兰桂花园业委会主任周国柱，他身后是将要改造的网球场。

游泳池改造后，每户人家每年可领到一张价值200元的游泳卡。

　小区北围墙的防护栏将增高到1.6米，需投资8万元。

　周国柱打得一手好算盘

　　10月16日，周六，文二西路兰桂花园网球场，几个工人正忙着拆网球场护栏。这个沿用了10年、略显破旧的网球场，将迎来一次华丽变身——小区投资30万元，重修网球场，改造成集网球、篮球、羽毛球为一体的多用灯光运动场。

　　这是兰桂花园小区今年的“五大工程”之一。每项工程，都惠及业主生活的方方面面，给业主带来实实在在的好处。

　　主导实施这次小区“五大工程”的，是小区第三届业委会。

　　兰桂花园1999年交付，小区共有14幢别墅、14幢公寓，346户人家，居民1000多人，是杭州城西较早的楼盘之一，2000年曾获“全国示范小区”称号。

　　周国柱是小区业委会主任，是具体实施“五大工程”的主心骨。

　　周国柱今年59岁，个头1米75，说起话来语速不快不慢，面带微笑。他是小区惟一一幢单体别墅业主，面积300多平方米，现市值1500多万元。

　　周国柱早年做西湖牌(现数源)电视机批发生意起家，现退休在家，除了到证券公司大户室炒炒股票，其他时间都花在小区管理上。

　　在小区业委会办公室的桌子上，摆着一把年代久远的算盘，这是周国柱的宝贝，陪了他30多年了，拿起来掂一掂，很沉。算盘的一侧写着：永嘉县车木厂制；“东方红”牌。

　　“一般算盘只有13档，我这把算盘最长，有17档，算起账来蛮方便。”说着，周国柱试着打了几下算盘，“啪啦啪啦”响。

　　5年来小区经营性收入提高30万元

　　周国柱是个热心肠，是三届小区业委会成员，1999年当选业委会委员，2002年当副主任，2005代理主任，2006年1月起正式上任小区业委会主任。

　　今年10月启动的小区“五大工程”，总共投资60万元，是周国柱上任以来最大的手笔。

　　这笔“巨款”从哪里来？“都是从我们小区经营性收入里开支的，钱还够花。5年来，我们小区一年的经营性收入，从原来的14万元提高到现在44万元左右。”周国柱信心满满地说，“等一下，我来算算。”他又把算盘打得“啪啦啪啦”响……

　　“大概平均每年提高25%左右。”他说。

　　每年请保安吃年夜饭发红包

　　停车费收入涨了一倍

　　小区经营性收入为什么5年间能增长30万元？兰桂花园小区业委会在开拓小区收入方面有啥妙招？且看周国柱用算盘给你算的这笔账——

　　首先是停车费。这是多数小区经营性收入的主要来源。兰桂花园有130个路面停车位，每个车位每月租金100元，由于各方面原因，小区原来的停车费收得不齐，每年停车收费收入只有9.5万元。

　　为什么停车费收不齐？周国柱找原因。停车费是物业保安代收的，关键是要提高保安的积极性。

　　怎样提高保安的积极性？要多给保安关怀。“对，要多关心保安。”周主任说。

　　2005年，在一次业主给受伤保安捐款后，业委会用剩余的8000多元专门设立了保安奖励基金，保安表现好有奖励，保安受了委屈，也能拿到委屈奖。至今保安奖励基金发了三次，都是奖励保安的；委屈奖还一次也没发过。

　　现在，保安奖励基金还剩余3000多元。

　　每年年底，业委会还请小区全体保安吃年夜饭，地点就在旁边的外婆家，开两桌，还会给保安派发红包，按照保安工龄和保险，红包金额100元到1000元不等。

　　保安感觉受到了业主的尊重，心里暖了，积极性自然也高了。小区停车费收缴率达到100%，小区还有50辆私家车没有固定停车位，每天晚上，保安都是腾挪转移，目前没有一辆车停在小区外面。业主路面停车费收入一下子提高到了15万多元。

