购房者驱车366公里紧急办贷款

　　4月17日晚上，谢逸清第一次听到了“新国十条”这个词。

　　4月19日是楼市新政出台后的第一个工作日，谢逸清还没有起床就收到了银行个贷部老总发来的短信：“到岗后请马上查阅OA(企业内部电子邮箱)，研读新政具体细则，新客户照此办理，已申请的客户逐个电话联系，尽快处理完毕。”

　　看到短信，谢逸清一个激灵：自己还有26个贷款客户没有完成所有材料的汇总，而一旦有贷款申请人不能在最短时间里递交材料，很有可能会被卡在老政策之外——如果是外地人或是二套以上，都将无法贷款。

　　当天是她开车上路以来开得最快的一次，从外东山弄到庆春路，平时需35分钟的路程，那天她只花了20分钟，代价是红色奥迪A4侧面长长的一道划痕。

　　从8:45开始，谢逸清的电话就没停过，每次都是机械地重复“不好意思，您的贷款材料还没有齐全，缺少个人收入证明、流水账目……”直到10:15，一个半小时里，谢逸清打完了所有的电话，平均每个3分30秒。

　　中午12点，正在吃午饭的谢逸清接到了客户的电话，一位住在滨江的女客户带着材料找上门来，急匆匆地要求当场核对文件。整个下午，购房者一个接一个上门补齐材料。有一位在3月份就递交贷款申请却始终不曾露面的购房者也赶到了银行，还把材料装在文件袋里，码得整整齐齐。

　　下午5点半，谢逸清等到了当天的最后一个购房者。他是温州苍南人，在杭州九堡的一个品牌楼盘买了套200多平方米的大户型。听说新政策收紧了对外地人的贷款，他生怕买房计划落空，接到电话就出门了，驱车366公里从温州一路赶到杭州，冲进银行的时候，腿肚子还在打战。

　　一天签批146笔贷款

　　从购房者把完整的贷款材料交给银行，到银行批复贷款并向开发商放款，这个过程往往需要一周时间。在这一周中，银行工作人员需要经手调查、审查、审批、签约、办理抵押、放款六项手续，一一查验贷款期限、个人信用、贷款资格、还款资质、抵押物价值等诸多内容。而只要这笔贷款通过审批完成签约，就算进入了“放款”程序，到这时合同双方就须按合同办事，不能轻易调整政策了。

　　政策出台前的几周，正是杭州楼市热度最高的时刻，不仅杭州主城区房源供应量略显不足，市中心中小户型二手房一度出现断档。根据快房网K指数研究室的统计，政策出台前一周(4月5日-4月11日)，杭州主城区二手房保持着上升势头，K指数·二手房价格指数为160点，环比上浮3.2%；而此时的一手房仅一周就成交了3461套。

　　政策出台后，所有购房者的脑子里只有一个念头：尽快拿到贷款！海量的贷款申请涌入银行。

　　当谢逸清在4月22日把所有材料齐全的贷款申请拿到分行审批后，在分行电脑系统里等待处理的剩余贷款申请一共有164个。这些等待审批的贷款大多是4月中旬提交的，以二手房居多。根据银行要求，这些贷款必须在当周最后一个工作日(4月23日)获得通过，否则就得按照新政策来实施。

　　在商业银行里，负责审批个人贷款的工作人员叫做“信贷审批员”，全部支行需要审批的房贷都会汇总到他这里，由他来打上一个钩——决定是不是放贷。平时，审批一笔贷款首先要核实材料是不是齐全，包括身份证明、结婚证明、收入证明、日常流水账、房产三证；然后再看看申请的贷款是不是符合政策要求；最后复核一遍贷款人的信用记录，全部没有问题才能放行。一般一天最多审批20多个。

　　谢逸清直到这时才真正明白“争分夺秒”的含义——上级通知，审批员今天必须把所有等待审批的贷款全部批出来，一共164个贷款申请！

　　这一天审批员的全部工作就是在电脑上“打钩”，一直干到晚上8点钟银行的审批系统自动关闭为止。数了数一天之内一共签出了146笔贷款，剩下的18个客户则只好看情况增加首付了。

　　后市决定购房者的心态

　　新政实施后，没有一年以上纳税证明或社保证明的外地购房者在杭州得不到按揭贷款；而由于新政对“三套房”的认定标准尚未明确，杭城大多数银行也都暂停了“三套及以上”贷款。

　　这种“史上最严房贷政策”一直延续到6月底，直到三部委出台“认房又认贷”标准，允许外地人以“二套房贷”的标准办理按揭贷款后，对异地购房和“三套房贷”的放款才在部分银行重新启动。

　　后市会怎样？浓重的观望心态让不同的购房者做出了截然不同的决定。“有的购房者想尽一切办法希望获得贷款，有的购房者明明符合条件，但就是不愿意提供完整的材料，就希望借着新政的机会提出退房要求。”谢逸清说。

