昨日，在浙江世贸中心房交会布展现场，已有市民提前来看楼盘信息。张凌 李震宇 摄

　　浙江在线10月21日讯今年的楼市可谓一波三折、跌宕起伏，经过年初的快速飙升，到七八月份的回暖，再到现在的新政后市场，没有缺少过话题。其间，各路专家学者、开发商、买房高手们对市场走势的预测和判断众说纷纭。但近期，连最“嘴硬”的任志强都松口说房价要降了，虽然他坚持说房价下降与新政无关，但房地产业界似乎正在达成共识：房价即将下降。

　　这个结论的主要理由是今年下半年房地产市场供应量将大幅增加，假设需求不变或需求减少，则受供求关系对价格的影响，房价将回落。那么，杭州楼市是否也将适应这一走势，价格逐渐松动？我们有必要进行求证。

　　库存量

　　新政后主城区商品房存量破两万

　　还是让数据来说话吧。

　　10月2日，杭州主城区商品房存量突破20000套。截至10月19日晚8点，杭州透明售房网上显示，杭州全市(包括萧山、余杭)可售商品房存量为34660套，其中杭州主城区有20921套。如果以住宅量来算，杭州全市住宅存量有23165套，其中杭州主城区住宅存量12955套。

　　单从数据上来看，这组数据反映了目前杭州楼市处于一个供需相对平衡的位置上。因为我们在调取2007年至2009年的杭州商品房存量数据时发现，杭州主城区商品房供应量最小值出现在2007年8月~11月，连续4个月可售房源存量在8000~10000套之间，供应量得不到快速有效的补充，那4个月杭州房价急速升温。

　　而迄今为止，杭州商品房存量最大的时段则出现在2008年，从2008年3月份开始有10个月的时间，杭州透明售房网上的可售房源量一直保持在20000套以上，最高峰时甚至超过40000套。那也是杭州开发商最难熬的一段日子，包括一些树大根深的品牌房企都曾私下感慨，“差点儿熬不过去”。

　　从这几年的数据来分析，我们可以有一个基本的判断：当杭州主城区商品房存量在15000~25000套左右时，市场成交量和成交价格都比较稳定；而当存量超过25000套的时候表示市场开始转冷，存量跌破10000套市场表现为供应紧张，价格飙升。这个判断或许不足以预言未来的市场走势，但它却反映着市场的实时状况。

　　新增量

　　销量速度减慢，开发商延后开盘

　　10月原本是供应大月，“二次调控”和杭州地方细则的出台，让市场开始弥漫起观望气氛，但目前看来大多数开发只是选择避开市场最敏感的时间段，比如一些原定10月开盘的项目纷纷将开盘时间延后到11月；哪怕领了预售证的也暂时不开，给市场以接受、消化政策的时间，但没有取消开盘打算。

　　根据杭州商品房预售许可证的申请时间来统计：10月1日至18日，杭州主城区有17个楼盘申领预售证，其中14个为住宅项目，新增住宅2985套。

　　与之相对应的是，包括这14个新开楼盘在内，10月1日至18日，杭州主城区新成交商品住宅1581套，新增预定量为628套。

　　“现在值得关注的是新增预定量，他们反应了购房者对新政的接受程度。”一位杭州本地品牌房企副总私下与记者讨论近期的成交数据时说，新政出台后他每天都在跟进成交情况。因为杭州购房者对政策的反应速度是非常快的，如果政策对市场影响不大，那么一个月后市场交易活跃度就会逐渐恢复，如果影响很大，那么市场会越来越冷，“要看新增预定量有没有转为实际成交。”

　　目前看来，商品房供应量新增速度远远快于需求量的新增速度：10月1日至18日，日均新增房源165套，而日均成交约88套。如果能够保持这样的供求量，对购房者来说是比较有利的。事实上，除了已申领预售证的楼盘，记者在采访中了解到，杭州主城区内预计10月底11月开盘的项目至少还有8个。

　　担心开发商再用“饥饿疗法”，有意放慢节奏吗？大可不必。新政虽然温和，但对“囤地”、“捂盘”等违规行为的态度仍然相当鲜明，聪明的开发商不至于冒此大不韪，此其一。经过2008年年底到2009年第一季度的市场需求突然放量，很多当时控制开工量，以至没有及时赶上2009年第一波成交高峰的开发商都暗自后悔，所以这次很多企业都执行了“照常开工暂不开盘”战略，以防需求再次放量时无房可售的尴尬，此其二。

　　定价趋势

　　新开楼盘小心翼翼探路

　　新政出台的时间不长，市场仍在消化过程中，其实可供判断走势的依据不多，开发商和购房者都在边走边看。目前看来10月1日以后新开楼盘中，续推房源的定价基本与前期房源成交均价一致，而首次开盘的也与周边楼盘售价持平。

　　让我们来看看这14个已经领出预售证的住宅楼盘的价格。

　　从表格中很明显可以看出来，除了部分目前暂无成交的楼盘之外，其余项目的实际成交均价都比其申领预售证时申报的开盘均价要低。据开发商透露，因为杭州市规定销售价格不得高于备案价格，所以很多开发商有意提高备案价格。同时这也说明，在实际成交时，购房者与开发商谈价的余地比之前要宽松，成交均价比较真实的反应了市场目前可接受的价格。

　　那么目前的成交均价是否能反应未来趋势呢？很难说，看看那些申领了预售证但暂无成交的项目吧，这个数据表明，购房者与开发商之间的僵持状态，不仅仅是因为双方都不愿意让步，更主要的原因是双方都对未来趋势没有把握。

　　值得期待的是，尽管采访中大多数开发商对其即将上市新盘的价格三缄其口，但不约而同地留了口风，要“给客户惊喜”，只是其中是“惊”多，还是“喜”多？

　　有意向要在年内购房的消费者不妨到房交会上再去灵灵市面。