温州网讯近日，位于市区新城汤家桥的雁湖社区居民们正在忙着筹备新一届的业主委员会，为引进新的物业公司做准备。据了解，自去年底管理雁湖社区的杭州新怡达行物业公司退出小区以后，至今该社区一直处于无人管理的“真空状态”，垃圾成堆，安保卫生工作无从谈起，严重影响了住户的生活，居民怨声载道。

　　记者直击>>>

　　物业退出小区陷“真空”

　　昨日，记者来到雁湖社区看到，以前有保安站岗的岗亭如今已是人去屋空，俨然成了摆设。楼房前贴满了家政服务、辅导信息等垃圾广告，每个垃圾箱周围都堆满了大袋小袋的生活垃圾包，塑料袋纸屑更是随处可见，整个小区环境卫生状况极差。居民们抱怨说：“物业公司撤走了，卫生没人打扫，小区连个保安都没有，好几家住户都遭了小偷。”

　　住户周先生告诉记者，之前管理该小区的是杭州新怡达行物业公司，该公司自去年底退出到现在已经有两三个月时间了，可至今没有新的物业公司来接管，致使整个小区成了无人管理的“野孩子”。“小区防盗门坏了没人修理，路灯、楼道灯坏了也没人管，晚上漆黑一片，居民们出行感到很不方便。”钱先生说。

　　雁湖居委会金主任向记者表示，物业公司的退出使小区管理陷入空白，这两个多月来，居委会只好临时聘请保洁人员“救急”清理垃圾，但未能从根本上解决问题，当务之急是要成立新的业主委员会，好尽快引入新的物业公司。

　　业界认为>>>

　　物业收费难是主因

　　记者在采访中了解到，杭州新怡达行物业公司是2009年1月1日进入雁湖社区的，合同期为两年，按照住宅房每平方米0.35元的标准收取物业管理费。但由于物业费收缴率太低、小区硬件维修成本高等原因致使其于2009年12月底提前退出小区。

　　“收不齐物管费，经营小区管理入不敷出，这是不少物业退出小区的主要原因。”温州大管家物业管理公司总经理曾跃江说，物业公司作为一家企业单位，自然以盈利为目的，如果收缴的物业服务费用难以维持企业的正常经营，收支失衡严重，管理难以为继，那么物业企业将会被迫提前退出小区。此外，较常见的还有因为小区硬件设备设施无法达到物业公司的基本要求，物业方出于安全责任、维修基金等方面考虑而无奈提前退出的。

　　据记者了解，像这种物业合同未到期物业公司就提前撤离的情况近年来在我市屡有发生，更有一些不负责任的物业公司在未告知业主的情况下就“不辞而别”，留下了一堆烂摊子。市房管局物管处潘元平处长表示，我市居民小区尤其是老旧小区的物业管理问题确实存在，这些小区由于楼房年代较久远、硬件设施缺失、住宅楼分散、整体布局缺乏规划、业主素质参差不齐等因素而难以管理。

　　专家警示>>>

　　亟需建立退出机制

　　针对目前我市物业公司退出小区事件时有发生的现象，业内人士表示，政府需要建立和完善物业服务的退出机制，明确相关流程，让物业进入和撤出小区的过程在阳光下进行，更明朗、有章可循。

　　浙江浙南律师事务所金哲琼律师告诉记者，对于物业公司的单方退出，业主想通过法律途径维权是很难的，因为物业公司与小区全体业主之间是合同关系，业主即使不同意其退出，也无法通过法律途径强制其履行，只能追究其违约责任。“因此，双方在签订物业管理合同时最好能明确具体的违约条款，如赔付违约金等。”

　　据记者调查，目前对于物业公司退出小区的管理机制和步骤程序这方面，尚属法律空白，国家和浙江省物业管理法律条例均未明确规定。记者先后查阅了《浙江省物业管理条例(草案)》和2009《物权法》司法解释，发现只有《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定：物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，人民法院应予支持；物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。

　　“上月杭州市出台的物业管理新规很值得借鉴，新规明确了物管企业想退出小区需提前3个月告知，并征得绝大多数业主同意。”潘元平透露，浙江省新的物业管理草案正在进一步完善中，草案很有可能会进一步规范物管进入和退出小区的运作机制。书宁文/摄