浙江在线10月27日讯近10个澳洲楼盘10月底来甬叫卖，这一消息的释放，犹如一颗石子投进湖面，掀起一圈圈涟漪。“去海外买房”，这一构想开始跃入手握富余资金、却苦寻不到出口的宁波人的脑海。

　　“事实上，海外买房的行列中，一直有着宁波人的身影。只是最近受‘限购’、‘限贷’等楼市调控的影响，去海外买房的声音渐渐高涨起来。”

　　究竟那些远隔重洋的房子，有什么吸引力？本期“家园”便浅涉海外购房这个相对陌生的话题。

　　铺路子女留学

　　早有吃螃蟹者

　　无论是传统观念还是现代共识，真正的财富少不了拥有土地和房产。精明又理性的宁波人，深谙此理。

　　尽管关心和了解海外房地产市场，还是近些年才发生的事，但宁波一些先行者的海外买房故事，往往为不少市民津津乐道。

　　小陈是一位海外购房者，在澳大利亚留学三年后又留在了当地工作。近日，记者通过MSN采访到了远在澳大利亚的小陈。

　　“在国外留学的几年，居住是个大问题。”小陈说，当地学校住宿有限，又多是提供给高中生。大学住家，因生活习惯、文化差异，与房东时有摩擦。“特别是洗澡。因为澳洲缺水，洗澡一旦超过5分钟，房东肯定来敲门。”

　　在住家半年后，小陈动了租房的念头。

　　但与其租房，不如做房东。结果，在父母的一次赴澳探亲、实地考察后，一家三口推翻了租房的打算，直接“晋升”为买房。

　　在父母的经济支持下，小陈去澳洲读书的第一年就在学校附近买了一套三室一厅的公寓，总价值28万澳元。当时，1澳元约合人民币6元，即折合人民币168万元左右。购买了这套公寓后，小陈除了自己住一个卧室外，把其余两个房间租给了同学，每月获得租金1000澳元。这已足够支付小陈一个月的生活费用。

　　令小陈庆幸的是，近4年下来，通过汇率和房地产增值，房子已升值不少。小陈介绍，银行评估这套公寓目前价值36万澳元。

　　小陈暗暗算了笔账，除去房屋买卖费用、税费，以及三年就学期间所有的学费和生活开支，如果把房子出售，还能净赚近20万元人民币。

　　“小陈的例子蛮典型。”新通资深留学顾问童宗凤说，在之前的海外买房大军中，“买房养学”的留学生家庭占据的比例很高，目前，这一人群的数量还在增长。

　　据了解，除了留学，移民、投资也是海外买房的两大主流群体。

　　据新通移民顾问汤飗飗介绍，在澳大利亚、加拿大，都必须于5年周期内在当地累计住满两年，否则会影响最终绿卡的持有。

　　“反正是要住，于是，便有人选择了在当地购房。”汤飗飗说。

　　据了解，宁波人的澳洲置业，在2008年年底到2009年5月，还曾掀起过一股小浪潮。

　　“那时，澳元兑人民币汇率很低，最低时跌至4.4，最高跌幅达36%左右。”汤飗飗说，一些有精准眼光的宁波人在那时“下单”了。

　　“当时50万澳币的一套房，折合人民币220万元，放在今天，排除房子升值等因素，光汇率，按目前的6.5折算，就需325万元人民币。”

　　另悉，海外买房的房屋类型主要有别墅、公寓两种。大部分宁波人更喜欢购买别墅，因为购买别墅后除了拥有房屋本身的所有权外，地皮的所有权也为业主所有。而购买海外公寓的，多是在当地大型企业工作或者海外留学的群体。

　　澳洲地产先行探路

　　本地中介大声吆喝

　　甬城已有一些中介公司逐渐开拓跨国购房业务。早在2007年，多年专业从事异地房产代理的杭州湾房地产投资咨询有限公司便尝试“试水”。经多年考察，于今年，正式将海外地产引入甬城。

　　本届中国宁波国际住宅产品博览会上，该公司将带来著名的黄金海岸尼克劳斯高尔夫公寓、ROBINNA社区的38号河岸公寓、SOUI等澳大利亚楼盘。

　　“现在正当时。”在该公司负责人看来，先前海外地产在宁波尚处于萌芽状态，购置海外地产的“门槛”也比较高，但随着近些年经济的发展、人们生活水平的提高，宁波人的购房视野日渐拓展到海外，争做“国际房东”。

