浙江在线04月27日讯 买房交了100万元定金，结果遇上“限购令”，退房能否退定金？鹿城区人民法院日前审理这样一起官司，最终在法官的调解下，购房者拿回了88万元定金。这是我市今年3月“限购令”出台后首例由法院调解的退房纠纷。

　　今年2月19日，王先生经房屋中介所介绍，准备购买翁女士坐落市区大南路高乐大厦的两套房子，双方签订了房屋买卖合同。

　　合同约定：合同履行过程中，若由于自然灾害、政府、银行等重大政策变化及其他不可抗力导致合同无法履行的，双方均不承担违约责任，定金如数退还。随后，王先生依约交付定金100万元。王先生遇到了今年3月市政府出台了温州版的“限购令”。

　　该法院有关人士说，由于房产交易要经历交定金、贷款等环节，有的是买方已缴纳定金，“限购令”出台后，导致类似退房纠纷明显增多。

　　4月21日，省高院发布《关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见(试行)》，对各级法院如何审理楼市调整政策引发的纠纷划出了“是非线”。昨天，记者采访了浙江瓯江律师事务所律师薄士坤，对该《意见》进行解读。

　　房产新政限购令不算不可抗力

　　去年以来，国务院先后出台了“国十条”、“新国八条”，我市也出台了限贷、限购的房产新政。一些已经下了订单或签了购房合同的买房人，突然因为首付提高、贷不了款或是根本不能再购房的情况，而想要毁约。这样的情况，到底属不属于“不可抗力”，买房人是否可以不用赔偿？

　　《意见》规定，调控政策不属于“不可抗力”。因为根据法理，只有同时具备“不能预见、不能避免和不能克服”三大要件才属于“不可抗力”范畴，可是自去年“国十条”来，中央和地方频频出台政策，调控目标非常明确，完全称不上是“不可预见、不可避免和不可克服。”

　　对这种调控政策，省高院认定为是“不可归责于当事人双方的事由”，也就是买卖双方都没有错，法院允许当事人提出解除合同，也酌情承担出卖人实际付出的费用等合理损失。

　　因限购、禁购而解除合同的不罚定金

　　如果是因为限购、禁购政策而无法继续履行的，《意见》规定，当事人均可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款或者定金返还买受人。而且，出卖人起诉或反诉请求买受人继续履行合同、承担违约责任或适用定金罚则(如双倍返还定金等)的，法院一般不予支持。但出卖人请求买受人承担其为订立合同而实际发生的费用等合理损失的，可酌情予以支持。

　　无法按合同按揭，允许解约但要赔损失

　　对调控政策实施前订立的合同明确约定以按揭贷款方式付款，现买受人举证证明其确因首付款比例提高、不能办理按揭贷款等导致其无法履约，并以此请求解除合同的，《意见》规定可予以支持；出卖人应当将收受的购房款或者定金返还买受人；出卖人请求买受人承担其为订立合同而实际发生的费用等合理损失的，可酌情予以支持。

　　酌情支持中介公司收取中介费

　　《意见》还明确规定：房地产经纪机构请求房屋买卖合同当事人支付其已实际支出的必要费用以及合理报酬的，应酌情予以支持；但对未予明码标价、虚假误导、混合标价、捆绑标价、炒卖房号、赚取差价，以及其他违反《房地产经纪管理办法》等规定的收费，不予支持。

　　如果买卖合同当事人根据合同约定，已将购房款、定金以及房屋产权证书等资料交给房地产经纪机构的，可要求其返还。