“类别墅禁令”能否成为产品创新诱因

　　浙江在线04月08日讯 据《青年时报》报道近日，从国土资源部传来声音称，在该部密集调研全国供地、用地整体情况的同时，一项关于别墅、大户型项目供地用地的分项调查也在同步展开。

　　“下一步将具体给别墅做一个定义，新别墅定义有望除此前的高度、容积率两方面的限制外，包括套型、面积等多方面。”该部土地利用司的一位负责人透露，“不排除将联排、叠拼等项目也包括进来”。

　　事实上，别墅用地禁令出台的七年里，联排、叠拼等“类别墅”项目却如雨后春笋般不断出现，成为开发商应对别墅禁令、见招拆招的手法。

　　一方面是市场对“类别墅”的偏爱有加，另一方面却是国家即将伸出的禁令触角。新禁令会对市场产生怎样的影响，是否会引发新一轮别墅类产品涨价潮，还是会诱发新产品的出现？业内人士对此抱以肯定态度。

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　　七年别墅禁令

　　催生诸多“类别墅”

　　资料显示，国土资源部首次发出别墅用地禁令是在2003年，当年下达的《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》，曾明确提出“禁止别墅供地”。

　　尽管如此，但国土资源部对于别墅的定义一直未变，始终是“独门独院、两至三层”。这意味着，除独栋形式的别墅外，包括联排、叠拼、双拼等建筑形式均未被列入别墅类型，仅仅是高档住宅。

　　正是因为如此，由于居住体验与别墅颇为相近，别墅用地禁令出台后，作为替代产品，“类别墅”随即迅速泛滥。以排屋为例，目前在杭州，仅西溪、闲林、转塘等板块就有大量产品持续供应；其中，西溪板块售价最高，供应量也最大。

　　占地超过1300亩大华西溪风情即是排屋的供应“大户”。该项目总共分七期开发，开盘至今，已推出的和计划推出的物业类型几乎都是排屋。同在西溪板块，和家园、西溪玫瑰、西溪晴雪和西溪锦园都有排屋推出，其中西溪玫瑰，一期就有将近300套，预计总供应量将超过400套，西溪锦园则总共有近90套排屋将供应，预计5月份首次开盘。

　　此外，之江转塘板块排屋别墅的供应量也较大，未来会达到1000多套。闲林作为城市近郊别墅产品，一直是近三年杭州排屋别墅楼盘供应的主流板块，其中新湖·果岭以山地排屋为主，后期还将有约400套的供应量；新楼盘西溪海西区则由双拼低层、组院低层、联排低层、叠排多层、花园洋房多层5大类型组成，后期供应量将超过300套。

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　　市场偏爱“类别墅”

　　“分析杭州市场，‘类别墅’基本分布在环市中心的主城区边缘地带，虽然距离远了，但拥有比市中心更为优质的生态环境，有更为宽敞舒适的居住空间。”一位业内人士分析，“类别墅”单价虽然堪比市中心住宅，性价比优势却非常明显。

　　该业内人士认为，“类别墅”的开发正好满足了一些中高端消费者对高尚住宅更新换代的需求，所以市场需求量较大，“住宅产品逐渐两极分化是市场细分的必然结果，有条件的人群在拥有了第一套住房后，必然会追求更高品质的产品。”

　　然而，也有人指出，“类别墅”的扎堆推出，与开发商逐利目的不无关系。

　　“开发商对别墅类产品难以割爱，显然是有原因的。”中国联合工程公司副总建筑师郭纪鸿说，“一般来讲，作为高端住宅，别墅或类别墅的单价总是比普通住宅高出很多，在设定的容积率下，这类项目的利润大大高于普通住宅。另一方面，市场销售成绩表明，别墅类产品的市场接受度也较高，这样也在一定程度上降低了营销难度。”

　　此外，也有业内人士分析指出，对于容积率较高的项目，开发商也可通过将类别墅与高层住宅穿插或分区建设的方式，使项目整体符合规定的容积率，从而化解政策难题。杭州市场上普遍存在有高层与排屋兼容的项目，且受到开发商的普遍认同并取得了良好的销售业绩，如此前热销的中海·钱塘山水、天阳·上河等。“这也是一种打‘擦边球’的做法。既然不让做纯别墅类项目，那就在项目里做出‘高层+排屋’的产品模式，这样一方面可以平均地块容积率，另一方面又能在排屋产品上取得高利润。”

