杭州主城区拿地了，随着新项目开建、销售，土地储备越来越少，如果继续不拿地，主城区的市场份额将大幅缩水。

　　据不完全统计，绿城、滨江等老牌本土企业由于前两年发力拿地，目前手上待售以及未开发的土地项目还比较充足。绿城除了在售的翡翠城、西溪诚园、兰园、丁香公馆、明月江南、蓝色钱江等项目外，还有御园、杭汽发、庆春广场、慧园等已经定下案名却还未面市的项目，此外，前两年拿的新华地块项目刚刚出了规划公示，还没有进入动工阶段。滨江集团目前在售的包括万家星城和城市之星两个项目，但湘湖一号、金色黎明、曙光之城等大盘项目今年内将陆续开工，还有去年拿的杨家牌楼、采荷两宗地块作储备。

　　相对而言，一些储备不太充分的公司会紧张一些。像欣盛现阶段在主城区只有一个东方福邸在售，暂时未在其他地方拿地布局；龙湖在主城区也只有一个滟澜山项目，不过因为项目由三宗地块组成，包括了住宅和商业，目前滟澜山只开发了一宗地块的量；万科目前主城区在售的只有西溪蝶园和草庄两个项目，不过另外还有未开发的草庄地块，以及位于余杭境内的良渚文化村有大量未开发的土地，也主要针对杭州主城区客户。

　　来源：每日商报 作者 金萍 黄丽萍 张菲