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今年的金九银十会旺吗? 业内普遍认为泡汤可能性大
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   浙江在线09月01日讯 传统的“金九银十”销售旺季,又如约而至。不过,今年的“金九银十”成色如何,就不好说了。

  据不完全统计,杭州即将于9、10月份开盘的楼盘至少有40多个,加上目前杭州主城区的可售房源已经达到32971套,市场压力已经越来越大。但业内人士也指出,如果政策不松口,房贷不放开,让开发商寄予很大希望的“金九银十”,恐怕要泡汤了。

  政策依旧从紧反弹迹象不明

  每一年都似乎要提到“金九银十”这个话题,但几乎每一年的背景,都有所不同。而楼市作为非常典型的政策市,跟调控政策和经济环境是休戚相关,共同进退的。

  让我们来盘点一下近几年的“金九银十”。

  2008年,受美国次贷危机和全球经济形势不乐观等影响,市场购买力明显下降,商品房成交量持续低位低位徘徊。与此同时,万科扛起的降价大旗,一时间哀鸿遍野,市场对后市的走势悲观,“金九银十”最后以铜九铁十”惨淡收场。

  2009年,在持续的救市政策刺激下,这一年的“金九银十”可谓成色十足。即使是“银十”,也交出了5616套的成绩,几乎与“金九”持平,并比前一年同期增加了三倍多。同时,房价也纷纷上涨。

  2010年,经济环境发展良好,但调控风声日益趋紧,在这样的大背景下,“金九”依旧得以保持,但“银十”表现就有些乏善可陈,市场变脸速度惊人。

  而2011年“金九银十”所面对的背景,则是史上最为严厉的楼市调控政策。房子不让卖,贷款放不了,市场信心降至谷底。与此同时,宏观经济形势也不容乐观,美国褪去3A信用光环,国际经济形势开始出现异动,而国内经济增长速度趋缓,通胀压力依然很大。而就在大家认为楼市调控已初步到位,限购范围不会继续扩大时,台州一纸限购令再次让开发商的侥幸心理受到重创,说明政策形势依旧不太明朗,同时也拉开了“第二轮限购潮”的大幕。

  浙江省外商投资协会副会长、中国房地产投融资促进中心理事王伟业认为,台州的限购拉开了二三线城市限购序幕,预计二三线城市的限购可能在9月初全面开始,限购城市数量不会少于30个。即将到来的“金九”将很难实现成交回升,这个“金九银十”恐将化为泡影。对房地产企业而言,回笼资金的难度会进一步加大,整体降价促销的动力也会更强烈,房价拐点或将再度开启。

  而杭州置高地产顾问副总经理袁文君也表示,今年的9、10月份与2008年一样艰难,但又不太一样,虽然“金九银十”成交量应该会有所放量,但与历史成绩相比,他认为肯定是最低的。因为2008年政策救市,促使大家去买房的意图是非常明显的。而现在,政策放松的迹象一点都没有,购房者信心不恢复,市场想要反弹,是不太可能的。

  房价照跌不误重构板块体系

  “现在房价到底跌了没有?”这是茶余饭后许多人最喜欢互相打听的话题。

  答案显然是肯定的。

  在下沙,德信中外公寓将金沙湖的价格拉低到15000元/平方米左右;在丁桥,昆仑天籁让10000元/平方米的价格重回楼市;在城北,华盛达阅城14800元/平方米的均价,让周边楼盘失去了定价主动权;一位开发商概括得好:三墩的楼盘卖良渚价,而良渚的楼盘,就只能卖瓶窑的价格了。

  而开发商的定价也越来越有艺术性。比如最近,下沙楼盘保利湾天地推出了一个“保利幸福置业行动”,其中最惹人瞩目的是一个“千人增值购”活动,具体来说,就是根据购买人数的多少,逐级降低房价,100人减1000元/平方米,200人减1500元/平方米,1000人减4000元/平方米,均价低至8900元/平方米。之后,这个楼盘再次爆出“起价7280元/平方米”的消息,让不少业内人士也纷纷高呼“实惠”。

