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温州首个“合作建房”项目悄然变身房地产投资
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  理想家苑工地现场

  浙江在线1月4日讯 还记得“合作建房”吗?还记得一个叫赵智强的温州人吗?这个在2006年颇为火爆的事情和一度处于风口浪尖的人,如今又要回到我们的视野了。

  近日,记者赴温州首个“合作建房”项目“理想家苑”的现场。在那里记者了解到,这个当时在全国颇受关注的项目历时五六年后,有望在今年完成交付。而发起人赵智强还表示,在温州模式成功后,“合作建房”模式将移植北京。

   “理想家苑”今年有望交付

  2006年底,由担任温州市市场营销协会秘书长的赵智强发起、256名社会人士参与的全国首个个人合作房项目在温州率先破冰,据介绍,这个名为“理想家苑”的项目总投资1.8亿元人民币,规模为7幢16层以下的小高层和多层建筑,共计25000平方米,256套。

  在温州市龙湾区江前路,“理想家苑”的施工现场,记者看到,几幢建筑物的外部已初步建设成型,数十名工人正在行进大楼的内部装修。现场施工方、中城集团的相关施工负责人告诉记者,项目虽然开始得早,但中途断断续续停工了一两年,直到2010下半年才陆续恢复开工,根据现今进度,预计到2012年7月可基本完工。

  “合作建房是个新生事物,省市各级政府及各部门从未经历过,所以我们温州的项目从开始至今五六年里,最耗费时间的,不是集资、拿地或建造,而是各种立项审批环节。”赵智强告诉记者。

  “合作建房项目在温州搞起来之后,我们把北京选为第二个城市,首先是因为北京作为首都,影响力更大,如果合作建房在北京也能够顺利推进,那对这种模式未来的全面铺开可谓事半功倍。”

  据他透露,目前在北京已经选好了目标地块,并找好了委托建房的房开公司,而要求参与的会员也已达到300多人。“未来我们预计还会扩展到五六百人,规模肯定比温州来得大。”赵智强说。他还透露,未来如北京项目推进顺利,还准备把“合作建房”推广到更多地区,“杭州也是我们的计划中,这两天我就会去杭州‘看地’。”

  “合作建房”对楼市冲击不大

  目前,对于合作建房模式,业界讨论众多,大多集中在这种新兴模式自身的意义以及对业界的影响上。

  温州大学房地产研究所所长、教授石海均在接受新华社记者采访时表示,“合作建房”对楼市没有多大影响。“合作建房”本质上是一项投资行为,所有运作流程与房地产开发一样,只不过投资者从开发商变成了多名个人或团体,开发者从房产开发商变成代建者,而结果合作建房者即使有可能拿到房子,也是从公开销售渠道购到的,不能保证“谁投资、谁得房、谁领证”。

  “因此,‘合作建房’没有多大实质意义,还不能称作是一种模式,但可把它看作是房开公司多样化的一种探索,或是一种推动楼市发展、推动房地产开发的新形式,有借鉴和积极的意义。”石海均说。

  中国社科院工业经济研究所主任、经济学教授曹建海在接受新华社记者采访时也表示,“合作建房”是一种个人变相开发房地产的行为;如果投资者最后能获得房子,其购房成本是较低的,能冲击高房价,并使工薪阶层或中等收入者通过自建解决住房,也能缓解政府建设保障房的财政压力。在过程中,既要注意风险防控、建立起公信力,还要用制度防止有集资人趁机投机炒房。

  合作建房最大的意义究竟在哪里?真的会对房地产业产生冲击吗?对此,合作建房项目的发起人赵智强认为,合作建房是顺应市场需求诞生的,但对现有房产市场的格局还不会造成大的冲击。

  “中国人的传统观念就是居者有其屋,现今的房产市场原先有商品房,之后有经济适用房,但同时有很大一部分人,既买不起商品房,又买不到经济适用房,合作建房满足了他们的需要,是市场细分的需求,就应该是一种进步。”赵智强说。

  他强调,合作建房的意义并不仅仅关注“让穷人住上房子”,参加合作建房的人有工厂工薪族,也有企业高级白领,是大多数人获得相对低价的房产的方式和选择。

  合作者最终并不一定能拿到房

  然而,与当初许多热情高涨的参与者、支持者初衷相悖的是,根据现有政策,“合作建房”模式下的理想家苑最终获得的施工许可证,并不是以“个人合作建房”的名义,而是以普通商品房的开发程序报批的。为此,每个楼盘必须实行公开销售,当初参与集资买房的人,可能最后拿不到房子,而不得不转换身份为“投资者”。

