过去的一周，楼市始终处于风暴的中心。

　　从14日开始，国家严厉遏制高房价的最新组合拳重锤落地，并在接下来的几天内层层加码。此次对首套、二套、三套住房等的紧贷及不贷政策，被业内视为“史上最严厉的调控措施”。

　　从去年以来，一直处于火热状态的杭州楼市，无可避免地迎来了一次次的冲击波。在这一周时间里，杭州楼市的每一天都值得去放大研究，政策效应正在不断渗透，杭州楼市开始了日趋理性之旅。

　　保障住房重要性凸现

　　杭州住房保障建设值得期待

　　当大家的注意力都集中在首付提高、利率上升等抑制高房价措施的同时，不要忘了加大保障性住房建设也是新楼市组合拳的重要内容。其实，无论是“国四条”还是“国十条”，都提到了加快保障性住房的建设。保障性住房建设在此轮调控中的意义显得非比寻常，因为保障性住房建设除了保民生、平民怨，还可以和商品房建设一样带动上下游产业、拉动投资。

　　更为重要的是，也许保障性住房建设才是抑制高房价的治本之道，只有当政府保障体系足够强大，楼市投资者找不到接盘者之后，高房价自然也没有了土壤。

　　杭州住房保障工作一直走在全国前列。截至2009年底，杭州“六房并举”住房保障体系累计保障住房困难家庭101853户，占市区家庭总户数的15%左右。2010年，杭州将继续扩大廉租房保障面，人均每月1千元收入的家庭可申请廉租房。同时，中低收入住房困难家庭纳入经济适用住房保障。

　　今年以来，杭州将廉租房保障覆盖面从低保标准2倍以内扩大到家庭人均收入在低保标准2.5倍以内的低收入住房困难家庭。2009年，杭州市区城镇居民低保标准为每人每月400元。按照现行保障范围，也就是每人每月1千元的家庭可以申请。全年新增廉租住房保障家庭2140户。

　　与此同时，2010年，杭州将销售(租赁)经济适用房50万平方米，经济适用住房申请门槛也大幅降低。具体表现两方面：供应对象从人均年收入低于上年度城镇居民可支配收入60%的低收入住房困难家庭，调整为人均可支配收入低于上年度城镇居民可支配收入80%的中低收入住房困难家庭；原本不符合经济适用房条件又无力购买商品房的第二个“夹心层”中部分住房困难家庭，将纳入经济适用住房保障范围。

　　此外，杭州正在建设公共租赁房，首批选在城北的田园地块，预计今年能完成项目土建工程量的50%。所谓公共租赁房，是经济租赁房的延伸和补充。房子面积30到60平方米不等，有厨卫，装空调、热水器，房租约每月13元/平方米，政府还考虑从土地出让金中拿出部分资金补贴租房者。

　　2010年，杭州要完成住房保障任务如下：廉租房保障新增3000户，其中主城区(六城区，含三个开发区，下同)2140户；廉租房新开工5.985万平方米，其中主城区5万平方米；经济适用住房新开工79.05万平方米，其中主城区50万平方米，竣工50万平方米；主城区拆迁安置房(限价商品房)新开工400万平方米，竣工300万平方米；公共租赁房14.8万平方米，其中主城区“两项公寓”新开工13万平方米。另外，由杭州市房管局负责的经济租赁房33.5万平方米已于去年底开工建设；主城区人才专项用房新开工53万平方米；旧住宅区危旧房改善开工26.38万平方米、竣工9.92万平方米，其中主城区开工24.1万平方米、竣工9.92万平方米。

　　二手房挂牌量激增四成惜售现象一扫而空

　　“其实，挂牌量的迅速增加最能说明问题，之前房东还在惜售，现在却有点急于出手，从我们的统计来看，最近几天挂牌房源增加了四成左右。”科威国际不动产营销总监王慧说。

　　情况确实在发生急剧的变化，之前是买房客户多而房源少，卖房者惜售，购房者追涨、抢合适房源现象明显，而楼市组合拳接连出台之后，杭州二手房市场挂牌量明显增多，但是购房者却又相继进入观望状态，看房人数明显减少。