　　值得关注的是，这样的产品模式也使开发商的营销手段推陈出新。“我们注意到，2008年，在市场形势不够明朗的情况下，有不少兼容了‘高层+排屋’的项目首次开盘便先于高层推出排屋。排屋价格不容易受市场波动太大影响，销售压力相对较小，一旦创下销售佳绩，既能为楼盘积累口碑，也能对其后的公寓类产品的销售造势。”

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　　“类别墅”依旧造成资源浪费

　　一方面是“类别墅”屡见不鲜，另一方面，市场对此类产品也一直处于饥渴状态，包括连排、叠加、双拼在内的“类别墅”几乎总是供不应求。去年12月，溪上玫瑰园推出首期房源法式排屋，开盘仅4个小时就宣告售罄；今年3月30日，良渚文化村的阳光天际二期开盘，首度推出34套叠层排屋，当天全部售罄，市场热度可见一斑。

　　除杭州外的全国楼市热点城市，别墅类产品也为开发商赚得满钵。以2009年的北京、上海为例，别墅的供应量、成交量、成交价三项指标同时创下了历史新高。

　　既然市场接受度如此之高，又为何要出台别墅禁地令？中国指数研究院杭州分院营销总监曹旭东指出，别墅项目在用地方面很不经济。

　　“很多配套建好了，可能就服务那么几个人，势必造成资源浪费。”曹旭东说，对于同一块地，别墅项目显然比普通住宅能够容纳的住户少得多，这就人为地造成了土地供应的紧张，“国家出台并多次重申别墅用地禁令，目地就在于减少资源浪费，节约用地。”

　　但不能忽视的是，毕竟市场对别墅的需求一直存在，国土局对别墅的界定也一直不够明确，开发商打了政策的“擦边球”，推出了“类别墅”作为替代。曹旭东分析，此次国土局有意重新定义“别墅”，将“类别墅”也归入禁令中，就是为了针对房地产开发的一些薄弱环节，如“拿地以后再修改容积率的不规范行为”，进一步贯彻节约用地的方针。

　　曹旭东表示，近来房价再度处于上升通道，国土资源部重新定义“别墅”，很容易让人联想到这是一种调控房价的手段，“但杭州的类别墅项目主要集中在西溪、闲林等板块，它们对房价的影响即使有，也只是影响到周边一些同类型产品，对其他板块的影响则非常有限。从这个角度讲，别墅用地禁令触及‘类别墅’，对房价的打压也只是一个很次要的因素。”

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　　新禁令能否诱发新产品

　　“实际上，开发商对别墅类产品的追求，也从侧面折射出对楼市消费能力的看好，杭州正是如此。”一位开发商表示，别墅、排屋类产品在一定程度上更像是“高端住宅”的代名词，激发了购房者对社区环境、高品质生活的追求，好的别墅区也就能够吸引整个消费市场。

　　翻阅历史档案不难发现，2003年、2006年禁地令出台或重申时，就出现过许多城市的开发商认为时机成熟，推出“珍藏”已久的保留别墅，并顺势抬价的案例。此番对别墅重定义，是否又将引起新一轮涨价？

　　“一些已经得到审批的高端项目，涨价的可能性很大。”大华房产营销总监赖劲松分析认为，不管政府出台何种政策，市场上对高端产品的需求都是客观存在的，且会越来越大。

　　而在本次国土资源部拟出台的“新别墅定义”中，则有望除对高度、容积率进行限制外，纳入套型、面积等多方面限制。有专家预计，此举是为了更严格地执行“停止别墅用地供应”。但所谓“上有政策，下有对策”，几年间“类别墅”的出现，正是对于7年前别墅禁地令的市场反应。

　　对于此次国土资源部发出的对别墅重定义的声音，郭纪鸿表示，将来开发商很可能会再度做出一些创新：“比如领取两张房产证，将两间房子打通，这些都不是没有可能，只是操作手法发生改变而已。”赖劲松则认为，除面积外，体积也或将成为突破口，“可以加大挑高，提升产品的空间尺度。”

　　赖劲松说，自“90/70”条例出台以来，类似的变通方法已经出现，“以前这些产品做得还不多，如果‘类别墅’被禁，它们就会变得更加普遍，也更加成熟。”

　　可以预见的是，如果政策被严格执行，地产商的产品创新能力将得到进一步考验。然而，赖劲松还指出：“对待这些需求，不能单纯以‘堵’的方式来解决。如果对‘类别墅’用地禁令真正落实，势必会加大供需矛盾。”(王晋)