制图：陈佳乐

　　浙江在线12月28日讯小区物业管理，是大家最关心的话题之一。年底到了，物业公司收费难的老大难问题再一次摆在了公众面前，物业公司与业主之间的矛盾，也再一次不可避免地升级，两个阵营间口水战由此升温。

　　从本期开始，本报特别策划《咱们都来聊聊身边的物业》与读者见面。

　　除了剖析收费难题，本报还将陆续推出收费与服务的矛盾、业主委员会的“战争”、多少小区在唱“空城计”、基准价是不可逾越的鸿沟吗、维修基金的尴尬等台州物业行业调查报道；同时，本报还将陆续推出温岭物业的启示、小区治安实用手册等系列报道。

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　　68%，一道过不去的坎

　　一到年底，张文正主要的工作就是讨钱。

　　“说好听点是催，说难听点是讨。”张文正的身份是椒江建设物业管理有限公司总经理，在他公司管理下的椒江金田大厦，目前有200多户住户，物业费的收费率尚不足50%。

　　其他小区的物业收费也好不到哪里去。

　　从11月开始，本报记者对椒江、路桥、黄岩、临海等地的20多家物业管理公司进行调查，有8成物业管理公司负责人承认，物业费收费难现象普遍存在。

　　一组调查数据最能说明目前物业收费难的现状：以记者调查的椒江11个物业管理公司为例，这11家公司管理着台州市30个小区，其中物业收费率达100%的小区有3个，占10%；物业收费率达90%以上的小区有16个，占53%；物业收费率在80%-90%的小区有7个，占23%；物业收费率在70%以下有4个，占13%。

　　“椒江的收费难问题还不是很突出的。”台州市物业行业协会会长侯孟足告诉记者，去年，台州市物业行业的物业费收费率只有68%。

　　难以征收的物业费，正如横在物业公司面前的一道坎，影响着整个行业的发展。胡学明是宏福物业管理有限公司负责人，从事物业行业10多年了。他说：“拥有700-800户的大小区，收费率能达到80%，才能勉强维系。而越是户数少的小区，物业费收费100%也不一定能盈利，因为麻雀虽小，五脏俱全。”

　　新老小区收费难对比：一个在天上，一个在地下

　　新明物业管理有限公司属于其开发商下面的一个子公司，管理着新开发的新明半岛小区。“目前已经有100家入住，预缴率达到100%。”新明物业管理李经理表示，在这里，收费难的问题根本不存在。

　　同样，今年1月交房的凤凰铂金广场入住了400多住户，收费率同样是100%。

　　对于收费率达到100%的新小区来说，老的小区物业公司只有羡慕的份了。

　　岭南小区是目前椒江最大的小区——拥有2400户人家，不仅是面积最大、人口密度最大的小区，而且居民的情况也最为复杂。在2400户住户中，有别墅、廉租房、教师楼、拆迁房等。2003年前岭南小区由两个物业公司管辖，后经过城建局协调，小区由建设物业公司管理。

　　刚开始，70%的业主没有接纳建设物业，但通过良好的服务，建设物业渐渐地得到大多数业主的支持与认可——即便如此，物业的收费率也只达到80%而已。建设物业公司副总经理张岚说，岭南小区的收费还是比较满意的，公司管理的另一家小区椒江金田大厦目前有200多户住户，收费率不足50%。

　　物业法司法解疑：依法成立的物业管理合同“天然”有效

　　为什么业主不愿意缴费？调查中，记者发现，物业管理不善，成了业主拒绝缴费的最大理由。

　　这个理由成立吗？

　　昨天，记者找到了对物业行业了解颇深的临海市建设规划局住宅与房地产科副科长陈永武。他认为，物业管理不到位，不能成为拒绝缴费的理由。

　　“物业相关法规很清楚地告诉大家，业主有义务及时缴纳物业费，如果对物业提供的服务不满意，或触及到了业主的利益，业主可以依法向法院起诉。”

　　陈永武认为，拒缴物业费其实是一把“双刃剑”：对物业公司来说，物业费收不上来，各类人工成本这几年又逐年上涨，肯定会降低服务质量，这是双方都不愿意看到的。

　　记者在《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》上查阅到，根据该解释第六条之规定，如物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，而业主不能仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由拒绝缴纳物业费。也就是说，依法成立的物业管理合同“天然”有效。