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业主们选出一位“达人”管家
物业费降了1毛钱 小区半年反而盈余6.5万元
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 物业费便宜了0.1元,小区保安工资却涨了10%。

  职业经理人老邵

  老邵个头约1米75,戴一副金边眼镜,说话爽快,他曾当过杭州服装集团特种服装部、时装部经理,杭州元霸时装公司常务副总。

  老邵也是小区业主,他当这个物业经理,做的是职业经理人,每月工资3000元。

  名头是职业经理人,其实老邵以前没干过物业这活。

  为什么要当这个物业经理?他说,一来发挥余热,二来自己搞了一辈子服务行业,“我想物业不就是搞服务嘛,万变不离其宗,我搞了三四十年服务行业,心里有底的”。

  业主自管方案胜出

  老邵能当上这个物管经理,是小区业主跟原物业“斗争”的结果。

  去年9月,原物业公司服务合同即将到期,物业跟当时的业委会提出,物业连年亏损,续约的话,能不能把物业费(每月每平方米,下同)从0.6元提高到1元,否则干不了。

  业委会说,物业费一下子涨这么多啊,这个我们可定不了。因为这几年业主对物业意见蛮大,业委会一合计,干脆搞几个方案,让全体业主投票,哪个票数得到2/3以上业主支持,就用哪个方案。

  方案有三:一、同意提高物业费,续聘原物业;二、物业费不变,聘请新物业;三、业主自管。

  458户业主对三个方案公开投票,结果没有一个方案得到2/3以上业主支持。

  竞舟社区出面,把得票最低的聘请新物业方案剔除,然后业主再对其他两个方案投票,最终业主自管小区的方案胜出。

  老邵自荐竞聘演讲

  业主自管小区,在杭州乃至全国来说,都是个新鲜事儿,业委会只能摸着石头过河。

  首先,小区谁来管?大家一致意见是,花钞票请个职业经理人来管。这个职业经理人必须是小区业主,业主自荐,公开竞聘。

  老邵和另一位四五十岁的女业主站了出来,成了竞聘对手。去年9月底,业委会办公室,老邵和女业主向30多位业主代表作竞聘演讲。

  老邵先发言:今天竞聘这个物业经理职务,并不是一时心血来潮,也不是稀罕这个官位,更不是为了挣几个钱,贴补家用,而是想诚心诚意为小区出一点力……虽然我是物业行业的一个菜鸟,但我干了40年服务行业,无非就是服务对象变了……我是个天生劳碌命,我的服务宗旨是:业主是上帝,上帝并不都是对的,但永远是第一位的……

  掌声。

  另一位竞聘的女业主演讲完后说,她自动退出。老邵不战而胜。

  老邵迎来职业生涯第二春

  去年11月28日,老邵正式走马上任,迎来职业生涯第二春。

  新官上任的第一把火,就是让业主感受到小区自管的优越性——物业费从0.6元降到0.5元,赢得一片叫好。

  原物业为了节省成本,聘用的都是年纪大的保洁员,“干活要有劲头的,年纪大了怎么干得动活?”老邵换了一批更年轻的保洁员,月工资从960元涨到1200元。

  为了稳定保安队伍,老邵还给保安涨了10%的工资,每月1650元。

  保安工资涨了,但要求严了。很快,老邵制定了《恩济花苑保安工作扣分管理细则》:

  早班保安站立服务时间4小时,中班保安站立服务时间6小时,晚班站立时间2小时,违规者扣4分;迟到、早退者扣5分;上班时间喝酒、睡觉,一经发现,经确认扣20分……

  “光靠人是管不好的,一定要有制度,这样管起来,用杭州话说就是‘不会淘气’。”老邵说。

  最大手笔是解决屋顶漏水问题

  做物业服务,老邵坚持一个原则——要想业主所想,急业主所急,先解决急的事情,想的事情慢慢来。

  他自认为上任以来最大的手笔,是开始解决小区屋顶、墙体渗漏水问题,这是小区多年的“顽疾”。

  先做摸底,共有65户人家。因为要动用房屋维修基金,必须走程序。

  先是业主填写申请表,经本单元2/3业主同意,业委会敲章审核后,再报房管局审核。

  现在,已经有1/3业主的漏水问题得到解决。

  “做这件事最大的收获是,一些原来不缴物业费的业主也主动来缴了。”老邵说。

  收支账做得很细很细

  在老邵办公桌上放着一张财务报表——2009年12月至2010年5月小区半年度收支账。

  停车费收入、物业费收入、经营性用房收入,以及买办公用品的开支,细到工资开支、什么牌子的打印机、空调、90元的旧单车,还有四季菊、报春花等花花草草,都一一详细列出。

  每项收支统计后,还特别注明一条:明细表和发票在物业办公室张贴。

  我三天两头跑小区,看到很多财务报表,但像老邵把账做得这么细的,还是头一回看到。

  更让我意外的是,物业费从0.6元下降到0.5元,给保洁员和保安加了工资,半年下来,物管中心竟然还盈余6.5万元(注:原物业曾提出,因亏损想把物业费涨到1块)。

  老邵说,这可能也是业主自管小区的好处吧,物业毕竟是个企业,以营利为目的,而现在是业主自管,一是人力成本能省就省(注:虽然给一线物管人员加了工资,但老邵降了管理人员的工资);二是所有账目都向业主公开,没有糊涂账。

  业主谈老邵

  小区自管后,业主怎么看?我随机采访了三位业主。

  黄女士(大学教师):我当时就是对自管投赞成票的。老邵也是业主,会从我们业主的角度多考虑问题,跟物业不一样,物业肯定要考虑挣钞票的。小区自管近一年下来,感觉蛮好!

  谭先生(机关干部):小区当时提出自管时,我投反对票的。因为我觉得物业公司好歹是个法人,出了问题,能找到投诉的地方;而老邵,其实就是拿份工资,他要是责任心不强,出了乱子该找谁去?所以,我觉得小区自管的这个物管经理人选很关键,一定要尽责。现在看来,老邵这个人确实选得好。那份收支报表,也是我在这个小区10年来,看到过最细的财务报表。

  罗先生(企业管理人员):小区自管,原来我觉得信心蛮大,现在看来,只有老邵一个人在干,蛮辛苦的。如果上面(业委会)有人支持他,给他每年制定规划,老邵只负责具体实施,这样更顺了,小区肯定会更好。我们期待业委会新主任!

  社区书记:

  尊重业主选择小区自管也有风险

  竞舟社区(辖恩济花苑)书记毛伟民说,恩济花苑小区自管的问题,他听到过各种说法,有赞成的,也有情绪激动地向他来投诉的,社区的态度是尊重业主的选择,只要大多数业主感觉自管好就行。

  毛书记说,跟物业公司有独立法人资格不同,小区自管最大的风险是,没有什么法规来约束职业经理人,假如职业经理人撒手不干了,谁来承担后果?只能是全体业主。

  “所以小区自管,这个职业经理人一定要选好,要有责任心。幸运的是,老邵是这样的人。”毛书记说。

  据都市快报 记者 岳海智

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