　　另外，小区沿文二西路的店铺有个外婆家饭店，中午来吃饭的车子停不下，而小区白天停车位基本是空的。业委会决定，每周一至周五10点到14点，小区停车位有偿向外婆家开放。这一块，每年能多收入2万多元。

　　这样，一年小区停车费收入从9.5万元涨到了18万元，几乎翻了一倍。

　　腾出400平方米小区会所用房

　　停车费收入涨了，接下来业委会又瞄上了小区会所。

　　小区会所位于沿文二西路商铺楼上的三楼、四楼，一共有500多平方米，楼下商铺归开发商所有，租给了外婆家。

　　小区会所的使用权归全体业主所有。以前小区会所是业主娱乐场所，摆了3张麻将桌、3张乒乓球桌和1张台球桌。

　　打麻将每小时收费5元，打乒乓球每小时收费4元，打台球每小时收费20元。乒乓球和台球还好，每天有业主打。但因为业委会规定，打麻将不能搞赌博，3张麻将桌基本没人打。

　　“要么到业主家里搞，要么到外面棋牌室搞，反正后来是没人来小区会所打麻将了。”周国柱说。

　　2005年，业委会算过一笔账：一年会所收入就万把块钱，还要雇一个专职管理员，还有水电开支，一年要亏8000元。

　　能不能把小区会所这块资源盘活？2005年10月，9位业委会成员专门开会讨论。讨论的结果是把乒乓球桌从3楼搬到4楼，把3楼的几乎闲置的麻将桌搬到小区西门业委会会议室。业委会开会跟小区业主打麻将错时共用一个房间。

　　这样，位于外婆家楼上3楼400平方米大房间就空了出来。

　　外婆家想把3楼也租下来

　　双方一拍即合

　　空出来这么一个大房间怎么办？出租。

　　因为小区会所产权归开发商，使用权归全体业主。业委会主任周国柱出面跟开发商沟通，开发商同意出租。

　　于是委托小区中介出租。找上门来的租户很多，有想办培训机构的，有想办公司的，问题只有一个：到3楼必须经过1楼、2楼的外婆家楼梯。

　　“你说到了外婆家门口，迎宾小姐迎上来，问你有没有定位子，你却说我是楼上上课的，那不是很尴尬？”周国柱说。

　　后来，楼下的外婆家知道了3楼要出租的消息，主动找到兰桂花园小区业委会，说想把3楼也租下来。双方一拍即合。

　　400平方米多平方的大房间，2006年的租金10万元，现在每年租金涨到了20万元——这笔钱可都是净增长啊！

　　出租会所有三个条件

　　让业主共享吃饭优惠

　　在商海摸爬滚打多年的周国柱，谈起这笔买卖来很有一手，显示出他作为商海高手老辣的一面。

　　在他看来，归全体小区业主所有的会所出租了，虽然收益归小区业主所有，但这笔买卖还是有“潜力”可挖的。

　　当年把400平方米租给外婆家，业委会跟外婆家提出三个条件：

　　1.凭兰桂花园业主卡到小区门口的外婆家就餐，每天下午5:30之前到，可享用两个专用包厢。

　　2.凭业主卡到外婆家就餐享受绿色通道服务，可直接上二楼找大堂经理，优先安排就餐。

　　3.业主就餐享受8.8折。

　　——皆大欢喜。

　　盘活出租闲置用房

　　一笔大买卖搞定了，业委会成员还在小区收入上继续“挖潜”——

　　小区西北角原来建有一个100多平方米的垃圾房，外观像小别墅一样，因为交通不便等原因，闲置多年。

　　业委会把垃圾房里面打扫干净，又粉刷了墙壁，贴了地砖，租给了一家房产策划公司，前提是要求不能扰民。一年租金收入2万多元。

　　小区原来有水泵、发电等设备用房，由于一户一表改造后，这些设备房没什么用场了，于是又被业委会“盯”上，把这2间设备用房租掉，一年有收入3万多元。

　　兰桂花园

　　五大工程获九成业主支持

　　当年小区经营性收入只有14万元时，家底薄，每年投入到小区的钱得紧着花，比如搞搞绿化，补点树木，弄个背景音乐等；小区经营性收入涨到44万元时，家底厚实了，“以前我们都是小搞搞，从2008年开始，大手笔来了，目的就是要让全体业主共享小区经营收入成果！”业委会主任周国柱说。

