CFP供图
浙江在线10月15日讯
临近10月房交会，杭州楼市的房价到了历史最高点。多个楼盘和年初相比，房价涨幅高达50%。令人难以置信的是，房价高企，杭州楼市的成交量似乎也没有明显回落。金九银十季节，楼市的日成交量依旧在200套左右。
今年剩下的3个月，杭州楼市究竟会怎么走？高昂的房价会否低头？想买房的人此时该如何选房？选择了一些大家关心的问题，记者邀请了一些游走江湖多年的民间投资客，请他们和购房者分享经验。
第一问：这拨行情还能持续多久
接下来房价走平的可能性大
小璇(房产业内人士，首套房在城西新金都城市花园，第二套是青山湖的别墅)
10月份，杭州有30多个楼盘开盘，主要集中在滨江、余杭、拱墅及丁桥一带。这样的单月开盘量和前段时间的供应紧缩相比有明显放量迹象。另外，房价也的确到了一个历史最高位。在这样的房价高位下，我觉得进一步上涨的动力不大，毕竟买房的人看着这么高的价格有点犹豫。下跌？似乎也不像，毕竟成交量也没有明显下跌，找不出房价下跌的理由。如果政府不出台进一步的调控措施，我预计接下来的房价不会再像上半年一样大幅上涨，但也不会下降，会有所持平。
房价下降的可能性很小，但可能会缩量
小华(房产公司老总，目前正将闲林金都雅苑的一套叠排换成城北一套公寓)
我觉得，房价下降只有两个理由：一个是遭遇战争，二是金融危机。2009年的这拨楼市行情之猛烈出乎大家意料。现在临近年底，房价越涨越高，成交量却没有明显下降的迹象，似乎比2007年的行情还要持久。加上今年还有信贷放量和通胀的预期存在，大笔的闲置资金都渴望进入楼市，房价下降的可能性很小。
接下去，房价走平可能性较大，而一直没有明显缩量迹象的成交量可能会在接下去几个月明显下降，购房者可能开始持币观望。
如果政府调控，房价很可能下跌
大老哥(民间专家)
从现在的楼市成交看，似乎还看不到行情收尾的明显信号。但和历史上每一拨楼市低谷出现的原因相似，如果此时有政府出台调控政策，房价必跌无疑。反之，如果政府没有调控政策出台，在接下去一段时间里，楼市可能还会延续量缩价涨的态势。
今年的这拨行情，势头非常迅猛。从目前看，成交量没有真正下降，8月份商品房成交3845套，仅是5月份10072套的38%。原因是6~8月份3个月供应量减少造成的，并不是由于购买力减退而致。如果没有政府调控，单凭市场的力量短期内难已扭转上升势头。
但眼下的火热楼市，政府随时可能会出台调控政策。比如一直处于利息最低谷的今年会否加息，会否出台其它调控楼市的措施比如取消税费优惠、7折利率享受范围的进一步缩小等。一旦政策出台，肯定会影响购房者的心理，不排除楼市迅速降温的可能。
第二问：如果现在买房，该买什么房
现在买房就要追“大牌”
小璇
所谓的“大牌”房产，就是一线品牌公司的房产。如果放在年初刚刚回暖时购房，可能什么房子都增值，因为大市背景下，鸡犬升天并不稀奇。但放在房价最高位的现在，品牌公司的房子保值性强，升值潜力也要大一些。
很多人都说，纵观东南西北，杭州的房子似乎价格都很高了，这时候买什么房都有风险。但实际上，杭州好房子和差房子之间的差距正在拉开。市中心高档住宅、品牌房产、排屋别墅、有风景资源的房产这些稀缺产品尤其值得投资。如城西蒋村，拥有湿地概念的府苑新村目前成交价在1.8万元/平方米，而一般性住宅康乐新村的成交价格只不过在1.4万元/平方米左右。两个小区成新度差不多，离市中心距离也差不多，这就是景观资源的差价，而且差价会进一步拉大。
