庄 豪 绘

　　浙江在线12月27日讯 近日，世纪锦秋小区业主收到业主委员会发来的征求意见书，就银亿物业退出小区管理及选聘物业企业相关事宜作出说明，并请业主表态。无独有偶，新东方物业近日也在联丰遭遇了尴尬：业主要把他们给“炒”了。

　　长期亏损萌生退意

　　其实早在几个月前，同时服务着世纪长春、世纪锦秋、世纪虹等小区居民的银亿物业就表达了合同期满不再续约的意向。原因很简单，管理成本逐年增加，而物业收费标准已十年未变，公司连年处于亏损状态。

　　银亿物业一位工作人员就人工支出方面给记者算了一笔账。2002年入驻小区时，保安的最低收入标准是800多元，而现在已经涨到了1100元，加上保险金支出，在管理标准不变的情况下，仅保安人工支出就至少涨了三成，而物业收费标准还停留在多层每月每平方米0.35元、小高层每月每平方米1.20元的水平上。“物业企业成本组成中人工支出占绝大多数，再加上现在水、电等各方面费用都在涨，公司实在亏不起了。”

　　为使小区物业管理保持平稳，业主委员会曾会同相关部门多次与银亿物业协商是否续管一事。银亿物业在作了测算后，提出将收费标准提高到多层每月每平方米0.82元，小高层每月每平方米1.65元。但这一收费标准未能获业主委员会通过。

　　互炒事件逐年增多

　　无论是正在进行新旧物业交接的世纪锦秋、宁馨家园，还是已经实现物业服务企业平稳交接的天水家园、南雅小区，近年来，小区物业更替事件正逐年增多。这其中，有物业因亏损太多主动要求退管的，也有业主不满意物业，主动炒掉物业的。

　　记者发现，发生业主、物管互炒的多为老旧住宅类、村民安置房和经济适用房类小区。这些小区普遍存在着收费标准低、物业费收缴率较低、历史遗留问题多等共性问题。

　　具体看，原因不外乎两方面。一是物业收费标准未能与时俱进，服务资金短缺。目前，物业企业可以依法按照公开合理原则与业主方通过合同约定方式协商确定收费标准，但众口难调，住宅小区收费标准调价十分困难。为了维持企业经营，有的物业公司就以减少人员、降低服务标准来“节流”，从而更加导致居民不满，陷入恶性循环。

　　二是小区历史遗留问题较多，导致物业费难收。如停车难就是一个典型问题。较早建成的小区，在规划设计时未能预见到城市社会经济发展进程有如此之快，导致小区机动车停车位严重不足，继而引发毁绿停车、占道停车等一系列问题。小区物业维修也正成为新的矛盾点。有些老旧小区早已过了保修期限，却碰上需要大修的物业，对此物业公司表示无能为力，自然也加剧了居民们的不满。

　　加强沟通按章办事

　　从计划经济时代由政府出面提供福利型物业管理，到如今市场经济条件下允许业主、物业互相选择，“退管”事件将变得常态化。

　　为了规范双方行为，实现小区管理平稳过渡，我市出台了《宁波市物业项目服务退出管理暂行办法》，并于今年8月1日正式施行。《办法》明确，无论业主“炒”物业还是物业主动“退管”，都要按章办事，有理有节。

　　“出台物业退出机制，增加了业主与物业企业的危机感，有利于整个行业的发展与提升。”市建委一相关负责人说。但他同时提醒，更换物业企业是一件牵涉面很广又复杂的事，需要谨慎对待。而频繁更换物业不利于业主和物业双方。“双方应该充分沟通、互相体谅，合力在推动服务水平提升上下功夫。毕竟，业主委员会与物业公司的目标是一致的，都是为了服务好整个小区。”他说。

　　宁波日报记者 王岚