  对此,杭州置高地产顾问副总经理袁文君表示,这段时间,可以走得动的楼盘,一是像保利湾天地这样的酒店式公寓,或者是浙商财富中心这样市中心的写字楼物业,它们是商业地产不受限购,同时价格上也有非常大的让利空间。与此同时,一些适合刚需楼盘特别是新开楼盘,出货可能性也要大一些。因为它们在定价上有一定的空间,可以重新定义各个板块的价格,以此吸引购房者进场。

  他认为,另一方面,一些总价比较高、本来就滞销的老盘,估计会比较麻烦。因为不是因为市场没有购买力,而是因为这些购买力被限购了,即使降价也没有用。

  库存越来越多竞争日益激烈

  根据世联地产统计,截至2011年8月31日,杭州主城区商品房可售面积为416万平方米,可售套数为32971套;若按近8周杭州新房周平均505套的销售速度,目前的新房可售量消化时间为65.3周。世联地产有关负责人也表示,今年杭州楼市库存量又达到一个新高,金九银十是否会放量,立马可见分晓。

  而事实上,根据不完全统计,杭州仅9月份要开盘的楼盘就有40多个。其中,中国铁建国际城、金色黎明、顺发吉祥半岛、半岛国际、莱德绅华府、保利玫瑰湾、阳光郡等10多个楼盘,是首次开盘。这些楼盘很有可能将改写一个区域的房价,所以更加让人关注。

  跟往年不同的是,很多开发商都对是否开盘模棱两可。

  对于行情的不确定,显然是开发商犹疑心理的重要原因。“我们是老盘,下期不知道定什么价格,现在似乎只有新盘还可以走得动。”转塘一位开发商表态。而楼盘销售不畅也是关键,已经推出的都卖不好,何必推那么多房源呢?

  锋芒地产营销机构总经理杨怀觉得,目前形势下开发商应该改变思路,不是坐等金九银十到来,而是要充分利用这一传统销售旺季,加大力度促销,落袋为安,现在还不是楼市最冷最艰苦的时候,早点为过冬储备更多的干粮。

  链接: 9、10月部分将开楼盘信息

  方正荷塘月色:9月中旬开南面5号楼,200多套房源,主力户型90平方米,开盘均价为折后16800元/平方米,11号样板房已经开放,在360空间现场。参加品鉴会的意向客户还可以免费申领万元购房抵价券和“幸福平米卡”,其中申领“幸福平米卡”的客户可享受一期开盘每平方米减600元的优惠。

  龙湖滟澜山:预计9月初加推7号楼或2号楼花园洋房,户型面积为150-190平方米,主力180平方米,价格预计29000元/平方米左右。

  保利湾天地:预计9月中上旬开盘,户型面积为95-140平方米精装LOFT,达到千人团购后,均价低至8900元/平方米。

  东方福邸:预计10月份推20号楼,面积大约为200平方米的精装修房源。

  天鸿香榭里:预计10月推89平方米三房户型,户型面积在89-137平方米,其中89平方米为三房两厅两卫户型,均价待定。

  钱塘帝景:预计9月推1号楼和3号楼,共推出1号楼176套房源,户型为89平方米;3号楼88套房源,户型为255平方米,3号楼房源为一线江景房源。

  半岛国际:预计9月首推2号、3号楼,主力户型为86平方米与90平方米,其中90平方米为江景LOFT。

  顺发吉祥半岛:预计9月或10月开盘,首推7号楼高层公寓,有87平方米、89平方米、123平方米等户型,共计160余套房源。

  保利玫瑰湾:预计9月初开盘,首推11和12号楼总共96套房源,户型为84、87平方米经典Max户型。

  莱德绅华府:位于主城区申花板块核心区,9月底开盘,首推一期面积89平方米的小户型为主。

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