　　但是，如果光从成交量来看，新政刚出台头几天的市场还是比较“坚挺”的。杭州我爱我家市场研究中心统计显示，4月12日至18日，杭州五城区二手房共成交1292套，较前一周下降5%，日均成交185套，周成交均价为20634元/平方米，较前一周上涨308元/平方米，涨幅为1.5%，成交量较前几周开始放缓，交易均价仍创杭城二手房交易历史新高。

　　不过，其实从17日开始，随着政策组合拳累积效应的显现，二手房市场成交逐步下探。17日成交102套，18日成交95套，19日成交133套，而20日只有90套，这与本月上旬动则200套左右的日均成交量相比，已经不可同日而语。

　　受调控政策的影响，购房者的购买意愿开始下降，部分购房者心理上的观望态势明显增加，大多推迟购房计划。与此同时，也打破了房东对未来房价走高的预期，惜售现象逐渐减少。

　　对于后期走势的判断，我爱我家认为，随着国家针对房地产出台了一系列新政和措施，杭州二手房市场观望气氛开始有所显现。由于此次新政的力度很大，不少人重持观望态度。因而，较往常同期成交量相比，上个周末显得略低，百余套的日成交量，反映出了部分消费者的观望情绪。由于房地产政策存在一个“滞后性反应”，二套房贷首付提高到50%、“对贷款购买第二套住房的家庭，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高”、《国务院要求加快制定住房消费税收政策》等一系列新政、措施的出台，受此影响最大的还是新建商品房的销售，对二手房市场的影响要待政策实施细则出台后才有较明显的体现。

　　楼市组合拳冲击商品房成交疲态初显

　　让我们先来看看最近几天的成交情况。4月18日，杭州主城区成交181套，较上日减少236套，大幅下降；预定189套，比上日增加177套。4月19日，杭州主城区成交111套，较上日减少70套，大幅下降；预定2套，比上日大幅减少187套，预定量为近一个月来的最低点。4月20日，杭州主城区成交84套，较上日减少27套，继续下降；预定2套，与上日持平。

　　与二手房市场相似，4月是杭州楼市商品房成交快速上扬的一月，楼盘开盘个个告捷，尤其是4月12日-18日，主城区住宅成交1426套，为2010年周成交量的最高峰。然而盛极而衰，在楼市组合拳的冲击下，最近几天的成交量已经明显步步为退。

　　4月16日-18日，是新政出台后杭州楼市迎来的第一波开盘高峰，杭州主城区总共有7个楼盘开盘，分别是东方郡、朗郡、柠檬郡、公元·沐桥、保利·东湾、贺田尚城和元都新景，分布在下沙、滨江、转塘、华丰等多个板块，产品类型涉及80-90平方米小户型、120-130平方米舒适户型、180-300平方米的大户型等各个档次。然而即便是在力度如此之大的推盘潮之下，依然可以看到最近几天的后继乏力。

　　根据以往的经验来看，政策的影响力是随着时间的推移慢慢体现的，通过对部分群体心态的影响逐步影响到整个楼市。

　　与此同时，业内人士以及专家学者也都认为这次调控的效果值得期待。SOHO中国董事长潘石屹表示，国务院最近出台的楼市调控政策的密集程度和严厉程度近年来少有。房地产市场对政策的反应相对于股票市场要滞后一些，但调控效果将很快显现。潘石屹把新一轮住宅市场的调控视为西伯利亚寒流，短期内楼市出现拐点已“为期不远”。他认为，“商品住房的成交量会迅速下降。而价格如何变化，未来一个月时间就可以见分晓。”

　　“现在的房地产上涨是最后的疯狂。”清华大学教授、央行货币政策委员会委员李稻葵认为，房地产行业即将迎来较为快速的下滑。李稻葵表示，不能再以调整的思路看待房地产行业，而应将2010年看做新一轮房地产市场改革元年。一系列政策举措明确地表明了政府的决心，投资者必须看到这一变化。他说：“因为政府意愿在，老百姓抱怨在，两头的压力会促使地方政府采取根本性措施着力开发保障性住房，加大供给。”