7月14日晚上，杭州满觉陇路边一家主题茶馆陆续迎来8位年轻人，他们都是在杭州房地产相关行业摸爬滚打多年的企业骨干。

　　这样的聚会，已经是今年以来的第三次了，他们称之为“八人聚会”。聚会的主要话题，是今年4月17日出台“新国十条”楼市政策100天来，他们工作和生活受到的影响。

　　让人纠结的短信

　　“明天下午2点公司会议室，讨论最终开盘方案，广告公司老总也出席。”“八人聚会”的所有人都到齐时，一家房企的营销负责人肖杨收到了这条短信。

　　5分钟前，他还收到了一条朋友发来的短信：“市中心某楼盘内部选房，下单者寥寥。公司临时改变策略，打算做精装修，开盘时间推迟至年底。”

　　两条短信的内容都让肖杨感觉很纠结。

　　4月15日，国务院出台二套房贷政策，要求贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。当天，他刚好带着几位同事在省内城市进行异地推广。推广会上人山人海，几百份资料很快就发完了。

　　正当大家都以为二套房贷政策对投资客影响不大，调控政策或许将到此为止的时候。4月17日晚上，在朋友的生日晚会上，肖杨收到了媒体转发的短信：“‘新国十条’暂停三套房贷，异地购房受到严格限制。”

　　此后一个多月时间里，肖杨明显感觉到售楼部访客量急速下降。在对此前积累的意向购房者做了深度分析后，他发现其中约3成是外地人，剩余的7成人中约有4成属于二套或者二套以上购房者，直接受到政策影响；只有3成本地的首次置业者受影响比较小。

　　在这种情况下，既定的开盘计划被搁浅了下来。

　　如今，新政出台快100天了，肖杨的项目积累了一批新的意向购房者。考虑到调控政策基本明朗，而且近期部分楼盘卖得还不错，加上公司资金周转的需要，老板认为是时候再次制订开盘计划了。

　　老赵的烦恼

　　正所谓家家有本难念的经，“八人聚会”的整个晚上，老赵眉头紧锁。

　　他所在的公司，去年因存量销售形势好，利润产出很不错，大股东决定追加投资，形成新项目启动资金。去年下半年，通过公开拍卖，获得杭州一块新土地开发权。1年快过去了，土地款已经陆续支付一半多，但今年以来市场销售回笼放缓，公司资金周转速度明显下降，剩余应付土地款靠眼下公司的能力显然无法筹措齐全，于是公司上上下下都在寻找外部融资。

　　作为公司高管，老赵想过不少办法，但是面对日渐收紧的银根，他也没有更好的办法。“新国十条”调控政策出台以来，他更是多次碰壁。

　　由于现阶段这地块一个证也没有，项目公司无法从银行融资；而受宏观资金面压力，公司大股东及关联企业自身主业经营周转也日趋从紧，过往“父母帮一把，兄弟姐妹拉一把”的救急方式难再现。

　　此前一段时间，老赵主要忙于跟信托公司接洽。有种名叫股权集合信托产品的融资计划，曾经被不少房产公司视为救命稻草。这种信托产品一般期限在1年-2年，信托资金作为股本进驻，既解决了资金缺口，还能为下一步获得银行融资提供支持，但眼下，此类股权信托早已经被叫停。

　　“银行贷款、信托融资和关联企业股东借款被称为江浙一带大中型开发商资金来源的‘三驾马车’，三者占开发商自有资金之外资金的7成左右。但从最近的情况看，昔日的这些融资渠道似乎不再畅通。”一位熟悉房地产项目融资的人士说。

　　杭州一家开发商负责人说，从6月份开始，杭州大部分银行对新项目开发贷款就基本上不批了，有批复的审核条件也非常严格，放款要按银行的规模调整来进行。除了需要具备四证，抵押手续完备，还得专款专用。

　　至于民间借贷，坊间流传很多，但真正操作上，由于利率高得吓人，对股东法人代表个人要求也高，有老板说基本上是准备好倾家荡产才去借钱的。资金需求超过2亿以上的项目，用这类融资方式是很难满足的。

