浙江在线04月23日讯二套房认定标准有望作出重大改变，将“以银行信贷记录为准”改为“以借款人实际持有房屋数量为准”。银监会权威人士在解读最新出台的房贷新政时强调，新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套，同时，认定范围以家庭为单位。这与此前执行的二套房认定标准有了根本性的变化。

　　记者昨日采访获悉，宁波的银行还在等待银监会的正式文件，目前仍普遍以贷款记录作为套数认定的依据。从近期中央和监管部门的动作中不断地透露出本次调控“从严从紧”的信息，使得楼市观望气氛趋浓。

　　二套房认定将转变为“以房为限”

　　在此次房贷新政出台前，二套房的认定标准普遍是“是否利用贷款购买住房，且贷款是否已还清”。也就是说，如果以贷款买过房子，全部还清了，再贷款买的房子也可以算首套房。如此宽松的认定一度给贷款买房者大开方便之门。

　　中国银监会银行监管一部主任杨家才近日表示，房贷新政的二套房认定将“以房为限，而不是以贷为限”。所谓一套房贷、二套房贷，首先购房单位是家庭而不是个人。家庭由三种人组成，本人、配偶、未成年子女。一个家庭只要购买了一套房，再买房就叫二套。他表示，只有以房来划分，才有一套二套的问题。而“实行差别的房贷政策的时候，主要以房进行划分”。

　　据杨家才介绍，房子的套数需经房产管理部门的房屋登记系统查询后，由其进行认定。此外，银行在做个人住房按揭贷款时，还需要严格执行面谈、面签、上门走访的程序。

　　“目前已收到了这个讲话的精神，但还没有正式文件。一般情况下，我们辖区的银行执行一个新政，要以接到正式文件为准。”宁波银监局有关人士向记者透露，目前银监部门正会同国土、建委等相关部门展开房地产市场的调查，以确定宁波是否属于房价上涨过快的地区。而就在上周六晚，国务院发出的通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

　　宁波目前仍以贷款记录作为认定标准

　　楼市新政陆续出台后，二套房认定标准成了差别化房贷政策执行中亟待解决的问题。

　　在二套房贷实施细则公布之前，各银行均开始采取“新老划断”方式严格执行房贷新规。比如工行市分行以4月16日为界，16日起新批的贷款按新政执行。目前银行广泛接受以家庭作为二套房认定范围。“夫妻双方包括未成年子女，只要有一方在央行征信系统中有过房贷记录，不管贷款是否已被还清，都被视为二套房。”农行一位信贷员说，三套房的认定标准则参照二套房，即如果贷款买房的记录有两次，不论是否还清，再贷款买房就要算三套房。

　　“我们现在也在等银监会出台具体执行细则。目前执行的是以贷款记录作为认定标准，还清再贷也要算套数。”建行市分行住房金融部有关负责人表示，因为征信系统是全国联网的，不但宁波市区内的贷款购房记录，他们看得一清二楚，在异地的贷款购房，也能查到。

　　据业内人士透露，目前宁波银行业正在执行的二套房认定标准已经是近几年来最严格的了，有些银行甚至把曾经有过贷款记录，但是目前名下已没有房产的购房者，都排除在首套房的购房优惠之外。

　　新认定方法的执行需多部门协调

　　按监管部门的解释，从整个新政来看，政策出发点是居者有其屋，有一套住的就足够了，一个人没有必要住两套。房地产按揭贷款只支持住房的资金需求，而不能支持倒卖房屋的资金需求。因此，二套房认定将以住房套数为标准比以贷款记录为标准更合理。

　　记者在采访中发现，多位业内人士表示，实行实名登记制后，以房产为单位认定第二套或多套住房，显然是本次房贷新政中最为严厉的举措之一，但他们同时对其可操作性表示一丝担忧。

　　“商业银行执行起来有难度。”一位国有银行房贷部负责人告诉记者，个人拥有房产的套数信息由各地房管局掌握，而该系统至今没有实现全国互联，银行无法查明借款人在异地的房产信息，实现全国联网须由住建部出面解决。而据记者了解，不但异地房产查询有困难，就连宁波本地的查询也非易事，因为宁波的数字房产系统和商品房备案系统并不是全市联网的。数字房产系统甚至在市六区范围内也不联网。显然，与央行统一的征信系统相比，住建系统内部尚未形成开放、统一的信息系统，这给执行带来了难度。“如果细则中定下来要执行，将需要金融、房管等多部门协调。最好国家能进一步出台相关政策的实施细则，明确有关方面实现信息共享的义务。”

　　观望气氛进一步加重

　　业内人士认为，第二套房认定标准收紧，以房为限，不是以贷为限，这将再次打击炒房客心理。而且最近的一系列调控动作不断说明，这次调控是动真格的，这无疑对整个市场带了巨大影响。

　　看着房价飞涨，正想一头扎进房产投资大军的王小姐昨日提出了退订申请，要求开发商返还之前订房付的5万元订金。“我们看中的是单身公寓，离海曙欧尚比较近。当时觉得地段不错，而且据说开盘价格可能不会超过1.5万元／平方米，我就订了一套30多平方米的。后来几个朋友知道了，也觉得当投资房不错，又能收租金又能享受房价上涨带来的财富增值，于是也去订了五六套。就在新政出台前几天，我们还在担心由于预订极火，开盘时开发商可能把价格提到1.5万元／平方米以上，新政一出，我们犹豫了几天，还是决定退掉，等几个月看看情况再说。” （东南商报 记者 周静）