国金证券首席经济学家金岩石认为，以今年1月1日的房价为基准，5年内各地房价至少翻一倍。在房价上涨的背景下，高档住宅的上涨空间就更具想像力。
首次置业，可选近郊楼盘
小华
现在买房时机虽然没有上半年好，但今年房价下跌的可能性很小，如果想现在买房，千万不要犹豫。
市中心房价涨得已经够高了，对于首次置业者而言，根据自己的经济实力，可以选择房价相对较低的近郊楼盘。比如万元左右房价的丁桥区域、新城北区域，1.2万元/平方米左右的钱江一桥周边区域都值得关注。
另外，今年基本上是开发商在猛拉房价，购房者也可选择周边房价还未跟上的二手房。如桥西区域，刚推出的南北西岸、风景大院房价都已达到1.8万元/平方米，周边二手次新房来不及跟涨，只有1.3万元/平方米。这类二手房值得淘淘。
淘一些低价房源
大老哥
现在买房，不是所有房子都可以买，可选择一些价格涨幅较小、相对处于较低价位的房产。毕竟现在的市场，说不定哪天政府一调控房价就可能下跌，还是需要防范风险。
买房可跟着政府规划走，一些政府规划不错、交通配套有待提高的区块如运河新城等相对房价较低但上涨空间较大。单价万元以下的一些区域都可以关注。
第三问
现在可以换房吗，换什么房
任何时候换房都可以
大老哥
不论处于房价上升期还是下降期，换房的风险都要比买房小。如果房价上升，卖掉一套房看似少赚了，但买进一套房可以弥补这个赚头。如果房价下跌，买进一套房看似被套，但卖出一套房同样可以减少损失。所以，任何时候换房都可以。
但是，换房也要防止换错。比如有人将市中心小面积的住宅卖掉，在风景优美的郊区换了一套大面积的公寓。过了两年后才发现，配套太差，路太远，再回过来想买市中心的房子，却发现已经买不起了。所以，如果手中只有一套市中心住宅，最好不要卖，不如在郊区另外买一套。
上半年，房价猛涨，我建议朋友换房可以先买再卖，因为买入价低，卖出价高。有些人卖了房子，等一两个月选好房打算买时，发现房子已涨了一二十万元，错失良机。现在，房价大涨的可能性不大，我反而建议朋友换房先卖再买，可以从容一点，看准房子再下单。
卖掉差的房，换进好的房
小华
就像股票“换股”一样，趁着房价高位，可以将手中原有的不满意的房产高位出货，换一个有发展前景的优质房产。即使房价将来回调，至少手中留的都是优质资产，也是值得的。
沿马路的、一楼的房子一般都是换股的目标。上个月，我刚将闲林金都雅苑一套沿马路的叠排卖掉，并买进了城北风雅乐府的一套公寓。叠排卖出的价格是1.2万元/平方米，由于沿马路，太吵，我一直不太喜欢。
区域的调整也是换房的一种思路。城西是杭州的富人区，低密度的高档住宅很有需求，而像闲林板块，建的都是大众化住宅，很需要配套而配套却一直上不去，涨幅也很小，这里的房子前景不佳。可借机换到一些有前景的区域。
先卖房等房价下调后再买房
小伟(刚卖掉一套房正持币待购)
观察杭州楼市近几年来的走势，就会发现一个有趣的规律：每隔两年左右，就有一个盘整期。盘整期内，房价或停止上涨，或大幅下跌。购房者和开发商有个博弈的过程，房价到了一定高位肯定要回调，只是回调的深度不同而已。
今年的楼市，由于通胀预期和制造业资金大幅流入的缘故，房价维持高位的时间可能比2007年要长，估计到明年四五月份会有所下调。换房的人可以趁现在的高位将房子卖掉，等房价下跌时再从容买进。
