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别墅用地被禁七年 杭州却催生诸多“类别墅”
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  “类别墅禁令”能否成为产品创新诱因

  浙江在线04月08日讯 据《青年时报》报道近日,从国土资源部传来声音称,在该部密集调研全国供地、用地整体情况的同时,一项关于别墅、大户型项目供地用地的分项调查也在同步展开。

  “下一步将具体给别墅做一个定义,新别墅定义有望除此前的高度、容积率两方面的限制外,包括套型、面积等多方面。”该部土地利用司的一位负责人透露,“不排除将联排、叠拼等项目也包括进来”。

  事实上,别墅用地禁令出台的七年里,联排、叠拼等“类别墅”项目却如雨后春笋般不断出现,成为开发商应对别墅禁令、见招拆招的手法。

  一方面是市场对“类别墅”的偏爱有加,另一方面却是国家即将伸出的禁令触角。新禁令会对市场产生怎样的影响,是否会引发新一轮别墅类产品涨价潮,还是会诱发新产品的出现?业内人士对此抱以肯定态度。

  A

  七年别墅禁令

  催生诸多“类别墅”

  资料显示,国土资源部首次发出别墅用地禁令是在2003年,当年下达的《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》,曾明确提出“禁止别墅供地”。

  尽管如此,但国土资源部对于别墅的定义一直未变,始终是“独门独院、两至三层”。这意味着,除独栋形式的别墅外,包括联排、叠拼、双拼等建筑形式均未被列入别墅类型,仅仅是高档住宅。

  正是因为如此,由于居住体验与别墅颇为相近,别墅用地禁令出台后,作为替代产品,“类别墅”随即迅速泛滥。以排屋为例,目前在杭州,仅西溪、闲林、转塘等板块就有大量产品持续供应;其中,西溪板块售价最高,供应量也最大。

  占地超过1300亩大华西溪风情即是排屋的供应“大户”。该项目总共分七期开发,开盘至今,已推出的和计划推出的物业类型几乎都是排屋。同在西溪板块,和家园、西溪玫瑰、西溪晴雪和西溪锦园都有排屋推出,其中西溪玫瑰,一期就有将近300套,预计总供应量将超过400套,西溪锦园则总共有近90套排屋将供应,预计5月份首次开盘。

  此外,之江转塘板块排屋别墅的供应量也较大,未来会达到1000多套。闲林作为城市近郊别墅产品,一直是近三年杭州排屋别墅楼盘供应的主流板块,其中新湖·果岭以山地排屋为主,后期还将有约400套的供应量;新楼盘西溪海西区则由双拼低层、组院低层、联排低层、叠排多层、花园洋房多层5大类型组成,后期供应量将超过300套。

  B

  市场偏爱“类别墅”

  “分析杭州市场,‘类别墅’基本分布在环市中心的主城区边缘地带,虽然距离远了,但拥有比市中心更为优质的生态环境,有更为宽敞舒适的居住空间。”一位业内人士分析,“类别墅”单价虽然堪比市中心住宅,性价比优势却非常明显。

  该业内人士认为,“类别墅”的开发正好满足了一些中高端消费者对高尚住宅更新换代的需求,所以市场需求量较大,“住宅产品逐渐两极分化是市场细分的必然结果,有条件的人群在拥有了第一套住房后,必然会追求更高品质的产品。”

  然而,也有人指出,“类别墅”的扎堆推出,与开发商逐利目的不无关系。

  “开发商对别墅类产品难以割爱,显然是有原因的。”中国联合工程公司副总建筑师郭纪鸿说,“一般来讲,作为高端住宅,别墅或类别墅的单价总是比普通住宅高出很多,在设定的容积率下,这类项目的利润大大高于普通住宅。另一方面,市场销售成绩表明,别墅类产品的市场接受度也较高,这样也在一定程度上降低了营销难度。”

  此外,也有业内人士分析指出,对于容积率较高的项目,开发商也可通过将类别墅与高层住宅穿插或分区建设的方式,使项目整体符合规定的容积率,从而化解政策难题。杭州市场上普遍存在有高层与排屋兼容的项目,且受到开发商的普遍认同并取得了良好的销售业绩,如此前热销的中海·钱塘山水、天阳·上河等。“这也是一种打‘擦边球’的做法。既然不让做纯别墅类项目,那就在项目里做出‘高层+排屋’的产品模式,这样一方面可以平均地块容积率,另一方面又能在排屋产品上取得高利润。”

