浙江在线01月21日讯最近,记者常听到市民惋惜和迷惑。惋惜的是:要是在2009年年初买房就好了;迷惑的是,2010年的楼市将上演怎样的剧情?省社科院昨天发布的《浙江蓝皮书(2010)》(经济卷)预测,2010年房价小幅走低的可能性较大。
浙江商品房销售额增速全国第一
当2009年1、2月份,楼市还沉静在半寐半醒状态,嗅觉灵敏的温州人已经出手了,2009年,1~2月温州商品房销售面积22.84万平方米,同比递增32.9%,每平方米售价超过1.1万元,到了8月每平方米商品房销售均价达19860元,超过北京、上海、深圳,位列全国各城市第一。随着楼市被搅动,加上各类利好政策的催化,楼市彻底“醒”了,一直活跃到2009年底。
1~11月,浙江销售商品房4703.98万平方米,销售额3652.31亿元;浙江商品房销售额增速136.2%,位列全国第一,其次为上海135.6%,此后依次为贵州省130.2%、北京市128.4%、江苏省124.8%。
“浙江在商品房价上,是全国省区的高台,相对温州,杭州则是这个高台的凹地,将温州等高台高点的购买力引入。2009年1月~11月杭州商品房销售额占浙江的37.1%。”浙江省社科院研究员王永太说,在调研中,不管是城市还是农村,住房仍然是消费的第一需求。
现在炒房风险很大
2008年底至2009年2月购入杭州房产,如11月、12月售出,获利甚丰,但如果现在进去风险就大了。
省社科院经济研究员王永太给记者举了个例子:2009年1、2月份买套80万的房,当时不少商业银行都在推零首付,按揭20年,每个月大概只需付4800元左右。11月份卖掉,杭州市郊涨30%是没问题的,按价格104万卖掉,除掉交给银行4.8万,赚了接近20万。
“低价商品房的购买者,首付20%、贷款期限在20年以上,多数可以获得300%上下的利润;零首付、贷款期限20年以上,获利甚至可以超过1000%。”王永太说,这让很多人跃跃欲试。但是,现在这样的机会已经没了,首先零首付时代已过去,首套房首付至少20%,第二套房要求首付40%,很容易就被套进去了。
区域内房地产行业的衰盛通常以售房储蓄比来衡量,即区域年度房产销售总额和居民储蓄存款额比率关系。
据《蓝皮书》公布的数据,2004年至2009年浙江售房储蓄比始终运行在12.88%至23.55%之间。2009年1~11月,浙江省售房储蓄比为21.08%,而杭州售房储蓄比已达到33.58%,说明杭州的房地产市场远远热于浙江其他城市,已经处在过热状态,需要降降温了。
房价小幅走低可能性较大
经过调研分析,《蓝皮书》预测2010年9月前,浙江商品房价格同比将为增长; 11月、12月,同比会有小幅下降。2009年商品房销售甚好,大多数房地产企业资金充盈,大幅度降价售房不太可能。
房贷从严控制将导致商品房交易量大幅下降。2009年便利的获得20%首付甚至零首付,2010年将十分困难。对于投机者而言,首付为40%,一旦房价下降,几乎没办法规避损失,故炒房者将大为减少。
房价过高、预期房价下降,投资者、自住购买者也会大幅减少。
“2010年商品房交易量将进入低谷期。”王永太说,2009年,土地出让金首付为20%,杭州还推出土地出让金首付10%,余款18个月内交付的政策,让房地产商压力大大减小。2010年,土地出让金首付要求达到50%,原本以20%甚至10%首付获得土地出让权的房地产企业,如负债率很高、融资不畅,其资金压力将超出预料。