浙江在线12月01日讯
亏本销售传达了什么样的信号？亏本销售对楼市的现实意义又是什么？围绕这一问题，业内人士和相关专家发表了各自观点。
亏本销售不是噱头
开发商亏本销售，这在前几年匪夷所思。不过业内专家认为，今年楼市涌现的亏本销售现象，不再是房企的营销噱头，而是一种符合经济逻辑的市场行为。
“近期低开或者降价的一些楼盘，确实已经逼近或者跌破成本价。”双赢机构总经理章惠芳认为，房企的如此举动其实是完全可以理解的，如果连生存都成为一个严重问题的话，利润的重要性就会降到其次。从表面上看亏本销售确实是牺牲了利润，但是可以提高销量，在短期内为房企增加现金流。钱以后可以慢慢赚，但此时此刻最迫切的就是保证资金链的安全，这就是房企亏本销售的初衷。
“当然亏本销售不应该也不可能成为一种常态，任何行业都是如此，房地产业也不例外。目前的亏本销售，只是一种暂时现象。”章惠芳说，从一个行业的长期发展来看，企业肯定要实现利润，亏本销售只是权宜之计。当前的亏本销售现象更容易发生在一些较大规模的房企身上，因为这样的房企需要更多的现金流来保证企业正常运转。同时，这样的房企旗下拥有多个楼盘，可以采取这样的策略：一部分楼盘亏本销售，另一部分楼盘保持适当利润，或者说前期销售利润较为可观，后期销售时适当牺牲一点利润。换言之，即便单个项目单批房源是在亏本销售，但是算总账的话还是有适当利润的。
“定价权虽然掌握在房企手上，但是最终是什么价格，由市场说了算。”章惠芳认为，一些对现金流渴求的房企，为什么会给出接近或者低于成本的价格，这是对市场经过多轮试探而逐步形成的。房价并不是从先前较高利润一下子降到现在的成本价甚至低于成本价，而是对市场不断试探的结果，最终确认这样的价格能够为当前的市场接受。一个十分简单的道理，价格定高了，销量上不去，增加现金流的既定目标无法实现。也就是说，当前的价格并非房企一厢情愿，而是多种因素多轮角力共同形成的。
市场释放底部信号
楼市涌现亏本销售现象，是否就是楼市见底信号？对此，章惠芳认为目前还不能说已经完全见底，但是已经算是一个相对底部。
“说现在就是底部还为时尚早。如果是底部的话，市场就会出现企稳回升，但这种迹象目前还看不到。当然亏本销售确实也传达了一个明显信号，那就是现在已经接近底部，或者说是一个相对底部。”章惠芳说，亏本销售表明市场已经进入到了一个相对底部。真正的底部，只有回过头来看才能作出最终结论。
章惠芳告诉记者，其实2008年下半年杭州楼市也曾出现过短暂的亏本销售现象。“现在与当年的情景有一些本质上的区别。那时候金融危机来了，很多房企开始恐慌，抛售就成了一种本能反应，因为大家似乎都看不到希望。现在的最大问题是供过于求，一方面是供应量不断增加，另一方面却是购房需求被抑制。大家都知道一旦‘限购’政策取消，需求就会反弹，所以说希望还在。”章惠芳认为，此时的亏本销售相比2008年，更多的是一种“过冬”的策略。当然房企作出这样的举动时，也比2008年更有经验。
也有一些专家分析认为，这些推出低折扣特价房的开发商，基本上可归结为三个原因：第一，个别大盘的一种促销行为，由于盘子较大，销售时间拉得较长，去年可以卖高价的房子，在今年出现滞销的情况下，开发商为了再次吸引买房者的眼球；第二，回款有压力，在资金出现短缺的情况下，需要消化手里的房子；第三，所剩的房源不多了，为了清盘，将现存的房子处理掉。
成本价能否支撑房价
不论是跌破成本价，还是逼近成本价，一个楼盘的开发成本对于楼市的房价而言到底意味着什么？在决定房价的因素中，需求和成本的作用到底哪个更大些？
“这个很难一概而论。”某品牌公司负责人认为，“有没有到底线，每个楼盘、每个公司的情况应该是不一样的，就从公司来说，目前的资金实力不同，当然影响到楼盘售价的底线也不同。”
很多业内人士在分析房价时，更偏向关注楼盘的成本，尤其是土地成本。
但开发成本跌破，会否成为房价阶段性支撑点？
从市场经济的角度而言，市场的底线不是由哪一家具体的公司来决定的，成本不一样，在自由竞争的状态下， 6折、5折也不是没有可能。一位开发商表示，折扣的多少并不就是单纯地代表楼市的底线。现在市场上虽然观望的情绪非常浓厚，但是多是持币待购，刚性需求还是存在的。
在这位开发商看来，对于高档房产，楼市打折波动造成的影响可能相对较小，而对于普通的中小型住宅，等着购买结婚、入住的急迫需求是很明显的，如果折扣达到一定程度，购房者还是会下单，成交量就会释放。
另外，单个楼盘的成本是不能作为楼市支撑的，但是楼市普遍的成本，应该会形成一个相对坚挺的阶段性支撑。”某开发商分析说，目前市场上除了闲林等个别近郊区域的楼盘，协议出让的土地比较集中外，大部分土地都是招拍挂拿到，随着那些“超低”成本的楼盘基本消化之后，以目前普遍的土地价格，楼盘打完7-8折后，基本上都已逼近成本。
当然，也不排除少数的房企因为自身的原因或者是楼盘的地段、品质问题，出现更低折扣的抛售。