　　2008年，业委会花了18万元，在小区装了32个监控探头。

　　2009年，小区一户一表改造，每户要自付450元，业委会说，现在业委会有钞票，这笔钱由业委会承担，又投入16万元。

　　今年10月，经过充分调研后，又推出了“五大工程”——

　　一、网球场翻新改造成集网球、篮球、羽毛球为一体的综合运动场，投资30万元。

　　周主任说，网球场建成年代久远，地面有些破损，而且670多平方米的场地，只能满足少数人锻炼身体的需要，改造成综合运动场后，每天分时段向不同运动需求的业主开放：早上6:00-8：00打羽毛球，上午8：00-11:00、下午1:00-5:00打篮球，晚上6点以后打网球。

　　运动场将改造成灯光球场，除了晚上打网球需支付电费成本外，向全体业主免费开放。

　　因为运动场紧挨着临街商铺后面，商铺都是餐饮店，为了给业主营造一个好的环境，在商铺后面将建一个长36米、高6米的防护板。

　　“不然，业主打球的时候，羊肉串味道、牛肉面味道、韩国料理味道都来了，业主呼吸到的空气不好。”周主任考虑得还蛮周全。

　　二、对小区28个单元楼道的信报箱更新改造，投资4万元。

　　现在的报纸越来越厚了，旧的报箱太小了，报纸常被卡在里面，有的业主拿报纸的时候还被划破过手，业主对改报箱的呼声很高。新报箱将比旧报箱扩大一倍。

　　三、为确保小区安全，小区北围墙的防护栏从0.15米增高到1.6米，投资8万元。

　　兰桂花园小区北面紧挨着骆家庄农居房，虽然有一堵2.5米高的围墙拦着，但还有安全隐患。今年春节后，有个小偷跑到小区临街商铺，趁老板不注意，拉开抽屉抓了一大把现金就跑，店老板和保安在后面追，小偷跑到小区北围墙，踩着树一翻，就很轻松地翻过，跑了。

　　事后，小区北围墙的安全周主任一直挂在心上，业委会讨论的时候就提了出来。

　　四、对小区游泳池全面改造，投资17万元。

　　因为地基下沉，小区500多平方米的游泳池这几年漏水严重，去年漏掉了1万吨水。

　　“每吨水3块多，1万吨水就是三四万元。我们一池水也就500吨，相当于一年漏掉20池水，心痛啊！这些钞票都要全体业主开支的。”周主任又“啪啦啪啦”地打起算盘算起账来。

　　以后游泳池改造成壁挂式循环系统，从明年起，每年夏天，每户人家可领到一张价值200元的游泳卡(可游泳20次)，让业主享受到实实在在的好处。

　　五、在运动场旁边设立16件健身器材，这笔钱由体育彩票资助，是业委会向社区打报告申请来的。

　　凡事都要按规矩来，搞这“五大工程”，业委会没忘记征求全体业主意见。

　　兰桂花园里住了不少老板，有些老板当时正好在国外出差，为了保证公正性，业委会就等业主回来征求意见，有些实在来不及，就电话征集意见。

　　最后的结果是：“五大工程”均以超过90%以上的高票通过。

　　业委会主任感言

　　不瞎折腾

　　多办实事

　　业委会主任周国柱说：

　　要把小区搞好，业委会一定要起主导作用，不能窝里斗，不能瞎折腾，最好不要轻易跟物业起摩擦、换物业，换物业的小区最终没有几个是成功的。

　　业委会要想尽办法整合小区里的一切资源，为业主办实事、办大事，支持物业工作，合力把小区搞好，让全体业主共享小区经营收入成果。

　　这样一来，业主满意了，物业少亏或不亏了，小区就和谐了，就有了我们小区业主自费花3万元买带空调的岗亭送给保安的善举。

　　据都市快报 记者 岳海智 摄影 陈中秋