浙江在线12月15日讯买房子，并不仅仅是选地段、选楼盘、选楼层、选户型这么简单。有的房产开发商，广告宣传和实际楼盘天差地别，有不少猫腻，而购房户根本不懂其中的道道，一不小心，甚至即使是多加小心也免不了着了房产商的道。

　　如今，一套房子售价动辄几十万上百万元，甚至几百万元，买房不得不慎重，不得不多长个心眼。记者采访了义乌一些上当受骗的购房户，把他们的经验教训公布出来，让其他购房户引以为戒，以免重蹈覆辙。

　　作为小商品的世界，购物者的天堂，义乌的市场无疑是全国最具规模的市场之一，义乌也是外来人口最多的县级市之一，但是，与此不相称的却是，义乌开发出售的商品住宅却比较有限。正所谓物以稀为贵，在经济发达的义乌，这条市场价值规律被开发商演绎得淋漓尽致，围绕买房卖房，各种怪招迭出，购房者一不小心就会中招。几天来，记者采访了义乌的一些购房者，从中整理出了几大富有“义乌特色”的买房陷阱……

　　凭空升层法：

　　架空层当成一楼卖

　　开发商一招多赚上千万元

　　现在的商品住宅，不管是多层，还是小高层，基本都有一个架空层，架空层多为车库或储藏室，因此，商品住宅的一楼事实上是该建筑的第二层，依此类推，二楼就是第三层……让人想不到的是，就有开发商打起了架空层的主意，而且这一招一下子就能多赚上千万元。

　　余先生早先在义乌乡下办厂，几年前，在朋友的介绍下，余先生开始到城里购买商品房，结果第一次买房就遇到了“被升层”的尴尬。

　　余先生买的是一幢小高层的二楼套间。在售楼处看模型时，售楼小姐说得很清楚，房子有架空层，主要是用做地上车库，因此买了二楼的房子就等于买了三楼的房子，非常划算。余先生想想，自己和老伴都已经是50出头的人了，楼层太高，爬上爬下太累，于是，余先生就买了一套二楼的套间。

　　经过漫长的等待，房子终于造好了，开发商通知交房。办了交房手续，领了钥匙，余先生一家兴冲冲地来到自己的新房子前，结果大吃一惊，原来，这房子和当初购买时在售楼处看到的完全不一样了，底层的架空层竟然也被改成了套间，余先生买的二楼成了货真价实的第二层，并不是有架空层的“假三层”。

　　“第二层和第三层的概念是完全不同的。景观、高度等差别就不用说了，单单说防盗，第二层就是最困难的，即使装上铁笼子也很难防得住非常猖狂的盗贼。”余先生说，事后，他才知道，这一招“偷梁换柱”一下子就为开发商带来了滚滚财源：首先，架空层当做一楼卖，就多出了4个套间，共约520平方米，按每平方米1万元计算，开发商就多卖了500多万元。其次，由于高层是按楼层定价的，楼层每升高一层，单价就要每平方米加120元，由于架空层被当成一楼，也就等于是大家的房子都被升高了一层，从第二层开始，每个购房者都要为此多支付15600元，48个购房者要为此多交70多万元。两幢高层一加，开发商就多卖了1100多万元。

　　挂羊头卖狗肉：

　　商用房？住宅？

　　担惊受怕的是业主

　　按理说，开发商卖房子，卖的是商业营业用房还是住宅，都应该明明白白告诉购房者，就算胆子再大也不敢在开发的房产性质上做手脚。可是，在义乌福田市场经商的陈先生就遇到了这样的怪事：买的时候明明说好是住宅，交付的时候却发现是写字楼。

　　12月11日，陈先生带着记者来到了该楼盘。陈先生说，他共买了两套房子，花了100多万元。在售楼处买房的时候，销售人员说，这些房子都是江景房、住宅楼，如果不趁早下单的话会后悔的。陈先生还算是比较谨慎的购房者，因为他在义乌、杭州、海南等地已经买过多套住宅。陈先生仔细查看了该楼盘的宣传资料，只见显著位置上标注着“户户望江，全江景现房高尚住宅”字样，而且房屋户型平面图清一色都是住宅设计。于是，陈先生就交了定金，购买两套住宅。“正式签合同那天，开发商将我们200多个购房者安排在同一天签合同。现场就只有一台打印机，大家排队挨个打印合同，我们当时根本没来得及仔细看合同内容，就在上面签了字。”

　　今年7月，开发商通知陈先生可以交房了，直到这时候，陈先生才从别的购房者口里得知，这房子是商业营业用房，和住宅是截然不同的。陈先生连忙翻开合同文本，果然上面写明该房子是“商业营业用房”，使用年限只有40年。