  而温州市房管局相关负责人在接受《温州日报》等媒体采访时公开表示,据2007年3月1日起实行的《温州市区商品房网上销售管理办法》规定,市区内的商品房实行网上销售, “理想家苑”也不例外。如此一来,房源将向社会公开销售,参与集资的200多名会员将作为“项目投资股东”,按投资比例分红。

  对此,赵志强也坦言,尽管“合作建房”初衷是让更多原本买不起房的通过这一渠道拥有自己的“理想家园”,但在政策下,投资建房者最终未必能确保获得房子。他表示,目前,发起方已向参与合作建房的人员每人初步分配了房源,但最终结果,仍要与有关部门作进一步沟通。

  “就算最后拿不到房子,最初参与者成为投资者,这笔支出也是稳赚不赔的。”赵智强强调。如果最后仍要按照政策网上销售,会员分配到的房子售出后扣除各种费用,利润归出资人自身。而目前,“理想家苑”地块的价格已经从2006年的几千元飙升到现在的3万元,“从投资的角度来讲,比较附近楼盘的价格,还是划算的,对参与者来说,当初这笔钱能够越滚越大,也充裕了买房的资本。”

  尽管如此,有鉴于这样的现状,赵智强在京开展合作建房项目时,会首先向会员声明“最后不一定能拿到房”;而在人员筛选上,也比温州严格不少。“有了温州项目的经验,我们在召集人员时,主要都是面向那些购买首套房的人群,而那些炒房的投资者,我们是坚决拒绝的。”

  预计房价比周边便宜四成左右

  赵智强宣称,“理想家苑”预计最终房价比周边商品房低40%左右。这个价格是如何得出的?他表示,最大的节省在于房开公司的“退居幕后”,在项目中只负责出面拿地、代工建设,而省去了传统房开项目中的融资成本、销售成本、房开公司利润、公关费用、企业所得税等开支,这几部分加起来,约占一个项目总支出的40%。

  据介绍,在“理想家苑”项目中,扮演这一角色的是一家来自瑞安的正元房地产开发有限公司。根据协议,除了在拿地时代表集资者们出面拍下地块,其余时间都作为“代建”单位,所有建房费用均由集资者们自掏腰包,开发商只收取包括地价、建筑成本在内的总造价2%的管理费。

  赵智强表示,在现有政策下,合作建房与房产商的合作是无奈、也是必然之举。因为经营性土地不会出售给个人或社会团体,只有房产商出面拿地才合乎法律程序,但如果光靠集资者自己出钱出力组建一个房产公司,代价又太大了,违背了当初“低价建房”的初衷。

  而这样的合作,其中又有许多微妙之处。赵智强向记者坦言,最初在温州找房开合作时,自己也曾询问过一些房产“大佬”的意见,而他们对此都表示“不感兴趣”。

  如今,国内楼市面临“史上最严厉”的调控政策。赵智强笑称,这反而给合作建房创造了大举前进的机会。

  “选中现在这个时机把合作建房推广到北京去,我们正是基于‘你进我退’的想法,现在房开公司面临市场低迷,不敢轻易拿地、做项目,对我们来说正是拿地、建房的好时机,像温州‘理想家苑’一样,我们当时拿这块地时,也正好遇上政策利好,许多开发商顾虑利润空间而不敢竞价拿地。”

   “合作建房”成功关键是信任

  赵智强对记者表示,之前许多人认为,合作建房之所以能在温州率先成功,是因为温州民间资金活跃,温州人“喜欢合作搞项目,出手又大方”。但真正原因并不在资金的观念上,而是在信任上。

  “我经常在全国跑,发现合作集资建房在其他许多城市,大多停滞在‘拿地’这个环节,不是因为这些地方没有资金,还是一个合作问题;拿温州来说,我们能拿到地,除了政府没有给太多的压力,主要是我们凭借营销协会这个平台以及银行监管资金等措施,取得了会员的信任。”赵智强说。

  据介绍,为了给出资会员们一颗“定心丸”,赵智强找到了当地的银行合作,将会员的集资资金都存入固定账户,由银行监管资金,保证专款专用。同时在协议中写明,每动一笔资金,都要营销协会、开发商、银行以及土地出让方四方盖章签字才行。

  “之前我们有过几次拍地,会员集资了数千万元的土地保证金,一旦没有成功,就马上将钱退回给各人;就这样通过一系列资金安全监管措施,在会员中间逐步建立了信任感。”赵志强说。

  

 

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