这是朱先生买的下沙世茂江滨花园三期的房子。
浙江在线06月07日讯 很多业主都有这样的感受，感觉自家房子的实际面积跟房产证上的建筑面积相差甚远。那么这少掉的面积都去了哪儿？面积又是如何测算出来的？最近，杭州一名业主为这个问题较上了劲，要求开发商出具一份清单，明明白白地告诉他少掉的面积都去了哪里。
业主自测面积大幅缩水
“我买的这套房子建筑面积有89平方米，可是我自己去测量了一下，发现只有55平方米。”近日，朱先生向本报反映了他的这一疑惑，怎么面积相差这么多？
朱先生买的是下沙世茂江滨花园三期的房子，位于29楼的3楼，将于本月底交付。上个月，朱先生特意去新房看了看，一走进房间就吃了一惊，89平方米怎么就这么一点面积？第一次测量，朱先生得出的数据是49平方米。“我是把各个房间的室内面积相加得出来的，后来听朋友说这样测量不对，还得加上室内墙体的占地面积。”朱先生说，于是上周他又特意跑了一趟，前前后后仔细又测量了一下，计算出来的面积是55平方米。
“买这么远的地方，原本是想把房子换大一些，没想到这样的面积跟市区的老房子并没有什么区别。”朱先生郁闷地告诉记者，他目前住在市区的一套48平方米的老房子里，他这两天也特意测量了一下，室内面积足有42平方米。两者一对比，差别实在太大，他不禁怀疑开发商在面积上动了手脚。
套内面积外墙要算一半
记者翻阅朱先生的购房合同，发现关于这套房子的面积，合同是这么约定的：建筑面积89.52平方米，套内建筑面积63.81平方米。那么为何朱先生测量出来的却只有55平方米？
“合同上只是预测，最终要以实测为准。”6月4日下午，面对朱先生的这一疑问，销售主管潘小姐拿出了一份测绘表，上面显示朱先生的这套房子建筑面积为89.44平方米，套内建筑面积为63.74平方米。与当初的预测面积相比，相差不多。
事后记者向负责测绘面积的杭州房地产测绘公司了解到，套内建筑面积与朱先生所理解的套内面积不一样。朱先生自己测量的室内面积，并未包含外墙占地面积。根据房产测量规范，外墙也要计算面积，但跟内墙有别，只计算一半面积。
得房率没有法律规定
然而朱先生仍有疑虑，即便套内建筑面积有63.74平方米，照此算下来得房率也只有71%，这样的得房率是不是太低了？对此潘小姐并不这么认为，她表示这样的得房率并不违规，事实上有的高层公寓得房率还不到71%。但她同时也坦言，朱先生房子所在的这一幢房源，得房率在整个小区中是最低的。
“我们并不知道有没有得房率的相关规定。我们的工作职责是接受委托，根据相关要求如实测绘面积。”杭州房地产测绘公司的工作人员向记者解释说，其实得房率多少取决于设计环节，跟之后的测绘工作无关。
“不光是我们杭州，哪怕是全国，都还没有哪个城市会对得房率作出规定。”杭州市规划局综合处的工作人员沈先生告诉记者，得房率没有明文规定，对开发商的约束主要是以市场调节为主。得房率高的房子，同等条件下自然就会好卖一些。
不过，目前杭州大多数高层公寓的得房率在75%-80%之间。同样是89平方米的建筑面积，有的高层公寓赠送面积较大，还能做出三房。相比之下，朱先生这套房子的得房率确实是偏低了一些。
公摊面积怎么算有讲究
杭州房地产测绘公司的工作人员的解释，总算让朱先生明白了套内建筑面积是怎么一回事。但是对于公摊面积，朱先生仍然一头雾水。
“我这套房子的套内建筑面积是63.74平方米，公摊面积是25.70平方米，公摊面积真有这么大吗？”朱先生还想弄明白这个问题。根据他的逻辑，套内建筑面积63.74平方米这没有错，但是开发商还可以在公摊面积上做文章。
朱先生的这一逻辑并非没有道理，根据开发商提供的最终测绘数据，朱先生所在楼层一共四户，总公摊面积为102.7平方米。但是记者跟随朱先生前往现场看到，四户人家共用两部电梯和两个楼梯，外加一个走廊。这些公共部分面积之和也就80平方米左右，无论如何也到不了102.7平方米。“公摊面积多算5个平方米，建筑面积也就多了5个平方米，而房价是根据建筑面积来结算的，5个平方米就要5万多元呀。”朱先生表示。
6月5日，杭州房地产测绘公司工作人员向朱先生解释了这个问题。原来，这公摊面积的计算方法，并不像朱先生想得那么简单，把同一楼层公用部分的面积平摊到4户。朱先生家的公摊面积，除了这部分之外，还包括弱电间、顶楼进风机房、一楼门廊和门厅等公共部分。
业主希望开发商出具清单
“跑了这么多天，总算是搞明白这究竟是怎么一回事了。我是搞明白了，可是还有很多业主，不一定明白。”几天下来，朱先生心中的疙瘩总算逐步解开。不过他认为业主实际使用面积大大低于建筑面积，而今后的物业费却又是按照建筑面积缴纳，很不合理。此外，朱先生希望楼盘交付的时候，能够向业主出具一份清单，上面写清楚各部分公摊面积的由来，让业主“明白消费”。
杭州房地产测绘公司的工作人员表示，如果业主对公摊面积有疑问，他们可以帮忙解释。也有一些业主认为这是开发商单独委托测绘公司得出的数据，可能会在测绘过程中失去客观公正性，业主若对此有疑义也可提出申请重新测绘要求。
公摊面积测量有章可循
不过，哪些部分要计入公摊面积，这是有严格规范的，并不是任由开发商说了算。
根据2000年8月1日开始实施的中华人民共和国国家标准《房产测量规范》规定，可分摊的公用建筑面积为：大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)电室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。
不应计入的公用建筑空间，也不可用于分摊的有：仓库、机动车库、非机动车库、车道等，作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间，售房单位自营、自用的房屋，为多幢房屋服务的警卫室、管理(包括物业管理)用房。
此外，如果已经计入公摊面积的部分，产权就归业主所有，若开发商拿出来再次销售的话，就是违法了。这样的纠纷，在前几年时有发生。
按照业主朱先生的理解，问题的症结不在于要不要算公摊面积，而在于开发商要明明白白地告诉购房者，这些公摊面积都去了哪儿，也就是要一个消费知情权。目前的购房合同都写明了套内建筑面积和公摊面积，但是公摊面积组成清单却没有，非专业人士一般很难搞清楚，甚至连房产销售员自身也未必能答得上来。
开发商有义务保障购房者的知情权，但同时购房者也必须做好功课，尽可能保障自己的权益。建筑面积相同的两套房子，由于得房率不一实际面积可能大相径庭，购房的时候一定要算好这笔账，根据自己的需求来作出消费选择。
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