　　原来，陈先生是中了开发商“挂羊头卖狗肉”的招数。据陈先生说，他当初买这房子就是打算自住的，就是奔着“江景房”、“高尚住宅”而去的，可是现在却买到了不能住人的商业营业用房。

　　据他了解，商业营业用房虽然理论上也能改为住宅，但即使改为住宅也还存在诸多问题：商业营业用房一般不强制性要求设计配套服务设施；土地出让年限一般为40年或50年；贷款期限一般不能超过10年，且不能申请住房公积金贷款；不能享受商品住宅的税费优惠；水、电等费用标准一般高于住宅项目等等。

　　糊弄忽悠法：

　　60万元迟交5个月

　　竟然生出11万元滞纳金

　　楼先生想为女儿在义乌城里买一套体面的商品房，准备以后女儿结婚时当嫁妆。经过多方考察，楼先生最后看中了一套期房，价值180多万元。根据购房规定，楼先生按时缴纳了前两期购房款共120万元，还差60万元余款。

　　按照合同约定，这笔尾款要在2008年10月份缴清。可是，2008年9月，金融危机全面爆发了，楼先生的生意一落千丈，货款也不能及时回笼，受此影响，楼先生自然没办法按时缴清剩余的购房款了。直到5个多月后，楼先生才筹集到这笔钱，缴清了购房款。

　　前段时间，楼先生接到了房产公司的交房通知，让楼先生意外的是，在交房通知上，赫然写着滞纳金11万元。“这房产公司的心也太黑了吧，比高利贷还要厉害！”想不通的楼先生打电话向本报“浙中周末新闻热线(13957920264义乌东阳)”求助。

　　记者详细看了楼先生的购房合同，发现关于买房人逾期付款和卖房人逾期交房的违约责任，在合同上都写得清清楚楚：如果买房人未能按时交付房款的，在90天内，每日按逾期未付款的万分之三收取滞纳金；超过90天的，每日按逾期未付款的万分之六收取滞纳金(也可以按90天内的万分之三标准收取)。但是，在房产公司具体计算滞纳金的时候，却玩了一个小把戏：他们并没有按合同约定的逾期未付款来计算滞纳金，而是直接按照该房子的全价来计算。

　　记者算了一下，根据合同约定，楼先生的逾期未付款只有60万元，按万分之三计算，每日的滞纳金应该是180元，90天就是1.62万元；后面的60天，按万分之六计算，应该是2.16万元。也就是说，楼先生的滞纳金按合同约定最高应该是3.78万元，按照现在一般的做法是5个月都按万分之三计算，即2.7万元。而现在，房产公司是按全价来计算的，也就是前面的90天是每天540元，计4.86万元；后面的60天，每天1080元，计6.48万元，两个相加就得出了11万多元的滞纳金。可是，做了这么多年生意的楼先生愣是没瞧出来。

　　空手套白狼：

　　未建先卖

　　不知抢到的是陷阱还是馅饼

　　“在义乌，这几种买房陷阱只能算是‘小儿科’”。“因为在义乌买房子，大家买的都是期房，想要买到第一手、第二手的新房子，就要在土地还没着落前动手，只是不知道你抢到的是馅饼还是陷阱。”

　　卢先生是义乌的一个资深的炒房客，从6年前开始，他就把国际商贸城的摊位交给妻子打理，自己一门心思搞投资，通过炒房狠狠赚了一大笔。

　　卢先生说，在义乌，有一批人经常向企业主或者经营户推销新的楼盘，事实上，这些楼盘很多连影子都还没有，开发商还在运作土地，“房托”就出动了。他们把你带到一块地方，这地方有可能是一块荒地，也有可能是待拆迁的厂房，说这里就要开发一个楼盘，想要的趁早，迟了就没有你的份了。这时候，往往很多人就凭着对朋友的信任，对楼市前景的看好，交了一大笔订金，有的还要求你全额一次性交清。而这些钱就成了该开发商的启动资金。

　　“这种楼盘，有可能是陷阱，也有可能是馅饼：如果开发商最后运作成功了，你就赚到了；不然，就只能打掉牙齿往肚子里吞。”卢先生说，前段时间，义乌市区的一个楼盘闹得沸沸扬扬，因为开发商就挖了这么一个陷阱，让很多购房户跳了进去。开发商很可能通过关系，利用了某家企业的拆迁补偿用地，造起了住宅，在没有取得商品房预售许可证的情况下，把房子都卖给了“企业主的朋友”。

　　这样的房子，即使开发商神通广大，也很有可能只能按整幢房子来做成一本土地证和房产证，而很难给里面的各个购房户做出单独的土地证和房产证。虽然很多购房者都或多或少地中了开发商的歪招，但是在整体房价快速上涨期，巨大的升值潜力让购房者很快就忘记了这种损失和不快，然而，万一你买到这样的房子，你就只能自认倒霉了。金华日报