　　譬如她在6月碰到的一位购房者，就希望借着新政的机会退掉房子。这位购房者是金华人，几年前就在西溪数码港做打印机生意，有连续三年的纳税证明。4月份，他看中了九莲新村一套60平方米的房子，总价135万元。本来审批已经通过了，首付4成，利率上浮为基准利率的1.03倍。结果新政颁布，贷款人迟迟不拿出纳税证明，说自己是外地购房者，要求撤销合同，退房了事。

　　这下，轮到房东急了，天天找银行要求早点放款。谢逸清只好充当“和事老”，连续7天，天天给买卖双方打电话调解，最后的结果是房东把总价下调了3万，购房者才肯办按揭。

　　信贷员转向经营性贷款

　　房贷政策公布几天后，杭城的二手房日均成交量减少了近一半。一手房的新推房源也大幅下滑，原本计划在4月下旬开盘的楼盘，纷纷延迟开盘时间或取消推盘计划。政策推出后的第一周，杭州市区(含萧山、余杭区)商品房共成交1004套，环比下跌71%，其中主城区成交507套，环比下跌72%。

　　随之而来的是银行房贷业务量的大跳水。在谢逸清工作的银行，房贷占个人信贷总额的60%，而在四大行，房贷占所有贷款总量的30%-50%。“今年1月到3月，每个月个贷总量的增长额都有3.2亿元，可是4月份只有8000万元，下滑的量几乎都是房贷。”根据相关统计，杭城各家银行6月至7月审批的所有房贷中，超过90%为首套房贷款，二套房仅占8%，三套及以上不足1%。银监会相关负责人在接受媒体采访时表示，在部分地区进行的抽样调查显示，第二套房及以上房屋贷款套数在总套数和整体占比中呈现双降。

　　快房网K指数研究室的统计结果显示，虽然如今大部分银行明确了第三套住房贷款的操作细则，但由于楼市成交低迷，实际操作的单子并不多。为了维持业务量，银行之间开始争抢房贷的生意。

　　“有银行为了争抢客户，到现在还认贷不认房；有的银行干脆取消了认房环节，直接让客户签一份保证书了事；还有的只要求客户出具购房地的无房证明，比如杭州人在滨江买房子，只要能证明滨江没有就行了。”因为自己银行的要求较为严格，谢逸清丢掉了好几笔贷款业务。

　　另外，周边县市的房贷业务，也随着部分外地购房者的回归异军突起。海宁有楼盘参加摇号的订金就要150万元，那里的按揭更好做。

　　谢逸清下半年的工作重点不再是房贷，转向了个人经营性贷款，8月份她还要参加行里举行的经营性业务培训班。

　　7月16日，杭州城东一家楼盘终于有了6套成交，谢逸清作为楼盘开发贷款合作银行的个贷客户经理，只拿到了一份按揭合同。这让她的心情和天气一样沉闷。

　　“开发贷款”，是指银行借给房地产开发商用于拿地造房的钱。一般来说，只要楼盘签下了开发贷款，它和贷款银行就有了一层“特殊的关系”，每一套需要按揭的成交，都会成为这家银行的“禁脔”。可如今，因为在“认房认贷”标准上的执行力度不同，谢逸清原本认为十拿九稳的几笔按揭贷款，都被竞争对手硬生生抢走了。

　　新政百日大事记

　　4月14日，国务院召开常务会议出台调控政策，要求对贷款购买第二套住房的家庭，首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。同时，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第三套及以上住房的，将大幅度提高首付款比例和利率水平。

　　4月17日，国务院发出的通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。该通知被视为“楼市新政”的起始。

　　6月4日，住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通知，对商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准进行了规范——“认房又认贷”。其中“认房”指借款人首次申请利用贷款购买住房，但是在当地房屋登记信息系统中，其家庭已经登记有一套住房(及以上)的，将被认定为二套房(及以上)，家庭成员的范围包括申请贷款人以及他的配偶和未成年子女；“认贷”指借款人已利用贷款购买过一套(及以上)住房，又申请贷款购买住房。也就是说，只要购房者曾经贷款购过房，或者家庭名下实际拥有一套住房，再度买房时都会被当作二套房处理，首付5成，利率在基准利率基础上上浮10%。

　　另外，对不能提供1年以上当地纳税证明，或社会保险缴纳证明的非本地居民，申请住房贷款的，贷款人按第二套(及以上)的差别化住房信贷政策执行。

　　7月初，杭城多家银行恢复办理第三套以及三套以上住房的购房按揭业务。对于第三套房，银行大多要求首付5.5成，利率以基准为基础上浮15%-20%。

　　7月12日，住建部、银监会、国资委再次重申：各地将继续坚定不移地执行国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》及相关配套政策，并严格执行二套及以上房贷政策不动摇。

　　(都市快报记者肖俊健)