　　“虽然目前还未正式推广，但已有‘客户’打进电话，咨询我们将推的澳大利亚楼盘。”不仅如此，最近，甬上一些律师事务所的律师也接到市民来电来访，咨询去海外购房的有关法律事宜。

　　陌生的土地，陌生的法律，陌生的人群……远隔重洋买房，对多数人来说，会有一种浓得化不开的陌生感。但这种陌生感依然挡不住宁波人海外买房的热情。

　　进入10月，随着“史上最强”楼市调控政策组合拳的打出，一企业高管陈先生开始发愁。陈先生关注涉足房地产已有近10年，中间转手过几套房子，目前除了一套联排别墅、一套高层住宅外，手头尚有些闲钱。

　　“这些闲钱放着只会贬值。进军股市，股市的风险远比房地产大；进军楼市，再买城市住宅，我也吃不消。”陈先生说，因为要付全款了。

　　除了城市住宅，先前陈先生还考虑过去山清水秀的地方购置一套旅游地产，比如舟山。“虽然很多旅游地产在当地不受‘限购令’限制，但受‘限贷令’限制。”陈先生说，新政一出，只好作罢了。

　　业内人士称，这一现象，必然会促使民间富余资金寻求出处，同时，海外地产就有了吸引力。

　　一引入澳大利亚楼盘代理的中介机构，有这样一个澳洲项目，卖的是200平方米的别墅，前后附带有花园，均价1.8万／平方米。美元？不是，人民币。

　　300多万元的人民币，换一套离市中心车程15到20分钟的、具有永久产权的澳洲别墅，这对一些有相当经济实力的宁波人构成了一定的杀伤力。

　　一位在澳洲留学的留学生告诉记者：“在澳大利亚投资房产还能够获得较大的现金流。”同样是300万人民币的房子，在澳大利亚可以租到人民币12000元／月。而且，澳大利亚的空置率仅为1%。

　　“洋规矩”很重要

　　风险论证决不可少

　　原先在一家知名IT企业任职的姚先生，今年年初在加拿大购置了一套房子。通过电子邮件，我们联系到了正在加拿大多伦多的姚先生。他表示：平心而论，投资任何产业，都会存在一定的风险。海外房产自然不能例外。

　　最大的风险就是外汇的风险。姚先生说，比如在加拿大购房纯做投资，如果加币汇率掉下去了，就有风险了。买一套当地房子，现在用600万元人民币去兑付，如果汇率掉下来的话，只能拿到500万元人民币回来。

　　这对急于在海外购置房产的人确实是个考验。

　　第二个风险源自买家自身，包括人未到海外的距离风险以及由于语言沟通方面导致的不完全了解法规、信息的障碍。

　　姚先生说，在国外买房都是根据合同办事，法律仲裁也是一切以合同为准的。所以，寻找一个信誉良好、以注册房地产经济人为首的专业团队，可大大规避风险。

　　第三，租赁市场的风险。姚先生说，人生地不熟，投资者对当地的租赁市场不了解。买房子倒是很快可能搞定，买下来后却因为所处区域租住率低，纵然是再漂亮舒适的房子，也未必能找到租赁客户。

　　租赁市场的活跃与否，还与当地的政策法律密切相关。比如，华人在美国买房50%都用来自住，用于出租的比较少，因为美国保护租房者的法律非常多，因此出租实际上赚不到什么钱。

　　就海外置业需注意的事项，专业人士还特别提到了两点：

　　首先，不要想当然地认为买了这个房子，土地所有权就是永久的了。要看清楚包不包含土地，像新西兰，有分土地部分和房屋部分。如果土地部分另外卖，卖给你的只是上面的房屋建筑，这个差别就非常大了。

　　其次，要考虑总成本问题，这个成本不仅仅是购买时房子的价格，还有在未来运转过程中要支付的费用，比如不动产交易税、持有税费、对利润征收的所得税等，而这些费用在国外是必须按时缴纳的。

　　另外，投资海外房产，莫要抱投机的心态。

　　业内人士认为，海外置业，做中长期投资比较合适。相关统计数字显示：国外房产的投资价值更多地体现在地皮的增值。像澳洲、加拿大这样成熟的市场，大城市的地皮翻倍增值周期一般为7—8年。