  值得关注的是,这样的产品模式也使开发商的营销手段推陈出新。“我们注意到,2008年,在市场形势不够明朗的情况下,有不少兼容了‘高层+排屋’的项目首次开盘便先于高层推出排屋。排屋价格不容易受市场波动太大影响,销售压力相对较小,一旦创下销售佳绩,既能为楼盘积累口碑,也能对其后的公寓类产品的销售造势。”

  C

  “类别墅”依旧造成资源浪费

  一方面是“类别墅”屡见不鲜,另一方面,市场对此类产品也一直处于饥渴状态,包括连排、叠加、双拼在内的“类别墅”几乎总是供不应求。去年12月,溪上玫瑰园推出首期房源法式排屋,开盘仅4个小时就宣告售罄;今年3月30日,良渚文化村的阳光天际二期开盘,首度推出34套叠层排屋,当天全部售罄,市场热度可见一斑。

  除杭州外的全国楼市热点城市,别墅类产品也为开发商赚得满钵。以2009年的北京、上海为例,别墅的供应量、成交量、成交价三项指标同时创下了历史新高。

  既然市场接受度如此之高,又为何要出台别墅禁地令?中国指数研究院杭州分院营销总监曹旭东指出,别墅项目在用地方面很不经济。

  “很多配套建好了,可能就服务那么几个人,势必造成资源浪费。”曹旭东说,对于同一块地,别墅项目显然比普通住宅能够容纳的住户少得多,这就人为地造成了土地供应的紧张,“国家出台并多次重申别墅用地禁令,目地就在于减少资源浪费,节约用地。”

  但不能忽视的是,毕竟市场对别墅的需求一直存在,国土局对别墅的界定也一直不够明确,开发商打了政策的“擦边球”,推出了“类别墅”作为替代。曹旭东分析,此次国土局有意重新定义“别墅”,将“类别墅”也归入禁令中,就是为了针对房地产开发的一些薄弱环节,如“拿地以后再修改容积率的不规范行为”,进一步贯彻节约用地的方针。

  曹旭东表示,近来房价再度处于上升通道,国土资源部重新定义“别墅”,很容易让人联想到这是一种调控房价的手段,“但杭州的类别墅项目主要集中在西溪、闲林等板块,它们对房价的影响即使有,也只是影响到周边一些同类型产品,对其他板块的影响则非常有限。从这个角度讲,别墅用地禁令触及‘类别墅’,对房价的打压也只是一个很次要的因素。”

  D

  新禁令能否诱发新产品

  “实际上,开发商对别墅类产品的追求,也从侧面折射出对楼市消费能力的看好,杭州正是如此。”一位开发商表示,别墅、排屋类产品在一定程度上更像是“高端住宅”的代名词,激发了购房者对社区环境、高品质生活的追求,好的别墅区也就能够吸引整个消费市场。

  翻阅历史档案不难发现,2003年、2006年禁地令出台或重申时,就出现过许多城市的开发商认为时机成熟,推出“珍藏”已久的保留别墅,并顺势抬价的案例。此番对别墅重定义,是否又将引起新一轮涨价?

  “一些已经得到审批的高端项目,涨价的可能性很大。”大华房产营销总监赖劲松分析认为,不管政府出台何种政策,市场上对高端产品的需求都是客观存在的,且会越来越大。

  而在本次国土资源部拟出台的“新别墅定义”中,则有望除对高度、容积率进行限制外,纳入套型、面积等多方面限制。有专家预计,此举是为了更严格地执行“停止别墅用地供应”。但所谓“上有政策,下有对策”,几年间“类别墅”的出现,正是对于7年前别墅禁地令的市场反应。

  对于此次国土资源部发出的对别墅重定义的声音,郭纪鸿表示,将来开发商很可能会再度做出一些创新:“比如领取两张房产证,将两间房子打通,这些都不是没有可能,只是操作手法发生改变而已。”赖劲松则认为,除面积外,体积也或将成为突破口,“可以加大挑高,提升产品的空间尺度。”

  赖劲松说,自“90/70”条例出台以来,类似的变通方法已经出现,“以前这些产品做得还不多,如果‘类别墅’被禁,它们就会变得更加普遍,也更加成熟。”

  可以预见的是,如果政策被严格执行,地产商的产品创新能力将得到进一步考验。然而,赖劲松还指出:“对待这些需求,不能单纯以‘堵’的方式来解决。如果对‘类别墅’用地禁令真正落实,势必会加大供需矛盾。”(王晋)

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