浙江在线07月28日讯从1、2月份的整体观望，到3、4月份的量价双涨，再到史上最严厉调控新政出台后，5、6月份市场再次陷入到浓重的观望气氛中，今年上半年的浙江楼市在短短半年间坐了一次不折不扣的过山车，“政策市”效应十分明显，最终表现为量缩价滞。

　　昨天上午，2010年上半年浙江省房地产业发展报告发布会在梅地亚宾馆举行，浙江省房地产业协会和浙江大学房地产研究中心进行了联合发布。值得一提的是，报告首次对全省11个地级以上城市进行了市场调查，测算了房价收入比、房价房租比、房租收入比三个基本指标，得出的结论是：各城市房价收入比普遍较高，工薪家庭购房者买房困难，相形之下房租收入比较为合理，居民的租房消费压力不大。

　　上半年楼市为明显“政策市”

　　调控效果表现为量缩价滞

　　在一系列调控政策尤其是4月15日后连续出台的严厉调控组合拳作用下，上半年浙江楼市表现出“量缩价滞”的基本态势。

　　全省上半年住宅销售面积同比下降两成

　　从2010年1-6月商品房销售面积来看，浙江省商品房累计销售面积为1904万平方米，同比下降12.4%，其中，住宅累计销售面积1531万平方米，同比下降19.6%。如果与2009年下半年的火爆楼市相比，那么2010年上半年的销售面积更是严重萎缩。2010年上半年全省商品房销售面积只相当于2009年全年的34.5%，而商品住宅销售面积只相当于2009年全年的35.7%。

　　杭州市区5月成交量仅为去年5月的十分之一

　　分月度来看，1-2月，全省商品房销售面积304万平方米(两个月平均)，3月份为333万平方米，4月份达到了460万平方米，环比上升38%，涨幅较大。5月份，由于中央政府出台的一系列宏观调控政策效果开始显现，商品房销售仅为242万平方米，环比下降47.4%，成交量明显萎缩。6月份，由于部分开发商开始促销，商品房销售面积达到261万平方米，环比上升7.95%。而如果与2009年同期相比，全省5月份的销售量萎缩十分明显，以杭州市区为例，2009年5月新建商品房销售量超过1万套，而2010年5月只有1010套。

　　上半年成交价格没有出现下降

　　从商品房成交价格来看，并没有出现明显下降趋势。2010年1-6月，全省商品房成交均价为8908元/平方米，高于2009年同期7322元/平方米和2008年同期6090元/平方米的水平，分别增长21.66%和46.27%。2010年6月，全省商品房价格同比上涨13.5%，环比下降0.1%，其中，新建商品房住宅价格同比上涨21.1%，环比持平。

　　杭州二手住宅上半年成交量不到去年的三成

　　从二手住宅成交情况来看，成交量在3-4月份明显放大，但1-2月份和5-6月份表现低迷，成交均价则保持坚挺。以杭州市区为例，5城区上半年二手住宅成交11134套，只相当于2009年全年的26.8%，与2009年下半年的火爆形势形成鲜明对比。

　　2010年上半年杭州市5城区二手住宅成交情况

　　房价收入比是反映居民购房负担情况的指标。课题组用各地市2009年统计公报中城镇人均可支配收入乘以户均人口数来表示家庭年收入，用各城市市区2010年上半年商品住宅成交均价乘以90来表示购买一套90平方米住宅的总价，这个总价除以家庭年收入得出房价收入比，表明该城市居民家庭购买一套90平方米住宅所需要的年数。

　　从图表可以看出，全省有6个城市市区的房价收入比超过了10，其他城市的房价收入比也都在8以上，说明这些城市居民家庭购买住房有较大困难。特别是在温州(27.8)、杭州(21.2)、丽水(14.3)和宁波(14.0)，当地工薪家庭购房压力很大。

