浙江在线10月28日讯 业主和物业，谁也离不开谁，日子长了，矛盾纠纷也随之而来。据省高院不完全统计，全省法院2007年受理一审物业服务合同纠纷案1161件，2008年上升到3107件，2009年5355件，到2010年受理数则超过了6000件，四年间增幅达417%；而今年前三季度受理数已超过5000件，同比有增无减。

　　昨天，在经过一个多月向社会公开征集意见后，省高院正式出台“审理物业纠纷案件指导意见”，就业主委员会是否能作为被告、业主个人能否代表全体业主维权、业主人身财产受到损害时，如何才能要求物业进行赔偿等等问题，做出了明确规定。本报请法官和律师一起解读新规。

　　业主委员会可以成被告

　　《意见》规定：只要物业服务企业与业主委员会因双方所签订物业服务合同中涉及业主共同权益的事项发生争议，物业服务企业就可以将业主委员会作为被告提起诉讼。

　　案例解读：杭州某小区物业公司和业委会签有协议，小区地面停车费由物业公司代收，其中部分返还给物业公司作为服务费。可到了年底，业委会却以“物业公司服务不到位”为由，拒绝支付服务费。按照原先法律法规，业委会既不是公民也不是法人，物业公司想起诉业委会，法院一般不予受理或者驳回起诉要求。

　　省高院民一庭庭长许惠春说，省高院此次出台指导意见规定，之后这类纠纷官司，业委会可以成为被告。以前，如果物业方与业主方起了纠纷，物业想要起诉，往往找不到对象——业委会不能成为被告，而对一个一个业主起诉，这不现实也不公平。

　　浙江海浩律师事务所李慧律师认为，指导意见明确了业主委员会的诉讼主体资格，维护了法律平等的原则。

　　经业主大会授权，业主可以个人名义起诉物业

　　《意见》规定：不准许在业委会已经作为当事人参加诉讼的情况下，业主又要求作为共同诉讼主体参加诉讼；同时规定未依法成立业委会，或者业委会怠于提起诉讼的，如果部分业主经过业主大会授权，也可以自己名义提起诉讼。

　　案例解读：某小区物业公司长期占据小区营业房，由于业委会不作为，无视物业公司的违规行为，广大业主的权利受到了侵害。这时，部分业主绕开业委会召开业主大会，并得到了大会授权，代表大会以个人名义起诉物业公司。

　　李慧律师认为，个体业主与物业存在矛盾，物业拒绝为该业主提供服务的情形时有存在，如果该业主要维权，理论上可以依据物业服务合同主张物业履行义务。该意见虽然明确了个体业主的诉讼权利，但设置了较高的门槛。照此规定，个体业主作为诉讼主体维权的难度较大，实践中恐怕很难实行。

　　业委会官司不论输赢，全体业主共同承担

　　《意见》规定：业委会败诉时财产责任承担顺序和范围：业主大会赋予业委会自行管理的资金及其它合法收益；前述财产不足支付的，剩余部分由业主按专有部分占区划内建筑物总面积的比例分担。至于物业管理用房、公共配套设施、专项维修资金等，一般不作为被执行对象。

　　案例解读：前任物业公司状告某小区业委会克扣补偿款6万元。如果法院判决小区业委会败诉，这被执行的6万元该由谁出呢？

　　指导意见明确，既然业委会可以做被告，那么打官司就有输赢，不论是业委会还是经过业主大会授权的业主，参加有关诉讼，不论是输是赢，后果依法应由全体业主共同承担。

　　“书面催交”无效，才能提起欠费诉讼

　　《意见》规定：物业服务企业必须先以书面形式向业主催交物业服务费即送达催交通知书，只有书面催交无果后，才可以提起诉讼，否则法院不予受理。

　　案例解读：杭州多个小区有不少业主都是外地人，其中很多人，因为不常住杭州，觉得没有完全享受物业管理服务而长期拖欠物业服务费，被称为“影子业主”。物业公司无奈，只能求助于法院。

　　指导意见明确规定，物业公司必须先要书面向业主催交物业费，可以采取向欠费业主直接送达、邮寄送达、留置送达等方式，仍不能送达的，可以采取在欠费业主物业门口和小区内张贴公告的便利方式送达。这些办法都无效，才可以起诉。

　　许惠春庭长认为，物业公司动不动为了几百元物业费把业主告上法庭，诉讼成本高，法院的审理量也太大。按照新规，物业公司必须先进行相关告知工作自行催缴，可以提高效率、降低成本。

　　物业保安不力，业主受损可索赔

　　《意见》规定：物业服务企业违反物业服务合同约定或法律、法规及相关行业规范确定的义务，造成业主人身、财产损失的，业主可依法请求其承担相应赔偿责任。

　　案例解读：2006年正月，杭州某小区，有人燃放巨型烟花，导致16楼一住户房屋被烧，大火还殃及了17楼住户，事后，17楼住户将物业公司和16楼住户告上法庭。法院认为，造成损失的直接人是放烟花者，因此人无法查明，但有证据显示物业公司管理不善，没有尽到安全职责，判物业公司对17楼住户承担40%的赔偿。

　　许惠春庭长认为，物业公司负有安保义务，但这种义务也是有限度的，只有当物业服务企业未尽到一个善良管理人应尽的注意义务和谨慎勤勉义务、导致过错时才应承担相应赔偿责任；如果物业服务企业遵守了合同约定和法律规定，则即使业主的人身、财产在物业服务区域内遭到损害，也不应承担责任。此外，还要根据其过错程度、物业服务收费标准、安保能力等情况综合考量认定。

　　征求意见时，“因物业服务存在瑕疵而可以核减物业服务费”被公众否决

　　9月13日，省高院关于审理物业纠纷的征求意见稿在报纸和网络媒体公开，引起了高度关注和热烈反响。

　　其中，“因物业服务存在瑕疵而可以核减物业服务费”这一条款，引发热议，绝大多数人认为，这可能会助长少数业主的耍赖欠费行为，不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益，也不利于物业服务产业的正常发展；而且，在实际操作中，具体核减多少的尺度也很难掌握。省高院最终吸取了大家的意见，将这一条款从定稿中删除。

　　对此，许惠春庭长强调：“如果物业服务人不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的义务，业主可以依法要求其承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”