制图梁津铭

　　浙江在线10月15日讯2010年对杭州房地产市场而言，绝对是不同寻常的一年。在政府的调控声中，整个市场跌宕起伏。

　　据杭州透明售房网的数据，2010前三季度，杭州七区(不含萧山区)新房共成交了28438套，日均成交套数达到105套，成交面积307.4万平方米，和2009年同期738万平方米的成交量相比，一半都没达到。

　　纵观整个前三季度，3月和7月，是两拨抢房行情的起点。特别是7月起，虽然调控还在持续，但楼市成交量依旧不可抑制地出现量价齐升行情。但值得注意的是，一手楼市的存量却在悄悄增加。

　　“两V”走势

　　成交量略高于2008年

　　今年前三季度的成交量在调控之下同比2009年下跌58%，同期仅比2008年略高。今年的行情演绎出几个特色鲜明的阶段。

　　第一季度：假寐到疯狂

　　第一季度的杭州楼市曾经历了一度的“不景气”，2月份的成交量达到历史低位，主城区春节长假的零成交也曾备受关注。这些看起来很像是从2009年12月就开始的调控奏效了，但事实上仅仅是存货卖光后，市场的一次“假寐”。

　　3月份伊始，楼市就开始了抢房的疯狂行情。这是今年的第一个“V”字曲线，房价也在疯狂中不断刷新。

　　第二季度：遭遇调控冰冻

　　当4月疯狂的行情演绎到一定程度，号称史上最严厉的调控政策——“新国十条”横空出世，疯狂的市场一下进入了冰冻期。

　　新政之后的一手房成交量呈“倒V”走势，成交量明显萎缩，5月成交量环比下降84.4%，市场低迷。6月虽比5月略有升高，但仍然是在低位徘徊，市场观望情绪浓重。

　　进入6月后，有个别板块的价格相比4月分出现了一定下降，各种各样的优惠和小折扣开始满天飞。

　　第三季度：

　　以价换量后回暖，又遇调控

　　由于部分楼盘主动促销，7月杭州楼市终于“破冰”：随着大量楼盘打折促销跟进，楼市进入以价换量期；在供应急剧增加情况下，8月、9月成交量继续上升，受成交结构影响，均价也呈现出上扬。从图表上看，第三季度的行情，又从V字底部开始上演了量价齐升。

　　但第三季度的“量价齐升”只能算开发商主动采取对策后的“被回暖”。

　　首先，九堡、下沙、丁桥等板块的均价已经出现了明显下调，这些板块内的“以价换量”现象非常明显。而且从整体行情来看，优惠的力度在加大，具有诱惑力的存抵活动此起彼伏。

　　其次，成交量的回升确实是不争的事实。但值得关注的是，即使如此，自7月起楼市成交量虽然月月冲高，但存量并没有因此减少，反而逐月递增。

　　“金九”行情下，存量悄悄增大

　　通常情况下，楼市存量销售比的值在2~3左右的话，说明消化非常快，销售进入一个快速上涨期；5~6的话，说明供需平衡，市场进入一个平稳期；而超过20，楼盘销售压力就会很大。

　　存销比能够很好地反映市场的供需变化，并且能够进一步预判后市走向。例如2008年万科的降价，很大原因是由于当时的存销比值连续几个月均处于高峰，最高达到30左右。

　　从上图中可以看到，2010年前三季度杭州八区市场存量总体上看比较稳定，但是存销比波动很大，呈“M”型走势。出现这种市场行情与政府政策和购房者信心变化有关。

　　由于销售淡季，1~2月的存销比较大；4月，存销比仅为2.2，市场出现恐慌性购房；新政后，大量购房需求受到抑制，存销比快速增长；由于政策后续效力不足，7~8月份存销比下降，大量的市场需求逐渐复苏；9月存销比趋涨、存量激增，加上二次调控的影响，购房者将重新陷入观望，预计四季度杭州楼市存销比将放大。

　　从成交结构看，购买力从改善型向首次置业和高端市场转移。90方以下小户型自2008年起在整个市场中的份额就一直占据在半数以上，成为第一大细分市场。

　　市场并非真正回暖

　　2010年，一手房市场以“4·17新政”为分界点，出现了意料之外的先热后冷。7月之后以九堡的两个楼盘打折为前奏，楼市以价换量的行情开始展开。成交量月月递增，直到9月份，杭州一手住宅成交面积创下65万平方米，离4月份的最高点80万平方米仅差15万平方米。

　　但这样的“回暖”从目前来看，只能说是“被回暖”，而不是真正的回暖。

　　“真正的楼市回暖应该呈现‘价格上升、成交量增加、存量减少’的特征。”汉嘉机构汉嘉咨询副总经理陈焕春对比了2007年和2009楼市回暖的各项数据后得出这样一个观点。

　　虽然7月后，成交上升，但存量却也逐月递增。7~9月份，杭州八区楼市存量分别为209万平方米、214万平方米和277万平方米。“这说明，真正好卖的只是少数楼盘，大多数楼盘还是卖不动。也正因为如此，7月起，一边喊着热销，一边存量反而在加大。而9月份存量特别大还因为受预售资金监管的影响，供应量突然增大的缘故。”

　　而从成交均价走势看，7月成交均价为18409元/平方米，8月成交均价为20056元/平方米，9月成交均价为20316元/平方米。价格似乎在上升，但“这只是由于高档楼盘近期成交比较集中才导致的。”陈焕春认为。

　　某开发公司营销副总认为，从8月开始成交量有一个比较明显的“回暖”情况出现，但是更多的是明星楼盘的“以价换量”。一些高性价比楼盘或者大牌楼盘如万家星城、西溪诚园、金地·自在城、德信·早城、保利东湾一直占据销售榜前几位，还有一些中低价楼盘如德圣·博奥城、贝利·栖溪公馆、东田·擎天半岛也凭合理的定价和较高的品质赢得销量。而价格没有调整的楼盘销售并没有被整个大势所带动。

　　但这样的“明星楼盘”行情却频频被误读为整体回暖，放大至整个楼市的回暖，于是需求层面在观望一段时间之后，变得蠢蠢欲动。