　　老赵说，眼下只能先把剩余应付的土地款筹措到位，至于开发阶段的银行借款毕竟要等四证出来后再说。否则，之前支付的土地款都要付诸东流了。

　　老板的分歧

　　前几年的房地产市场，因为产销两旺，房产公司的资金周转顺畅，资本回报率惊人。让很多涉足的老板往往不能自拔。

　　2008年下半年的量价齐跌，部分企业一度出现危机。而2009年市场的复苏，不但扭转了颓势，还增强了开发企业的信心。

　　老赵所在的公司就是如此。2008年下半年卖不掉的房子，2009年涨价四五成，还被蜂拥而至的购房者一抢而空，于是公司选择立即上新项目——出手拿地。

　　正因为如此，在2009年下半年以来的杭州土地市场上，出现了一幕幕让人眼花缭乱的地王之争。而这些地王的竞拍者，绝大多数都是本土开发商。

　　然而，几乎所有人都信心满满的时候。4月17日的“新国十条”，使得很多房产公司对后市的判断出现了较大分歧。

　　面对不确定的市场走势，少数房产公司老板选择急流勇退。

　　据了解，杭州某公司去年下半年以6000多元/平方米楼面价拿下江干区一商业金融用地。由于老板不看好后市，而且公司资金周转有些困难，正急寻接盘者。近日已经与多家公司洽谈。

　　与此同时，部分手头资金充裕的房产公司，则手握现金，不急于出手。新政后在杭州主城区的3场土地出让会上，省内房产公司成为市场主角。本土开发商除了绿城紫元西子联合拿得一宗田园宅地后，鲜有公司出手。

　　相对于老赵的公司，王向所在的公司资金比较充裕。公司去年在杭州连续参加几次土地出让，却只拿下了2宗不大的地块。他坦言，公司最焦虑的是下半年要不要继续拿地，去哪里拿地。

　　王向说，新国十条出台后，一些公司在一线城市看地的热情明显下降。

　　他最近主要去看省内的二三线城市地块，比如舟山、绍兴、衢州、湖州、嘉兴和建德等。

　　今年5月16日，建德市在杭州举行新城建设推介会，吸引了数十家开发商参加。该市计划在今年推出经营性用地1400亩。据说，已经有多家杭州的房企表示出兴趣。

　　事实上，新国十条出台以来，已经有不少房企到二三线城市连续拿地。比如新湖中宝(600208)在6月21日发布公告称，公司斥资8亿元在嘉兴拿地，这是该公司继5月初以21.62亿元的价格获取浙江丽水市三幅地块后，再度在二线城市拿地。

　　(应采访对象要求，文中“肖杨”、“老赵”、“王向”均系化名)

　　房地产从业人员心态调查

　　现在开发商最焦虑的是什么？开发商对现在市场的短期和中期节奏是如何把握的？近日，记者对杭城40位房地产从业人员进行了一次深度调查，这里做部分摘录。他们的回答，或许能给你的买房计划作一定参考。

　　值得一提的是，在回答本次市场调整中大约在何时成交量会上来时，32%的受访者认为成交量将在今年10月回升；而另外的32%受访者认为市场回升将会出现在明年3月以后；另外分别有11%的人认为应该在今年12月或者春节；剩余的16%受访者认为这主要取决于政策的底在何时出现或者是否会出现大的降价狂潮。

　　成交量低迷最让他们焦虑

　　问：现在开发商最焦虑的是什么？

　　答：1.政策的不明确性。我们很担心中央会出更严厉的政策；

　　2.钱。未开工的，在想如何弄到更多钱，先让项目顺利开工，或工期延续下去，不至于成为烂尾，还抱着明年房地产会回暖，大赚一笔的美好梦想。在售的，在想如何去掉库销房源，减轻压力，躲过生死劫；

　　3.市场何时走上正轨；

　　4.目前开发商最焦虑的当然是购房者预期的下降，成交量的持续萎缩。特别是手中可售房源量较多的开发商，对资金的需求量将在下半年进一步增大。没有成交，或者说量上不去，对开发商来说，绝对是压力巨大的，特别是一些5月后的新开盘，每次推盘量不敢多，但是量少了，推盘节奏又很难把握，这是非常痛苦的事情。

　　短期以回笼资金为主目标

　　问：你认为自己公司对现在市场的短期和中期节奏应该如何把握？

　　答：1.短期降价，中期薄利多销，用产品赢得市场；

　　2.加快开工，加快使新项目达到预售条件，具体开盘时间综合考虑政策、信贷和市场因素。如果总体成交量保持萎缩，市场预期普遍不稳定，不会贸然开盘；

　　3.短期通过各种促销方式尽快出货，避免资金链断裂；

　　4.公司在新盘定价时应会谨慎，定价合理才可能会有良好的市场预期。短中期不会有大的策略性调整。毕竟从长期来说还是看好市场；

　　5.回笼资金，平稳过渡，但对市场还是谨慎乐观；

　　6.短期内我们会以一些改善型产品为主，以应对目前市场及政策变化因素，因为改善型的购买力是最强的，中期来看，利用周边环境的改善，配套的完善，进一步宣传板块价值和楼盘品质优势，在当前比较平稳的价格基础上促动楼盘的销售。

　　(都市快报 记者 周成奎)