浙江在线09月10日讯外墙渗水了，电梯坏了，小区的共用部位设施出现了问题，怎么办？

　　今年4月26日，宁波市人民政府法制办发布了《宁波市物业专项维修资金管理办法(草案)》，规定房屋要交一笔“养老保险金”，为房子的维修“埋单”。

　　为什么要交这个钱？不交会怎么样？这个钱怎么使用？不少市民对草案提出了疑问。宁波市法制办和宁波市建委综合考虑市民意见，对草案进行了修改。昨天，公布了修改后的《宁波市物业专项维修资金管理办法》。

　　对该办法市民如还有意见和建议，请在9月17日书面反馈至市政府法制办公室立法一处(县前街61号)；联系电话：87182056(工作时间)；传真：87182023。

　　对于市民普遍关心的焦点问题，记者请教了宁波建委工作人员，以作详解。

　　问题一：为什么要交这笔资金？答：给房屋买份“养老金”，让房子老有所养

　　为什么要交一笔物业专项维修资金？这是市民提的最多的一个问题。宁波市建委负责人对此进行了解答。

　　宁波市的房屋绝大多数属于群体式建筑，多以小区开发的方式组织建设。房屋普遍存在内外承重墙体、柱、电梯、水暖、照明、煤气、消防设施等共用部位和共用设施设备。在维修或更新改造时，容易出现资金归集上的困难。

　　1998年，建设部、财政部曾下发了《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》的通知，要求建立商品房屋维修基金。杭州、温州、湖州等地都相继建立了物业专项维修资金，但宁波市至今未出台相关办法。

　　现在宁波房屋保修期满后，日常维修各小区的普遍做法是，由物业公司向业主收取日常维修金，标准为：多层1.5元/平米，高层住宅2元/平米。

　　“其实这笔钱根本不够用，小区的公共部位经常得不到及时维护。”因此，给房屋买份“养老金”，让房屋老有所养，已经势在必行。

　　问题二：这笔钱怎么交？答：购买新房时交纳，已购老房分5年逐步补交纳

　　草案提出，不管是住宅还是非住宅，都要交物业专项维修资金。

　　如果你买的是新楼盘，先由开发商代交，楼盘交付时再收取。开发商在售房时，应将专项维修资金的交存规定告知购房人，并在房屋买卖合同中予以约定。

　　之前未交过物业专项维修资金的业主怎么办？“考虑到宁波市未交存维修资金的房屋量多、范围广，业主一次性交存维修资金困难会很大。”因此草案规定，在本办法施行起5年内，业主每年按不低于五分之一专项维修资金的额度交存。

　　问题三：大约需要交多少钱？答：建筑安装造价的5%~8%，困难家庭享受补助

　　按草案规定，购买未设电梯的商品房，购房者按每平方米建筑安装造价的5%缴存专项维修资金；购买有电梯的商品房的，缴存比例为8%。

　　据了解，目前宁波市区未配置电梯房屋的建安均价约为1200元/平方米，配置电梯房屋的建安均价约为1500元/平方米。

　　也就是说，如果你现在购买一套100平米、未配置电梯的商品房，应交存专项维修资金为6000元；同面积、配置电梯的房屋，应交存专项维修资金为12000元。

　　此外，政府还将对老房交专项维修资金予以补助。接下来宁波市将会出台详细办法，对老房(主要是低收入家庭住房、解困住房等特殊房屋)的业主进行补助。

　　问题四：这笔钱会怎么用？答：资金由业主大会授权业委会管理，要动用必须达到两个“2/3”

　　物业专项维修资金怎么用？根据草案，实行业主自主管理的，应召开业主大会，同时要达到两个“硬性指标”，才能由业主大会授权业主委员会负责这笔专款的日常管理。

　　“首先，同意动用的业主所拥有的私有建筑面积，要超过小区总面积的2/3，同时，同意动用的业主户数必须达到总数量的2/3。”

　　如果小区未成立业主大会，专项维修资金则由政府设定的维修资金管理机构代为统一管理。目前宁波市建委正在组建这个机构。

　　问题五：使用维修基金会不会很困难？答：的确有困难，两个硬指标已作了微调

　　有市民说，他的一个朋友住在杭州，自家房子外墙渗水严重，她想起买房时交了一笔专项维修资金，但小区物业告知，使用这笔钱，必须征得小区80%以上业主签名同意，这些签名要她自己去收集。

　　小区有数百住户，挨家挨户收集80%的住户签名，几乎是不可能的任务。这位朋友最后不得不放弃了。

　　针对市民提出的情况，草案进行了修改，将原来的两个“2/3”改为了“占本小区或本幢总建筑面积2/3以上的业主且占本小区或本幢2/3以上户数业主”。

　　也就是说，像外墙渗水这种只涉及到一幢房屋的问题，只要经过本幢2/3居民的同意就可以申请使用维修基金。

　　如果是整个小区的绿化、道路修建等问题的话，还是要征求整个小区居民的意见的。

　　问题六：这笔资金的安全能保障吗？答：确保资金的保值增值

　　草案明确规定，专项维修资金绝对不能投资于高风险领域。但在保证专项维修资金正常使用支付的前提下，管理机构可以按照国家有关规定将维修资金用于购买银行代理发行的国债或转为定期存款等形式，确保资金的保值增值。

　　“维修资金存储或者购买国债的增值收益，应当转入维修资金分户账内，滚存使用。”宁波市建委负责人说。

　　问题七：不交会有什么后果？答：新房可能拿不到产权证，老房无法交易

　　按照草案规定，对于拒交首期专项的新房业主，开发商有权按照房屋买卖合同的约定处理，比如延期交房等；对于老房，在房屋所有权转让时，原业主如果没有交，或者交的钱不足应交维修资金的30%时，在办理房屋所有权转移登记前，新老业主双方应协商足额交存。

　　也就是说，如果没有按规定交存专项维修资金，新房可不予交付，这样一来，业主也不可能拿到房产证，老房则无法完成二手房交易。

　　通讯员 吴培均 记者 朱笑咪