　　当然，城市房价收入比与城市的经济发展水平和结构有较高关系。以杭州为例，杭州是世界知名的宜居城市，本地和外来人员的购买合力构成了杭州楼市的巨大需求。

　　由于楼市具有鲜明的区域特色，不同城市间差异性显著，为了更真实地反映浙江省不同城市的楼市运行状态，报告课题组首次对全省11个地级以上城市进行了市场调查，测算了房价收入比、房价房租比、房租收入比三个基本指标。

　　全省11大城市市调显示买房压力远远大于租房

　　房价收入比温州最高杭州次之工薪家庭购房压力很大

　　房价租金比五城市超过500目前利率水平下投资风险较大

　　房价租金比是反映住房买卖市场和住房租赁市场关系的指标。课题组用2010年上半年全省各城市市区商品房成交均价，除以该城市市区2010年6月份平均住房租金，得出房价租金比指标。200的房价租金比对应于6%的年租金回报率，300对应于4%，400对应于3%，500对应于2.4%，600对应于2%，700对应于1.7%。

　　根据国际经验，在成熟市场经济中，房价房租比的合理范围在200-300之间，但在我国现阶段，利率水平很低，投资渠道缺乏，居民更倾向于购买住房，而不愿意长期租赁住房，因而房价租金比较高。相关研究显示，如果该比例超过500，房地产投资风险将会较大。

　　从图表可以看出，全省温州(720)、金华(608)、衢州(587)、丽水(584)和杭州(564)市区的房价租金比均已超过500，在目前存贷款利率水平下，投资风险较大，而其他城市基本在400到500之间，投资风险相对要低一些。

　　房租收入比反映了城市住房租金水平与居民家庭收入的关系。课题组用各城市2010年6月份的平均住房租金乘以60，表示租赁一套60平方米住房的月租金水平，用各城市统计的2009年城镇人均可支配收入乘以家庭人口数再除以12，表示城市家庭的月收入水平，月租金除以月收入得到房租收入比，表示城市家庭在租房情况下，家庭房租支出占家庭收入的比例。

　　根据国际经验，一般居民家庭住房消费支出占其收入的25%以内是合理的，30%以内是可以承受的。从图表可以看出，目前浙江省各城市房租收入比均处于正常范围之内，只有杭州(30.0)和温州(27.8)两个城市高于25.0。也就是说，如果家庭通过租赁方式满足基本居住消费需要，在经济上是可行的。因此，政府在住房保障的规模和力度方面压力不大，要重点关注的是房价过快上涨带来的购房困难。

　　房租收入比均处于正常范围内杭州居民租房压力不大

　　下半年政策效应继续释放楼市打破僵局或将“价调量增”

　　根据国内外宏观经济运行情况和对我国房地产周期的分析，报告预测2010年下半年房地产调控政策仍将延续，各种政策效应还将继续释放，浙江省房地产市场的“僵持”局面将被打破，房地产市场可能会出现“价调量增”的基本特征。

　　报告认为，2010年上半年，国家出台一系列宏观调控政策的目的是逐步退出过度宽松的经济刺激政策，抑制房地产价格过快上涨。从政策目标来看，目前只是初步遏制了房地产价格上涨的势头，但也造成了成交量萎缩的不利局面。可以说这是调控过程的中间状态，因此下半年政府不会轻易放松调控，更不会匆忙结束调控。而大家关注的“房产税”等进一步加强调控的政策是否会出台，则取决于对调控效果的判断，特别是主要城市房价走势是否平稳。

　　同时，随着市场低迷局面的持续，房地产开发商资金和经营压力逐步显现，加上大批楼盘即将集中开盘，市场供应量大幅增加，下半年开发商很可能将结束等待观望而转向积极促销。从最近的市场动态看，部分开发商和楼盘已经率先行动，促销力度逐步加大。

　　而从购房者的心态和行为来看，目前的观望并不意味着购买力的转移或消失，而是在等待合适的购房时机和价格。因此，如果开发商促销力度加大，商品房价格有明显回调，那么下半年销售量回升的可能性较大。

　　据每日商报记者陈贲