浙江在线02月24日讯 据《青年时报》报道沈先生是城西文翠苑小区的业主，入住以来，一直租用小区的地下第200号泊车位。

　　该小区的地下车库有317个车位，其中有55个是人防工程(防空洞)改造的车位，沈先生所租的车位正是这些人防工程改造的其中一个车位。

　　2006年，业委会和开发商协议约定泊车位租金为288元/月，2008年开发商突然把租金涨到350元/月，到了2009年，开发商又提出要以18万到20万左右的价格出售车位。

　　这让沈先生懊恼不已，他认为人防工程改造的车位产权、使用权不明晰，开发商没有权利出售或出租这部分车位。他把开发商告上法庭，要求开发商退还他多交的700多元租金。

　　2009年11月18日，西湖区法院开庭审理了此案，双方没有达成一致。昨天下午，进行了第二次开庭。

　　小区人防工程

　　地下停车位惹争议

　　城西文翠苑小区是2004年交付的，该楼盘由耀江房产开发有限公司(以下简称耀江房产)建设。

　　交付使用后，小区人防工程地下停车位的出租价格，一直是业主和开发商争议的焦点。

　　2006年，在相关部门协调下，文翠苑业主委员会和耀江物业达成协议：双方同意搁置文翠苑地下车库产权和经营权的争议，将目前地下车库泊位租金调整为288元/月，在地下车库产权明确之前，租金价格保持不变。

　　2008年6月开发商耀江房产将停车位租金从288元/月涨到350元/月。

　　到了2009年6月，文翠苑小区内出现了一张公告，大意为：在2009年6月20日-8月19日期间，举行购买文翠苑地下车位优惠活动。

　　迫于现实的压力，不少业主乖乖“买”了停车位，价格在十几万元间不等。

　　事实上，这些“买”停车位的业主，和开发商签订的是转让合同，只是长期租用这个车位，并非真正买下了车位。

　　“他们(开发商)打电话给我们业主，说车位有很多人看中了，如果再不买，他们就要卖给别人。”沈先生说，开发商没有人防工程停车位产权，他们无权出售停车位，甚至连转让的权利都没有。

　　人防工程停车位的使用权应该归谁

　　昨天下午庭审中，双方对人防工程停车位的使用权展开激烈争辩。

　　沈先生说，人防工程改造成车库所得收益，根据《人防法》规定“谁投资谁受益”原则，谁是投资者，谁就享有使用权，可以出租得到租金。

　　他认为，人防工程已摊入了房价中，因此业主是投资者，人防工程车位使用权应归全体业主所有。由此，开发商无权买卖、转让这些车位，他之前和开发商签订的350元/月是无效的。开发商应退还他多交的那部分租金。

　　而开发商认为，自己就是投资人，应享有使用权，有权出租、转让这些车位，另外，根据相关规定，人防工程的地下室都不计入商品房销售的共有面积。

　　沈先生要求开发商拿出财务证据来证明开发商就是投资人。但开发商代表律师说：“财务资料是商业机密不可提供，之前人防办给我们颁发过使用证，这两年的还在补办中。”

　　而关于这个使用证的效力问题，沈先生询问了人防办，并向法官提交人防办的答复函，内容如下：人防部门颁发使用证的行为只是一种针对当前人民防空工程产权不明晰的情况下，加强行政监督的方式，不意味着授予《物权法》意义上的使用权利。

　　关于人防工程停车位的产权问题，开发商的代表律师表示，开发商并没有出售这些车位，只是转让，目前国家法律尚未明确规定这些车位所有权归属，这一点一直有争议。

　　此案并未当庭宣判。

　　庭后，开发商代表律师向记者透露，2009年杭州出台了《杭州市区地下空间建设用地管理和土地登记暂行规定》，根据这个《规定》，开发商很快就能办出产权证，由于《规定》的细则还没有出来，把这事耽搁了。在上海，人防车库已可以办出产权证了。

　　开发商无权出售和变相出售该停车位

　　根据浙江省实施《中华人民共和国人民防空法》办法第十二条规定，修建防空地下室：(一)十层以上(含十层)或者基础埋置深度达三米以上(含三米)的民用建筑，按地面建筑底层面积修建；(二)九层以下并且基础埋置深度小于三米的民用建筑，其总建筑面积达七千平方米以上的，按地面总建筑面积的百分之二修建；(三)其他民用建筑，除第(一)项、第(二)项规定的项目以外，按一次下达的规划设计任务地面总建筑面积的百分之二统一修建。

　　杭州市人防办法规处相关负责人说，小区人防工程改建停车位是比较常见的现象，但这些人防工程所有权，我国法律尚无明确规定，但开发商无权出售和变相出售该停车位。开发商建造人防工程，是要按照一定比例的，如果因为地理条件不能建设，经审批，开发商要缴纳一定费用，进行异地建设人防工程。