浙江在线10月28日讯 10月27日，浙江省高院出台的《关于审理物业服务合同纠纷案件适用法律若干问题的意见(试行)》(以下简称《意见》)正式实施。

　　《意见》虽然只有23条，但是几乎涵盖当下物业纠纷所有热点。早在9月13日，省高院经过1年多时间调研出台《意见》前，通过媒体(包括网络)向社会公众征求意见，这得到了社会各界的积极回应，因此《意见》也是国内首个融合草根智慧和专业人士意见的物业纠纷案件审理新规。

　　据不完全统计，全省法院2007年受理一审物业服务合同纠纷案件1161件，2008年受理3107件，2009年受理5355件，2010年受理数则在6000件以上，四年间增幅达417%；而今年前三季度受理数已超过5000件，同比有增无减。

　　省高院民一庭庭长许惠春说，近年来小区业主殴打保安或保安打伤业主、业主驾车封堵小区大门或道路、业主大规模投诉的事经常见诸媒体，引起社会各界的高度关注，也反映出当前物业服务领域中存在许多亟待规范的问题。

　　业主自治范围内的事项不属于物业纠纷

　　业委会选举存在黑幕、业委会召开不符合程序，类似事情经常有小区业主投诉，甚至闹到打官司，这样的纠纷法院会不会受理？

　　《意见》的第一条对物业服务合同纠纷有清楚的定义，那就是指物业服务人与业主方因物业服务合同而发生的有关民事纠纷。

　　《意见》第三条明确提到，因业主大会、业主委员会的召开、选举、表决等属于业主自治范围内的事项而发生的纠纷，不属于本《意见》所称的物业服务合同纠纷；因此提起民事诉讼的，不予受理，但法律、法规、司法解释另有规定的除外。

　　此外，因相邻关系、车位车库权属、商品房质量等发生的纠纷，不属于本《意见》所称的物业服务合同纠纷；当事人在物业服务合同纠纷诉讼中因此提出主张或者抗辩的，应告知其另行处理。

　　对业委会的被告主体资格说“YES”

　　小区业主委员会是否具有物业服务合同纠纷的被告主体资格，现有法律法规都没有明确界定。

　　《意见》明确规定物业服务合同纠纷中，业委会既可以在一定条件下成为原告，也可以在一定条件下成为被告，即只要物业服务企业与业主委员会因双方所签订物业服务合同中涉及业主共同权益的事项发生争议，物业服务企业就可以将业主委员会作为被告提起诉讼；即使业主委员会怠于应诉，也将依法承担相应的法律后果。这使业主委员会具有了较完整的诉讼主体资格。

　　许惠春表示，为了防止个别业主委员会可能存在的道德风险并损害广大业主权益，《意见》第八条同时规定业主委员会无论是当原告还是被告，如果在诉讼中承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或者上诉，也就是实质性处分诉讼权利、实体权利的，它作为业主的代表机构，理应听取全体业主的意见，都必须经过业主大会的明确授权。

　　个人不能随便代表全体业主起诉物业

　　关于业主可否以个人名义提起诉讼问题？《意见》中也作出了明确和界定。许惠春庭长说，针对物业服务合同纠纷涉及全体业主共同利益事项，业主个人究竟是否有权提起诉讼，实践中存在较大争议。

　　新出台的《意见》既规定以业主委员会参加诉讼为原则，不准许在业主委员会已经作为当事人参加诉讼的情况下，业主又要求作为共同诉讼主体参加诉讼；又规定未依法成立业主委员会，或者业主委员会怠于提起诉讼的，如果部分业主经过业主大会授权后，也可以自己名义提起诉讼。

　　当然，打官司就有可能赢也有可能输，而不论是业委会还是经过业主大会授权的业主，参加有关诉讼的风险后果包括败诉的风险后果，依法应该由全体业主共同承担。

　　业主大会授权形式适当放宽

　　掌握业主委员会公章的业主委员会主任或其他成员，在相关材料上加盖业主委员会公章后，是否就意味着获得业主大会的授权，成这也是社会公众比较关心的问题。

　　在省高院征求各界的基本共识是：既要严格授权程序以防个别业主委员会或业主滥用权利，也要科学设计，便于业主委员会及时有效地为广大业主维权。

　　《意见》在坚持法定实质性条件即“业主大会授权的事项，必须经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的同时，适当放宽了业主大会授权的形式，即：可以专门召开一次或数次业主大会，对授权事项分别进行授权或集中授权；也可以在制定的管理规约中进行概括授权，而无需另行召开业主大会进行专门授权；还可以随时根据需要，以书面形式征求全体业主意见等。

　　总之，只要反映全体业主的共同意志并符合法定条件的授权形式，均应予以认可。

　　物业书面催缴欠费无果才能起诉业主

　　眼下，有些业主不满物业服务，采取不缴纳物业费或要求降低物业费的办法对付物管处。现在，这招站不住脚了。

　　《意见》删除了“因物业服务存在瑕疵而可以核减物业服务费”内容，意味着欠费业主一般不能以物业服务企业存在服务瑕疵为由，主张减免应交的物业服务费。

　　对物业而言，欠费是一件头疼事，如何向欠费业主特别是那些长期不居住在小区中的“影子业主”(指那些买房用作投资而不是居住的业主)催交物业服务费？

　　《意见》第十六条规定物业服务企业必须先以书面形式向业主催交物业服务费即送达催交通知书，只有书面催交无果后，才可以提起诉讼，否则法院不予受理；同时，为了解决催交通知书“送达难”的问题，规定物业服务企业向欠费业主采取直接送达、邮寄送达、留置送达的方式后仍不能送达的，可以采取在欠费业主物业门口和小区内张贴公告的便利方式送达。

　　业主人身财物受损物业失职要赔

　　因为为小区安全问题，引发小区业主和物业矛盾冲突，不在少数。

　　《意见》第十九条第一款规定物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的义务，造成业主人身、财产损失的，业主可以依法请求其承担相应赔偿责任。

　　许惠春强调，物业服务企业的安全保障义务主要是为物业使用创造方便安全的条件，以及对物业服务区域内的公共秩序和公共安全提供防范性保护，这种义务更多的是一种注意、警戒、防范义务。

　　至于如何判断物业服务企业是否违反安全保障义务，《意见》规定可以根据其过错程度、物业服务收费标准、安保能力等情况综合考量认定。也就是说，只有当物业服务企业未尽到一个善良管理人应尽的注意义务和谨慎勤勉义务，有过错时才承担相应的赔偿责任；如果物业服务企业遵守了合同约定和法律规定，则即使业主的人身、财产在物业服务区域内遭到损害，其也不应承担责任。

　　另外，在因第三人实施侵权行为造成业主损害的情况下，物业服务企业承担的是一种与其过错程度相适应的补充赔偿责任；而且，其在赔偿后可以向真正的侵害人追偿。

　　●庭长寄语

　　拒绝因纠纷相互对立

　　大部分物业服务合同纠纷源于一些小矛盾、小冲突。为此，省高院一方面倡导和鼓励运用社区、街道组织多种调解手段，合理平衡各方当事人利益；另一方面倡导和鼓励当事人和人民法院依法采取简易程序等，不断完善物业服务合同纠纷快速处理机制，妥善化解矛盾纠纷。

　　“在我们日夜居住的城市里，物业服务已经逐渐成为一种常态，业主和物业服务彼此应该、也正逐渐形成一种相互依存、共促发展的关系。”许惠春说，发生一些纠纷是正常的，但要拒绝因为纠纷而相互对立、彼此敌视。